Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

 

 

 

На основании полученных результатов, была построена корреляционно-регрессионная  модель, которая представлена ниже.

Рисунок 2.5. Изменение стоимости АЗС в зависимости от ее суточного пролива

 

Допущение. Анализ рынка позволил выявить предложения АЗС, значения среднего суточного пролива которых составляют от 1 667 до 13 095 л. Предложения к продаже АЗС с более высокими значениями суточного пролива на дату оценки отсутствуют. По данным, предоставленным Заказчиком, средний суточный пролив для оцениваемой АЗС составляет 27 610 л. Исполнитель исходил из допущения, что зависимость стоимости АЗС от среднего суточного пролива в данном случае аналогична, определенной на основании рыночных данных.

Стоимость оцениваемой АЗС рассчитывалась следующим образом:

С = 5 309,31918*П_с - 2 769 355,80718

где:

С – стоимость АЗС, руб.;

П_с – суточный пролив, л.

Результаты определения  рыночной стоимости АЗС в рамках сравнительного подхода с использованием метода корреляционно-регрессионной  модели показаны в таблице ниже.

Таблица 2.53. Определение рыночной стоимости АЗС с использованием метода корреляционно-регрессионной модели

Наименование	Адрес местоположения	Средний суточный пролив, л	Результат определения рыночной стоимости  в рамках сравнительного подхода, руб., без учета НДС
АЗС №9	Московская обл., Раменский район, ул. Центральная, д. 80	27 610	143 820 947

Таким образом, в результате проведенных расчетов рыночная стоимость  оцениваемой АЗС, определенная в  рамках сравнительного подхода (без  учета НДС), по состоянию на дату оценки составляет: 143 820 947 (Сто сорок три миллиона восемьсот двадцать тысяч девятьсот сорок семь) руб.

11. СОГЛАСОВАНИЕ  ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Согласно  п. 20 ФСО №1: "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода".

Согласно  п. 24 ФСО №1: "Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода".

Когда имеются  в свободном доступе данные о  ценах продажи (предложений к  продаже) имущества, разумно отдавать предпочтение сравнительному подходу. Когда данные о сделках отсутствуют, единственная возможность определить стоимость ― это рассмотреть  мотивации сторон, прояснить и  имитировать поведение покупателя и продавца.

Согласно  статье 3 ФЗ-135 (в ред. Федерального закона от 30.06.2008 г. №108-ФЗ), под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Открытый рынок ― рынок, на котором может торговать любой субъект и цены которого определяются только спросом и предложением.¹¹⁵

Также при  этом открытый рынок предполагает большое  число продавцов и покупателей, отсутствие ценовой дискриминации, полную мобильность всех ресурсов и  абсолютную информированность производителей и потребителей. Очевидно, что эти  условия конкуренции близки к  идеальным. На практике Исполнитель сталкивается с рынком несовершенной конкуренции.

В условиях несовершенной конкуренции действия участников рынка могут быть непредсказуемы. Большую роль в формировании цены на продукцию начинают играть число  конкурентов, информированность участников рынка, доступность ресурсов и прочие факторы.

Общеизвестно, что применение трех подходов дает представление о стоимости одного и того же объекта с разных позиций:

• продавца/производителя (затратный подход);
• покупателя (сравнительный подход);
• инвестора (доходный подход).

В условиях совершенной конкуренции (открытого  рынка) мнения всех участников рынка  сходятся в одной точке, поэтому  процедура согласования отпадает сама собой.

В реальности (в условиях несовершенной конкуренции) каждый участник рынка диктует свои условия, имеет собственное представление  о сценарии развития событий, имеет  часто нерациональные мотивы поведения, и полная сходимость результатов  трех подходов, мнений трех сторон, как  правило, отсутствует.

Таким образом, получая стоимость в рамках различных  подходов, Исполнитель получает не равновесную цену на идеальном рынке, а возможные цены предложения  продавца, покупателя, инвестора в  ситуации, когда:

• возможный торг еще не состоялся;
• есть время для установления равновесной цены;
• есть выбор для каждого участника рынка и каждый старается найти для себя максимальную выгоду или построить оптимальную экономическую стратегию для дальнейшего существования.

В таком случае усреднение результатов может стать ошибкой, которая может привести к погрешности  вычислений, обусловленной равномерным  распределением стоимости в рамках каждого из подходов, так как усредняются  разные величины:

• затраты на создание объекта (для затратного подхода);
• среднерыночные цены аналогичных объектов (для сравнительного подхода);
• текущая стоимость возможных будущих доходов (для доходного подхода).

Получается, что помимо моделирования возможного поведения покупателя и продавца при определении стоимости путем  затратного и сравнительного подходов необходимо учесть модель возможности  торга между участниками рынка, которая, по сути, и является результатом  согласования подходов.

Для решения  данной задачи необходимо провести анализ рынка, рассмотреть мотивы поведения  его участников, учесть тип рыночной конкуренции и вид сделки, для  которой определяется рыночная стоимость. В условиях неразвитого рынка  это практически не представляется возможным.

Поэтому можно сделать вывод, что согласование ― это, прежде всего, процесс принятия решения, суждение, выбор в пользу какого-либо подхода (или подходов), отражающий мнение всех участников рынка, заинтересованных в гипотетической сделке.

Чем больше участников рынка и уже свершившихся сделок, чем ближе условия к  идеальным (такие условия присущи  открытому рынку), тем меньше будет  различие итоговых стоимостей трех подходов. В условиях закрытого и депрессивного рынка договориться о цене очень сложно. Существенная разница результатов нескольких подходов может свидетельствовать не о том, что допущена ошибка в определении рыночной стоимости, а о том, что рынок является рынком несовершенной конкуренции, где предполагаемая сделка по отчуждению актива маловероятна. Однако полная сходимость результатов оценки (полное равновесие на рынке) может также означать и сверхэффективность, а значит, любая сделка инвестиционного характера становится лишенной смысла, т. е. невозможной (в таком случае возникает вопрос: зачем продавать имущество, если оно и так используется максимально эффективно). Поэтому при принятии решения о величине итоговой рыночной стоимости необходимо проводить анализ соотношения величин, получаемых в рамках разных подходов.

Например, превышение стоимости в рамках доходного  подхода над стоимостью, определенной сравнительным подходом, может означать, что актив неэффективен при существующем использовании. Из этого, однако, не следует, что данный актив может быть продан по цене, равной стоимости в рамках доходного подхода. Спрос на рынке  может измениться и стать более  благоприятным для объекта оценки, и в будущем актив может  стать более эффективным.

Превышение  рыночной стоимости, рассчитанной сравнительным  подходом, над стоимостью в рамках доходного можно объяснить тем, что рынок "перегрет" и для скорой реализации имущества целесообразно устанавливать стоимость ниже стоимости, полученной сравнительным подходом.

Вышеприведенный анализ позволил Исполнителю сделать  вывод о необходимости согласования результатов с учетом различных  позиций участников рынка.

Согласование  результатов, полученных двумя подходами (сравнительный и доходный), Исполнитель произвёл с помощью метода анализа иерархий (МАИ).

Согласование результатов оценки методом анализа иерархий (МАИ)

Алгоритм определения весовых коэффициентов с применением метода анализа иерархий

МАИ представляет собой  метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов  оценки, основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые  иерархии, имеющие следующий вид:

Таблица 2.54.Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии

Источник: http://www.appraiser.ru

На рисунке представлено:

• верхний уровень ― цель (например, определение рыночной стоимости);
• промежуточный уровень ― критерии согласования;
• нижний уровень ― набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих  критериев:

а) возможность  отразить действительные намерения  потенциального инвестора и продавца;

б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

в) способность  параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Для расчета  веса каждого из подходов в итоговой рыночной стоимости необходимо построить  матрицу сравнения и рассчитать значения весов критериев, по которым  сравнивались подходы.

Затем попарно  сравниваются критерии по отношению  к их воздействию на общую для  них цель. Система парных сравнений  приводит к результату, который может  быть представлен в виде обратно  симметричной матрицы.

Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность  проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где  балльные оценки имеют следующий  смысл:

1 ― равная важность;

3 ― умеренное превосходство одного над другим;

5 ― существенное превосходство;

7 ― значительное превосходство;

9 ― очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 ― промежуточные значения.

Если  при сравнении одного фактора 1 с  другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении  второго фактора с первым получается а (j, 1) = 1/Ь.

Пусть А1…Аn ― множество из n элементов, тогда W1.\Wп соотносятся следующим образом:

	А1	А2	…	Аn
А1	1	W1/W2	…	W1/Wn
А2	W2/W1	1	…	W2/Wn
…	...	…	…
Аn	Wn/W1	Wn/W2	…	1

Источник: http://www.appraiser.ru

Оценка весов критериев  и оценка весов альтернатив по каждому критерию согласования происходит по схеме:

	А1	А2	…	Аn
А1	1	W1/W2	…	W1/Wn	X1=(1×(W1/W2) ×…× (W1/Wn))1/n	BEC(A1)=X1/Сумма
А2	W2/W1	1	…	W2/Wn		…
…	...	…	…			…
Аn	Wn/W1	Wn/W2	…	1	Xn=((Wn/W1) × ( Wn/W2) ×…×1)1/n	BEC(An)=Xn/Сумма
					Сумма	Σ = 1

Источник: http://www.appraiser.ru

Определение итогового значения весов каждой альтернативы

Приоритеты  синтезируются, начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

Итоговое согласование результатов

Итоговый  результат веса равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие  величины альтернатив.

Таблица 2.55. Определение итогового значения весов каждой альтернативы