Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

 

Определение операционных доходов

Данные об операционных расходах были предоставлены Заказчиком и включают в себя:

• Постоянные расходы:
• Налог на имущество;
• Страховые платежи;
• Арендные платежи за пользование земельным участком;
• Средняя заработная плата работников (включая налоги на ФОТ).
• Переменные расходы:
• Затраты на приобретение топлива;
• Покупная стоимость сопутствующих товаров (для магазина и кафе);
• Коммунальные расходы;
• Затраты на охрану объекта;
• Экоплатежи;
• Затраты на связь и информационные технологии; 
• Затраты на текущий ремонт.

Показатели операционных расходов представлены в таблице далее.

Таблица 2.31. Данные о величине затрат по содержанию и эксплуатации АЗС

Статьи  затрат по содержанию и эксплуатации АЗС	Значения  за 2010 г.
Налог на имущество, руб.	1 554 864
Страхование объекта, руб. с учетом НДС	104 000
Арендная  плата за земельный участок, руб.	1 210 600
Коммунальные  расходы, руб. с учетом НДС	251 800
Заработная  плата (включая налоги на ФОТ), руб.	4 590 000
Затраты на охрану объекта, руб. с учетом НДС	58 000
Экоплатежи, руб. с учетом НДС	23 700
Связь и информационные технологии, руб. с  учетом НДС	36 000
Текущий ремонт, руб. с учетом НДС	145 500

Источник: данные Заказчика

Расчет себестоимости реализуемого топлива

Расчет  себестоимости реализуемого топлива, проводился на основании данных об объеме реализуемого топлива и цене закупки топлива (по видам топлива), предоставленных Заказчиком за 2010 г.

Данные об объеме реализуемого топлива представлены в таблице (Таблица 2.27).

Исполнитель далее приводит данные по цене закупки топлива (по видам топлива) для оцениваемой АЗС, предоставленные Заказчиком (Таблица 2.32).

Таблица 2.32. Данные о средней цене закупки 1 л топлива в 2010 г.

Показатель	Единица измерения	ДТ	АИ-80	АИ-92	АИ-95	АИ-98
Средняя цена закупки 1 л топлива в 2010 г.	руб. с учетом НДС	20,54	19,33	22,68	24,36	27,62

Источник: данные Заказчика

Расчет себестоимости  реализуемого топлива представлен далее.

Таблица 2.33. Расчет себестоимости реализуемого топлива (руб. с учетом НДС)

Период	ДТ	АИ-80	АИ-92	АИ-95	АИ-98
январь	1 298 752	204 755	4 668 521	4 245 902	127 943
февраль	1 520 934	201 100	5 024 629	4 942 297	191 036
март	1 464 941	199 430	5 799 862	5 493 723	162 013
апрель	1 516 905	236 820	6 260 834	6 025 258	207 662
май	1 509 199	240 068	6 538 868	6 926 352	244 433
июнь	1 622 824	276 405	6 874 625	7 413 284	270 000
июль	1 682 333	298 559	7 553 218	8 776 143	332 841
август	1 457 983	255 033	6 859 149	7 758 322	302 436
сентябрь	1 535 891	287 264	6 943 383	7 202 018	324 507
октябрь	1 595 517	281 113	6 810 829	7 043 649	261 792
ноябрь	1 687 636	252 296	5 677 996	5 894 827	200 584
декабрь	2 247 295	278 390	6 365 767	5 937 419	196 166
Всего за 2010 год	19 140 210	3 011 234	75 377 682	77 659 194	2 821 414
ИТОГО по всем видам топлива					178 009 734

Себестоимость реализации сопутствующих товаров  рассчитывалась исходя из данных Заказчика о доли себестоимости закупок для магазина и кафе по отношению к выручке от реализации сопутствующих товаров за 2010 г.

Значения  себестоимости закупок для магазина и кафе приведены далее.

Таблица 2.34. Значения себестоимости закупок для магазина и кафе

Год	Месяц	Себестоимость закупок для магазина и кафе (руб. с учетом НДС)
2010	январь	2 339 589
	февраль	2 227 706
	март	2 544 174
	апрель	3 238 470
	май	4 280 187
	июнь	4 733 279
	июль	6 061 225
	август	4 958 945
	сентябрь	4 006 762
	октябрь	4 080 000
	ноябрь	3 528 404
	декабрь	4 139 502
	Всего за 2010 г.	46 138 243

 

Определение чистого операционного дохода

Чистый  операционный доход определялся  как разница между валовым доходом (рассчитанным как сумма валового дохода от реализации топлива и дополнительного дохода от сопутствующей деятельности) и операционными расходами.

Данные показатели были скорректированы на величину НДС и налога на прибыль. Результаты расчетов представлены в таблице далее.

Таблица 2.35. Определение чистого операционного дохода оцениваемой АЗС

Параметры	Показатели 2010 г.
Валовый доход, руб. в год	249 932 179
Валовый доход от реализации топлива, руб. в  год	197 146 901
Дополнительный  доход от сопутствующей деятельности, руб. в год	52 785 278
Дополнительный  доход от продажи различных товаров  и оказания услуг (магазин, кафе), руб. в год	52 785 278
Операционные расходы, руб.:	197 835 953
Переменные  расходы, руб.	190 392 354
Себестоимость реализуемого топлива, руб.	150 855 707
Себестоимость закупок для магазина и кафе, руб.	39 100 206
Коммунальные  расходы (данные Заказчика), руб.	213 390
Затраты на охрану объекта (данные Заказчика), руб.	49 153
Экоплатежи (данные Заказчика), руб.	20 085
Связь и информационные технологии (данные Заказчика), руб.	30 508
Текущий ремонт (данные Заказчика), руб.	123 305
Постоянные  расходы, руб.	7 443 600
Налог на имущество (данные Заказчика), руб.	1 554 864
Страховые отчисления (данные Заказчика), руб.	88 136
Арендные  платежи за пользование земельным  участком (данные Заказчика), руб. в  год	1 210 600
Средняя заработная плата работников (данные Заказчика), руб.	4 590 000
Чистый операционный доход до выплаты налога на прибыль, ЧОДдн, руб. в год	52 096 225
Налог на прибыль, руб. (20% от ЧОДдн)	10 419 245
Чистый  операционный доход после выплаты  налога на прибыль ЧОДпн, руб.	41 676 980

Таким образом, ЧОД  составил:

ЧОД_пн = 249 932 179 - 197 835 953 585 -10 419 245= 41 676 980 руб.

Определение коэффициента капитализации

В процессе реализации 4-го этапа применения метода прямой капитализации дохода Исполнитель рассчитал коэффициент капитализации.

Исполнителем  была рассчитана ставка капитализации  методом рыночной выжимки (экстракции) и методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (кумулятивный метод).

Расчет коэффициента капитализации (R) методом кумулятивного построения

Расчет коэффициента капитализации (R) методом кумулятивного построения производился суммированием безрисковой ставки дохода и премий за риск вложения средств по формуле:

R = БС + Р + Л + М,

где:

БС - безрисковая ставка дохода,

Р - премия за риск, соответствующий риску вложения в объект недвижимости,

Л - премия за низкую ликвидность объекта,

М - премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода (БС)

Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием  риска или его минимальным  значением.

В качестве безрисковой ставки в расчетах принята  средневзвешенная эффективная ставка дохода по облигациям федерального займа: на 14.02.2011 г. Россия 46005, срок погашения 19.01.2019 г., которая составила 7,50%⁸⁰.

На  дату оценки безрисковая ставка дохода (БС) составляет 7,50%.

Премия  за риск, соответствующий риску вложения в объект недвижимости (Р)

Допущение. Премия за риск, соответствующая риску вложения в данный актив, премия за низкую ликвидность объекта, премия за инвестиционный менеджмент определяются экспертно. Данное допущение основано на том факте, что "…не существует формальных методов оценки премий за эти (дополнительный риск, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента) риски. Их определение в настоящее время проводится экспертно"^81. "Риск определяется субъективным мнением оценщика на основе анализа различных факторов риска инвестирования".⁸² "При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок. Оценка перечисленных рисков должна приводить к определению соответствующих премий за риски. Такое определение проводится экспертно. В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты".⁸³

По данным различных  оценочных изданий, диапазон премий (надбавок) за риски может составлять от 0 до 5%.⁸⁴

Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает  возможные изменения стоимости  объекта в будущем, обусловленные  потерей потребительских свойств.

В настоящем Отчете для  определения величины премии за риск вложения в объект недвижимости использовался  метод взвешенной оценки рисков.⁸⁵ В данном методе размер премии находится в диапазоне 0-5%.

Метод взвешенной оценки разделяет риски на систематические и несистематические, а также на статичные и динамические.

Систематические риски  – это риски, затрагивающие всех участников инвестиционного рынка  и не связанные с конкретным объектом.

Несистематические риски  – это риски, присущие конкретному  оцениваемому объекту недвижимости и независимые от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск – это  риск, который можно рассчитать и  переложить на страховые компании.

Динамический риск –  это риск потери предпринимательского шанса и экономической конкуренции.

Расчет премии за риск вложения в оцениваемый объект (Р) приведен в таблице далее.

Таблица 2.36. Расчет премии за риск вложения в оцениваемый объект

Вид и наименование риска					1		1,5	2	2,5	3	3,5	4	4,5	5
Систематический риск
1	Ухудшение общей экономической ситуации		динамичный						1
2	Увеличение  числа конкурирующих объектов		динамичный								1
3	Изменение федерального или местного законодательства		динамичный				1
Несистематический риск
4		Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный		1
5		Ускоренный  износ	статичный						1
6		Функциональное  устаревание	динамичный						1
7		Недостаточно  эффективный менеджмент	динамичный					1
8		Криминогенные факторы	динамичный						1
9		Бизнес  риск	динамичный							1
10		Неправильное  оформление договоров аренды	динамичный						1
Фактор  условий строительства
Итоги:
Количество  наблюдений						1	1	1	5	1	1	0	0	0
Взвешенный  итог						1	1,5	2	13	3	3,5	0	0	0
Итого:						23,5
Количество  факторов						10
Поправка  за риск вложений в оцениваемый объект, %						2,35%