Ликвидационная стоимость имущества

1.   Экономические и  юридические аспекты ликвидационной  стоимости.

 

Рыночная и иные виды стоимости.

 

Рыночная стоимость –  наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 

· одна из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение;

 

·  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и  действуют в своих интересах;

 

· объект оценки представлен  на открытый рынок в форме публичной  оферты;

 

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 

·  платеж за объект оценки выражен в денежной форме [1] .

 

Очевидно, что при нарушении  какого-либо из вышеприведенных факторов на месте рыночной стоимости возникают  иные, новые виды стоимостей. Именно данный факт порождает необходимость  четкого определения в каждой конкретной ситуации того вида стоимости, который наиболее адекватен.

 

Так, например, при наличии  конкретных целей приобретения того или иного имущества необходимо определение не рыночной, а инвестиционной стоимости. Скажем, в ситуации приобретения доли в телекомпании сложно говорить о типичных намерениях покупателя. Цели такого приобретения будут существенно  разниться – начиная от чисто  коммерческих (получение доходов  в будущем) до абсолютно неэкономических (получение доступа к зрительской  аудитории). И в этом случае будет  в корне неверно исходить из определения  рыночной стоимости.

 

Подобные же рассуждения  правомерно применять и в случае отклонения других факторов от определения  рыночной стоимости. Основой возникновения  рассматриваемой в данной статье ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно  чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. К  таким обстоятельствам относится  фактор ограниченности времени продажи  и фактор вынужденности продажи.

 

Типичные случаи возникновения  ликвидационной стоимости.

 

Рассмотрим типичные случаи, которым присущи указанные факторы (рисунок 1) и остановимся подробнее  на каждой из анализируемых ситуаций.

 

 

  Рисунок 1: Типичные  случаи возникновения ликвидационной  стоимости

При ликвидации предприятия  возникает необходимость в разработке четкого графика реализации имущества  и погашения имеющейся у предприятия  задолженности (причем нередки ситуации, когда суммарная величина дохода от реализации имущества не покрывает  всех долгов). При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и  самой продажи) сильно ограничены в  силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов и погашения  задолженности. Именно вопрос наличного  времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).

 

В свою очередь, продолжительность  временного периода определяется условиями  каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная  акция), так и вынужденным. Как  правило, первый случай дает большую  вариативность в принятии решений  и позволяет разработать более  эффективные планы ликвидации предприятия.

 

Вынужденная ликвидация в  процессе банкротства осуществляется при принятии решения об открытии конкурсного производства по итогам внешнего управления. Образуемая конкурсная масса подлежит реализации на открытых торгах [2] . При этом сроки реализации имущества крайне ограничены.

 

Таким образом, необходимо разграничивать добровольную и вынужденную ликвидацию.

 

Реализация объектов залога в контексте данной статьи представляет собой скорее гипотетическое (оторванное от реальности) понятие. В данном случае определение ликвидационной стоимости  необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита. Данная стоимость в некоторых источниках литературы получила название залоговой. Однако можно утверждать, что по своей экономической сути, она также является ликвидационной, поскольку здесь присутствуют факторы ограниченности во времени и вынужденности продажи.

 

Ускоренная реализация иного  имущества в силу ограниченности сроков экспозиции также вызывает необходимость  определения ликвидационной стоимости. При этом также существует несколько  вариантов такой реализации –  либо это инициативная (добровольная) реализация, либо вынужденная (по принуждению), предусмотренная действующим законодательством.

 

Так, в процессе исполнительного  производства осуществляется реализация арестованного по решению суда имущества, причем в срок не превышающий двух месяцев со дня наложения ареста [3] .

 

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества практически  всегда ниже его рыночной стоимости. И этот факт является негативным для  продавца имущества и безусловно положительным – для покупателя.

 

Окончательное определение  понятия ликвидационной стоимости.

 

Таким образом, разобравшись в ситуациях, вызывающих необходимость  расчета ликвидационной стоимости, представляется возможным дать окончательную  формулировку данного понятия.

 

В действующем российском законодательстве понятие ликвидационной стоимости закреплено только в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства [4] : «ликвидационная  стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов».

 

Более детализированное и  верное определение содержится в  Стандартах Российского общества оценщиков (РОО) [5] : «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной  продаже – денежная сумма, которая  реально может быть получена от продажи  собственности в сроки, слишком  короткие для проведения адекватного  маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых  государствах к ситуациям вынужденной  продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

 

В западной же литературе различают  два вида ликвидационной стоимости  - упорядоченная (orderly liquidation value) и вынужденная (forced sale value) [6] . Вторая соответствует российскому определению, первая предполагает, что у собственника достаточно времени для того, чтобы срок экспозиции объекта был оптимально приближен к среднерыночному.

 

Необходимо избегать подмены  понятий ликвидационной стоимости  и чистого дохода от ликвидации, который возникает при реализации имущества после окончания срока  его полезной эксплуатации. Реализация таких активов производится, как  правило, наиболее эффективным способом с целью частичной компенсации  затрат на их приобретение в прошлом.

 

Законодательные казусы.

 

В повседневной практике существует проблема нормативно-законодательного регулирования применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.

 

Например, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительном производстве»  требуется рассчитывать рыночную стоимость  имущества, которое должно быть реализовано  с торгов в течение 2 месяцев. Но, если оно будет реализовываться  с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует  понятию рыночной стоимости, закрепленному  в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации». Тем более, что понятие ликвидационной стоимости определено в ««Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных постановлением Правительства  РФ.

 

В данном случае оценщикам  следует исчислять не рыночную, а  ликвидационную стоимость арестованного  имущества. Налицо противоречие между  различными законодательными актами.

 

 

 

2. Анализ факторов, обуславливающих  отличие ликвидационной стоимости  от рыночной.

 

Все факторы, лежащие в  основе ликвидационной стоимости или  сопутствующие ей, можно условно  классифицировать (рисунок 2).

 

 

Рисунок 2: Факторы ликвидационной стоимости

Объективные факторы присутствуют при определении ликвидационной стоимости в любой ситуации. Их влияние невозможно не учитывать, и, по сути, они практически не зависят  от положения дел на конкретном предприятии (за исключением общего состояния  имущества). При этом все объективные  факторы оказывают взаимное влияние  один на другой. Так, например, благоприятная  конъюнктура рынка может снизить  оптимальные сроки экспозиции и  т.д.

 

Важнейшим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимостях, выступает срок экспозиции имущества. При этом чем ниже планируемый  срок экспозиции ликвидируемого имущества  по сравнению с оптимальным, тем  сильнее снижается возможная  стоимость.

 

На диаграммах 1-3 представлено соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества  в г.Москве в 1998-2000 гг. (в %)

 

Диаграмма 1: Соотношение  рыночной стоимости и стоимости  вынужденной продажи офисных  зданий и помещений, %

 

 

 

 Диаграмма 2: Соотношение  рыночной стоимости и стоимостивынужденной  продажи торговых зданий и  омещений, %

 

Диаграмма 3: Соотношение  рыночной стоимости и стоимости  вынужденной продажи складских  и производственных зданий и помещений, %

 

 

 

Источник: С.Чемерикин «Ликвидационная  стоимость в оценке недвижимости».

 

Фактически срок экспозиции имущества является основополагающим фактором, существенно влияющим на все остальные факторы как  в сторону усиления их воздействия, так и ослабления. Очевидно, что  при увеличении планируемого срока  экспозиции появляется больше реальных возможностей для использования  эффективных маркетинговых мероприятий, нивелирования негативного влияния  краткосрочных конъюнктурообразующих  факторов и т.д.

 

Общая инвестиционная привлекательность  объекта основывается на индивидуальных характеристиках имущества (функциональном назначении, физическом состоянии) и  оказывает непосредственное влияние  на уровень потребительского спроса.

 

В рассматриваемом случае (при ликвидации предприятия) активизируются специфические факторы, которые  можно условно назвать «факторами выделения» (в принципе, эти факторы  очень близки к фактору инвестиционной привлекательности). Суть действия данных факторов сводится к тому, что многие объекты имущественного комплекса  индивидуально не представляют из себя никакой ценности и фактически не могут быть реализованы по нормальной цене в то время, как в рамках ликвидируемого предприятия данные объекты играли значительную роль. Особенно негативно  воздействие анализируемого аспекта  на, так называемые, неосязаемые  активы и, в первую очередь, на деловую  репутацию фирмы (гудвилл), который  включает в себя ценность персонала, связи с поставщиками, отлаженность структуры бизнеса и т.д. При  ликвидации компании реализовать этот, подчас один из самых ценных активов, не представляется возможным.

 

Абсолютная величина рыночной стоимости объекта оказывает  обратное воздействие на уровень  ликвидности – чем выше рыночная стоимость объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в  связи с уменьшением количества потенциальных покупателей.

 

К факторам непосредственного  воздействия на уровень стоимости  объектов относится и конъюнктура  рынка в ликвидационный период. Чем  дольше этот период, тем больше возможностей у предприятия проанализировать ситуацию на рынке и выбрать наиболее оптимальный вариант действий в  сложившихся обстоятельствах. И, наоборот, при непродолжительном периоде  экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре  рынка потери при продаже объектов будут еще больше возрастать. А  надеяться на общий подъем рынка  именно в непродолжительный период ликвидации компании, по меньшей мере, неразумно.

 

Эффективность маркетинга также  значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения соответствующих мероприятий. Однако она в равной степени зависит  и от конкретных средств, используемых для увеличения цены реализации объекта.

 

Еще одним важным объективным  фактором является психологический  аспект вынужденной продажи, который  выражается в определенном воздействии  на инициативу покупателей. Причем воздействие  данного фактора также достаточно двоякое – с одной стороны, чувствуя, что продавец находится  в изначально невыгодных условиях, покупатели начинают демпинговать, но с другой стороны, ощущая конкуренцию  друг с другом, они боятся упустить реализуемое имущество и вынуждены  идти на компромисс.

 

Субъективные факторы  отражают специфику каждого конкретного  предприятия. Особенно негативно данные факторы проявляются на предприятиях с неэффективными управленцами, что  приводит к значительным затруднениям во время ликвидации. К подобным факторам относится целая система  явлений. Так, инвентаризация и оценка основных фондов обанкротившихся предприятий  почти всегда затруднена состоянием бухгалтерских регистров, отсутствием  технических паспортов на оборудование и паспортов БТИ на объекты  недвижимости. Данный ряд продолжает отсутствие юридических документов на имущество, запутанность ведения  учета, отсутствие сотрудников, которые  могут дать необходимые разъяснения. Все эти факты приводят к тому, что перед составлением конкретного  плана и определения сроков ликвидации приходится в полном смысле этого  слова «разгребать» имущество предприятия, восстанавливать цепочки возникновения  тех или иных обязательств как  со стороны самого предприятия, так  и его партнеров. Это приводит к колоссальному осложнению процесса ликвидации.