Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Приведенная стоимость аналога с учетом процентной поправки рассчитывается по формуле:

С_{ед. ср.} = С_{ед. ср.до} × (1 + П_%),

 

где:

С_{ед. ср.} – стоимость оцениваемого объекта;

С_{ед. ср.до} – стоимость оцениваемого объекта до учета поправки;

П_% – величина процентной поправки.

Приведенная стоимость  аналога с учетом коэффициентной поправки рассчитывается по формуле:

С_{ед. ср.} = С_{ед. ср.до} × П_к,

 

где:

С_{ед. ср.} – стоимость оцениваемого объекта;

С_{ед. ср.до} – стоимость оцениваемого объекта до учета поправки;

П_к – величина коэффициентной поправки.

Стоимостные (денежные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная  поправка.

Приведенная стоимость аналога с учетом стоимостной (денежной) поправки рассчитывается по формуле:

С_{ед. ср.} = С_{ед. ср. до} + П_ст.,

 

где:

С_{ед. ср.} – стоимость оцениваемого объекта;

С_{ед. ср.до} – стоимость оцениваемого объекта до учета поправки;

П_ст. – величина стоимостной (денежной) поправки.

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг) – это скидка с  первоначальной цены предложения объекта-аналога.

Объективными  факторами, влияющими на размеры  скидок, являются:

• конъюнктура рынка товара;
• степень освоенности продавцом соответствующего сегмента рынка;
• степень монополизации продаж;
• финансовое положение фирмы-продавца;
• отношения между продавцом и покупателем;
• экономическая и внутриполитическая обстановка в стране.

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг) вводится в том  случае, если в качестве конкурентного  материала используется ценовая  информация, не являющаяся твердо установленной (например - цены коммерческих предложений).

Так как  скидки на новые объекты не носят  типичный характер и продавцы автозаправочного оборудования не предоставляют скидки при покупке единичных объектов, в рамках данного Отчета величина скидки принята равной 0%.

Корректировка на сопутствующие затраты

По данным компании ООО "Политех-СНАБ", (117292, г. Москва, ул. Вавилова, дом 57А, тел: (495) 661-72-19, www.azs-snab.ru) сопутствующие затраты на топливораздаточное оборудование составляют 30% от цены оборудования.

Показатели  данной корректировки указаны в  столбце "Корректировка на сопутствующие  затраты, %" в таблице 2 Приложения 2 к Отчету.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов. Выводятся итоговые величины затрат на воспроизводство (замещение) объектов движимого имущества, определенные в рамках затратного подхода.

В качестве примера, ниже представлен расчет затрат на замещение (воспроизводство) объекта "ТРК модели MZ 6110M всасывающего типа" методом сравнения с идентичным (ЗВ) и аналогичным (ЗЗ) объектом первичного рынка (МСИАО).

Таблица 2.49 Пример расчета затрат на замещение (воспроизводство) объекта "ТРК модели MZ 6110M всасывающего типа" методом сравнения с идентичным (ЗВ) и аналогичным (ЗЗ) объектом первичного рынка (МСИАО)

Параметр	Значение	Примечание
Наименование	ТРК модели MZ 6110M всасывающего типа	Данные, предоставленные Заказчиком.
Марка/модель оцениваемого объекта	MZ 6110M
Дата  ввода в эксплуатацию	19.04.2007 г.	Данные, предоставленные Заказчиком.
Год выпуска	2006 г.	Данные, предоставленные Заказчиком.
Цена  нового аналога, без учета НДС, евро	16 774	Компания "Патрик", 111 020, г. Москва, Юрьевский переулок, д.16А, тел. (495) 660-15-31, http://petrolservice.ru, менеджер Кристина
Цена  нового аналога, без учета НДС, руб.	667 036	Компания "Патрик", 111 020, г. Москва, Юрьевский переулок, д.16А, тел. (495) 660-15-31, http://petrolservice.ru, менеджер Кристина
Марка/модель аналога	MZ 6110M	Компания "Патрик", 111 020, г. Москва, Юрьевский переулок, д.16А, тел. (495) 660-15-31, http://petrolservice.ru, менеджер Кристина
Дата  предложения	14.02.2011 г.	Компания "Патрик", 111 020, г. Москва, Юрьевский переулок, д.16А, тел. (495) 660-15-31, http://petrolservice.ru, менеджер Кристина
Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг),%	0%	описание  рассматриваемой корректировки  представлено в тексте Отчета ранее
Корректировка на сопутствующие затраты, %	30,0%	Данные  компании ООО "Политех-СНАБ", 117292, г. Москва, ул. Вавилова, дом 57А,  тел: (495) 661-72-19, www.azs-snab.ru, консультировал  Генеральный директор Макурин Игорь  Павлович
Затраты на замещение (воспроизводство) на дату оценки, без учета НДС, руб.	867 147	=667 036*(100%+0%)* (100%+30%)

Определение величины совокупного износа движимого  имущества

Определение физического износа движимого  имущества

Для расчета физического  износа движимого имущества Исполнитель  применял следующие метод срока  жизни.

Метод срока жизни

Степень физического  старения объекта характеризуется  общим коэффициентом физического  износа, который показывает относительную  потерю стоимости по сравнению с  затратами на замещение. Для определения  физического износа объектов применим метод, когда износ определяется через отношение хронологического возраста оцениваемого объекта к  его сроку полезной службы, т. е.:

И_физ = (ХВ / СПС) х 100%,

где:

ХВ – хронологический возраст, лет;

СПС – срок полезной службы, лет.

Коэффициент физического  износа определялся путем деления  хронологического возраста на срок полезной службы.

Срок полезной службы по подклассам (видам) оцениваемого имущества  описан в методике, представленной в п. Ошибка! Источник ссылки не найден. Отчета, показатели сроков полезной службы, используемые в расчетах, представлены там же.

Результаты расчета  показателя физического износа представлены в столбце "Итоговый показатель физического  износа, %" в таблице 2 Приложения 2 к Отчету.

Определение функционального устаревания  движимого имущества 

В методической литературе по оценке представлено множество  определений функционального износа (устаревания).

Функциональное и техническое устаревание может вызываться прогрессом техники, благодаря которому создаются новые активы, обеспечивающие более эффективную поставку товаров и услуг. Современные методы производства могут делать существующие активы полностью или частично устаревшими с точки зрения эквивалентности текущих затрат. Устаревание и оптимизация могут приводить к введению поправок путем принятия затрат на замещение современным эквивалентным активом, отличающихся от воспроизводства актива.

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ (устаревание) характеризует степень несоответствия современным требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество предоставляемых услуг.

Функциональный износ – снижение стоимости объекта, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ, требованиям современных рыночных стандартов.

Функциональный износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае износ считается неустранимым.

Проведенный анализ вышеуказанных определений  позволил Исполнителю обобщить и  сделать вывод, что функциональный износ представляет собой определенное снижение стоимости вследствие устаревания  объекта и несоответствия его  современным стандартам и требованиям  по функциональным признакам по сравнению  с аналогичными объектами, строящимися (выпускаемыми) в настоящее время.

Вывод по анализу наличия функционального износа (устаревания)

Проведенный анализ позволил сделать вывод, что  в настоящее время движимое имущество, представленное к оценке, является конкурентоспособным в России.

Для анализа  величины функционального износа использовались экспертные оценки функционального  износа. Значения функционального износа определялись по следующей шкале.

Таблица 2.50. Шкала экспертной оценки функционального износа движимого имущества

Оценка функционального состояния  оборудования	Характеристика функционального  состояния	Коэффициент износа
Отличное	Соответствует лучшим мировым образцам. Вполне вписывается в современный технологический процесс	0
Хорошее	Вполне конкурентоспособно, однако имеются образцы, лучшие по второстепенным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя незначительно устаревшей	5―15%
Удовлетворительное	Конкурентоспособно, однако, имеются  образцы, незначительно лучшие по основным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя устаревшей	16―45%
Неудовлетворительное	Не конкурентоспособно, значительно  уступает лучшим образцам по основным параметрам (почти в 2 раза). Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя значительно устаревшей	46―70%
Безнадежно устарело	Безнадежно не конкурентоспособно, снято  с производства, во всех отношениях проигрывает аналогам. Не вписывается  в действующий технологический  процесс	71―90%

Источник: методологическое руководство по проведению оценки бизнеса и/или активов  ОАО РАО "ЕЭС России" и ДЗО  РАО "ЕЭС России" Deloit & Touche

Для объектов движимого имущества вышеуказанные факты позволили Исполнителю сделать вывод, что функциональный износ оцениваемого имущества отсутствует и в рамках настоящего Отчета не учитывается.

Определение экономического устаревания  движимого имущества 

Анализ величины экономического устаревания оцениваемых объектов представлен в п. 0 Отчета.

Результаты определения  экономического устаревания движимого  имущества представлены в столбце "Экономическое устаревание, %" в таблице 2 Приложения 2 к Отчету.

Результат определения величины совокупного  износа движимого имущества

Совокупный износ –  общее обесценение оцениваемого имущества, вызванное износом всех видов, которым подвергалось имущество  к моменту оценки. Расчет совокупного  износа производится по формуле:

СИ = 1 – (1 – И_физ.)×(1 – И_{функ.устар.})×(1 – И_{экон.устар.}),

где:

И_физ. – физический износ (physical deterioration);

И_{функ.устар.} – функциональное устаревание (functional obsolescence);

И_{экон.устар.} – экономическое (внешнее) устаревание (economic (external) obsolescence).

Результаты определения  величины совокупного износа движимого  имущества представлены в столбце "Итоговый показатель совокупного  износа, %" в таблице 2 Приложения 2 к Отчету.

Результаты  определения рыночной стоимости  движимого имущества в рамках затратного подхода

Стоимость оцениваемых  объектов, относящихся к движимому  имуществу, в рамках затратного подхода  определяется как стоимость затрат на замещение (воспроизводство)¹¹¹ аналогичного (идентичного) объекта с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет движимого имущества в рамках затратного подхода производится по формуле:

С_ЗП = ЗЗ (ЗВ) – СИ,

где:

С_ЗП – стоимость оцениваемого объекта, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство);

СИ – совокупный износ оцениваемого объекта.

Результаты  определения рыночной стоимости  движимого имущества в рамках затратного подхода представлены в  таблице 2 Приложения 2 к Отчету.

Таким образом, в результате проведенных расчетов рыночная стоимость движимого имущества, входящего в состав оцениваемого автозаправочного комплекса (АЗС с  магазином), АЗС №9, определенная в  рамках затратного подхода, составляет (без НДС):

2 569 707 (Два миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч семьсот семь) руб., или по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,32 руб./долл. США) 87 643 (Восемьдесят семь тысяч шестьсот сорок три) долл. США.

10. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА