Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Параметр	Вес критерия А1		Вес критерия А2		Вес критерия Аn		Итоговое значение веса для каждой альтернативы
Вес Альтернативы 1	Альт. 1.1	Альт. 1.2		…		Альт. 1 .n	Вес(Альт1)=Альт.1.1×Вес(А1)+…+Альт.1.n× Вес (Аn)
Вес Альтернативы 2		Альт.2.2		…		Альт.2.n	Вес(Альт2)=Альт.2.1×Вес(А1)+…+Альт.2.n× Вес (Аn)
…	…	…		…		…
Вес Альтернативы k	Альт. k.1	Альт.k.2		…		Альт.k.n	Вес(Альт.k:)=Альт.k.1×Вес(А1)+… +Альт.k.n× Вес (Аn)
Сумма				…			1

Источник: http://www.appraiser.ru

Полученные  таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого  из критериев.

При назначении рангов учитывалась надежность и  достоверность информации, использованной для расчетов, значимость сделанных  предположений и допущений, соответствие полученных результатов оценки рыночным условиям окружения объекта оценки.

Результаты  расчета весовых коэффициентов  для определения рыночной стоимости  оцениваемых объектов приведены ниже.

Таблица 2.56. Расчет весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости недвижимого имущества

Согласование результатов
1 - равное влияние параметров
3 - умеренное превосходство влияния  на стоимость одного параметра  по сравнению с другим
5 - существенное превосходство влияния  на стоимость одного параметра  по сравнению с другим
7 - значительное превосходство влияния  на стоимость одного параметра  по сравнению с другим
2, 4, 6 - соответствующие промежуточные  значения
Критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора  и продавца
Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные  колебания
Г. Способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его стоимость
Матрица сравнения и значения приоритетов  критериев
	А	Б	В	Г	Удельные веса	Вес по критерию
А	1	0,33	0,5	5	0,95	0,211
Б	3	1	0,5	2	1,32	0,293
В	2	2	1	2,5	1,78	0,396
Г	0,2	0,5	0,4	1	0,45	0,1
Сумма					4,50	1
Критерий	А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора  и продавца
Подходы оценки	Затратный		Доходный		Удельные веса	Вес по критерию
Затратный	1		0,14		0,37	0,123
Доходный	7		1		2,65	0,877
Сумма					3,02	1
Критерий	Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ
Подходы оценки	Сравнительный		Затратный		Удельные веса	Вес по критерию
Затратный	1		0,14		0,37	0,123
Доходный	7		1		2,65	0,877
					3,02	1
Критерий	В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания
Подходы оценки	Затратный		Доходный		Удельные веса	Вес по критерию
Затратный	1		0,14		0,37	0,123
Доходный	7		1		2,65	0,877
Сумма					3,02	1
Критерий	Г. Способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его  стоимость
Подходы оценки	Затратный		Доходный		Удельные веса	Вес по критерию
Затратный	1		0,14		0,37	0,123
Доходный	7		1		2,65	0,877
Сумма					3,02	1
Итоговые весовые коэффициенты двумя  подходами
	А	Б	В	Г	Итого
Веса критериев	0,211	0,293	0,396	0,1	0,211
Затратный	0,123	0,123	0,123	0,123	0,123
Доходный	0,877	0,877	0,877	0,877	0,877
Сумма						1,0

Основываясь на качестве информации, использованной в процессе определения стоимости  различными подходами, принимая во внимание цели оценки, преимущества и недостатки использованных подходов, Исполнитель  определил удельные веса полученным результатам.

При определении  итоговой величины рыночной стоимости  оцениваемого имущества Исполнителем была применена процедура взвешивания:

• стоимость, определенная доходным подходом, ― 88%;
• стоимость, определенная затратным подходом, ― 12%.

В методической литературе¹¹⁶ сказано, что в период до восстановления докризисного состояния рынка АЗС использование сравнительного подхода может носить только справочный характер. В связи с этим сравнительный подход рассчитывался Исполнителем справочно.

Определение согласованной рыночной стоимости  оцениваемого имущества ООО «Патрик» с применением весовых коэффициентов и итоговые значения рыночной стоимости представлены в таблице далее (Таблица 2.57).

Таким образом, в результате проведенных расчетов итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого имущества ООО "Патрик", расположенного по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский район, у д. Соколово, по состоянию на 14.02.2011 г., с учетом стоимости земельного участка и без учета НДС составляет:

144 598 503 (Сто сорок четыре миллиона пятьсот девяносто восемь тысяч пятьсот три) руб., или по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,32 руб./долл. США) 4 931 736 (Четыре миллиона девятьсот тридцать одна тысяча семьсот тридцать шесть) долл. США.  

 

Таблица 2.57. Определение согласованной рыночной стоимости оцениваемого имущества ООО «Патрик» с применением весовых коэффициентов и итоговые значения рыночной стоимости

Наименование	Рыночная  стоимость в рамках затратного подхода, руб., без НДС	Весовой коэффициент для затратного подхода	Рыночная  стоимость в рамках сравнительного подхода, руб., без НДС	Весовой коэффициент для сравнительного подхода	Рыночная  стоимость в рамках доходного  подхода, руб., без НДС	Весовой коэффициент для доходного подхода	Согласованная рыночная стоимость, руб., без НДС
Рыночная  стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская обл., Раменский район, ул. Центральная, д. 80  без учета стоимости земельного участка, руб. (без учета НДС)	37 247 238	0,12	143 574 022	-	158 956 715	0,88	144 351 578
Рыночная  стоимость  права аренды земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту недвижимого имущества, руб. (без учета НДС)	-	-	246 925	1,00	-	-	246 925
Рыночная  стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская обл., Раменский район, ул. Центральная, д. 80  с учетом стоимости земельного участка, руб. (без учета НДС)	37 494 163		143 820 947		159 203 640		144 598 503

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В настоящей работе был  проведен финансовый анализ оцениваемой компании для оценки стоимости имущества, принадлежащего ООО «Патрик». Оценщиком были использованы три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждому из подходов соответствовали  выбранные Автором методы. На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением трех классических подходов оценки и присвоения каждому подходу соответствующего весового коэффициента, можно сделать следующее заключение:

 

Рыночная стоимость оцениваемого имущества ООО «Патрик» по состоянию на 22 апреля 2011 года составляет:

 

  69 179 397 (Шестьдесят девять миллионов сто семьдесят девять тысяч триста девяносто семь) руб., что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (27,9398 руб./долл. США) составляет 2 476 016 (Два миллиона четыреста семьдесят шесть тысяч шестнадцать) долл. США.

3. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

При подготовке настоящего Отчета были использованы следующие  материалы.

Нормативные акты

• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Налоговый кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ.
• Федеральный закон "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г. №208-ФЗ.

Стандарты оценки

• Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" от 20.07.2007 г.
• Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" от 20.07.2007 г.
• Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" от 20.07.2007 г.
• Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП "СМАОс".

Методическая литература:

• Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога/ Щербакова О.Н. [и др.]. – М.: Ассоциация российских банков, 2009.
• С.А. Табакова, В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика".-М.: ООО "КО-ИНВЕСТ^®" 2009 г. (в ценах на 01.01.2009 г.);
• С.А. Табакова, В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика".-М.: ООО "КО-ИНВЕСТ^®" 2008 г. (в ценах на 01.01.2008 г.);
• С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". -М.: ООО "КО-ИНВЕСТ^®" 2009 г. (в ценах на 01.01.2009 г.);
• Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве" КО-ИНВЕСТ, выпуск 73, ноябрь 2010 г.

Научная литература:

• Оценка недвижимости/Под ред. М.А.Федотовой. ― М: Финансы и статистика, 2008.
• Экономика недвижимости. Конспект лекций", С.В. Гриненко, Таганрог, Изд-во ТРТУ, 2007.
• Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова. ― 3-е изд., стер., ― М.: КРОНУС, 2009.

Информационно-аналитические материалы:

• www.cbonds.ru
• www.cbr.ru
• www.irn.ru
• www.arn.ru
• www.expert.ru
• www.irr.ru
• www.mian.ru
• www.miel.ru
• www.incom.ru
• www.bn.ru
• www.restate.ru
• www.otdelka.ru
• www.bluestone.ru
• www.real-estate-portal.ru
• www.rosrealt.ru
• др. ресурсы

¹ ФСО № 2 от 20.07.2007 г. – п. 6.

² Согласно п. 1 ст. 14 ФЗ от 21.07.1997 г. №122 "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" "Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав".

³ Источник: http://www.economy.gov.ru.

⁴ Кроме автономных округов, входящих в состав областей.

⁵ Изменение средних цен рассчитано из сопоставимых цен с учетом ежегодного пересмотра доли отдельных марок бензина в общем объеме его реализации.

⁶ Средняя цена рассчитана с учетом ежегодного пересмотра доли отдельных марок бензина в общем объеме его реализации.

⁷ Включая газовый конденсат.

⁸ По данным ФТС России, включая данные по Республике Беларусь. Данные включают оценку Росстата экспорта Российской Федерации в Республику Казахстан ввиду отсутствия официальной статистической информации, в связи с отменой с 1 июля 2010г. таможенного оформления товаров на российско-казахстанской границе в рамках Таможенного союза.

⁹ Без газового конденсата.

¹⁰ По данным публикации ОПЕК "Market indicators as at end:November-2010".

¹¹http://www.osoboekb.ru/historyazs.htm;

http://developerov.net/;

http://www.azsnova.ru/index.php?id=164;

http://www.business2business.ru/buy-sell/190-rossijskij-rynok-avtozapravochnyx-stancij.html

¹² Источник: Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Коллектив авторов. -М: Интерреклама, 2003, стр. 102.

¹³ Источник: http://slovari.yandex.ru/search.xml?text=аналог это&st_translate=0

¹⁴ Источник: http://www.rulib.info/word/analogichnyj.html

¹⁵ Источник: http://tolkslovar.ru/a4048.html

¹⁶ Источник: Основы оценки машин и оборудования, под ред. М.А.Федотовой. Москва, "Финансы и статистика", 2006, стр. 122.

¹⁷ Источник: http://www.smoney.ru/glossary/12348

¹⁸ Источник: http://slovari.yandex.ru/dict/economic/article/ses2

¹⁹ Источник: МСО 2007, Глоссарий терминов, стр. 383.

²⁰ Источник: МСО 2007, Глоссарий терминов, стр. 349.

²¹ Источник: ФСО №1, п. 9.

²² Источник: ФСО №1, п. 15.

²³ Данный метод описан в источнике "Оценка для целей залога"/ Под ред. М.А.Федотовой, В.Ю.Рослова, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанова.-М: Финансы и статистика, 2008, стр. 146, 225, 226.

²⁴ Примечание. В ряде случаев, указанных далее, стоимость земельного участка может быть равна нулю:

- если определяется  стоимость акций, а земельный  участок не является основным  средством;

- если земельный  участок принадлежит на праве  бессрочного пользования, пожизненно  наследуемого владения;

- если просрочен  договор аренды земельного участка;

- если определяется  стоимость в целях страхования;

- если определяется  стоимость для РСБУ; в соответствии  с приказом Минфина РФ №91Н  от 13.10.2003 г., раздел 3, п.43 "Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат".

²⁵ Источник: Основы оценки стоимости машин и оборудования/Под ред. М.А.Федотовой.-М: Финансы и статистика, 2006, стр. 157.

²⁶ Источник: Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 15.

²⁷ Источник: Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО". Оценка Машин и Оборудования, п. 4.4.3, http://smao.ru/ru/news/smao/article_3018.html

²⁸ Источник: Глоссарий терминов МСО 2005, стр. 405.

²⁹ Источник: Глоссарий терминов МСО 2007, стр. 392.

³⁰ Источник: Глоссарий терминов МСО 2007, стр. 339, 394.

³¹ Источник описания методов: Оценка недвижимости/Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 198 - 208.

³² Метод описан: Оценка недвижимости/ Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 211.

³³ Метод описан: Оценка недвижимости/ Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 212.

³⁴ Метод описан: Оценка недвижимости/ Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 212.

³⁵ Источник: Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО". Оценка недвижимости, п. 4.4.3, http://smao.ru/ru/news/smao/article_3018.html.