Оценка стоимости комплекса зданий

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

ГОУ ВПО  «Тамбовский Государственный Технический

Университет» 
 
 
 
 

  Кафедра: «ГС и АД» 
 
 
 

  Расчетно-графическая  работа по дисциплине

  «Основы управления недвижимостью»

  на  тему:

  «Оценка стоимости комплекса зданий» 
 
 
 
 
 

  Тамбов 2005 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Исходные  данные к расчетно-графической  работе. 
 

  Цена  продажи, тыс. долл.:

  А1 – 1400;

  А2 – 1300;

  А3 – 1100.

  Дата  продажи:

  А1 – 6 месяцев назад;

  А2 – 2 месяца назад;

  А3 – 4 дня назад.

  Рост  цен в месяц: 0.5 %.

  Местоположение:

  ОК  – хор.;

  А1 – отл.;

  А2 – уд.;

  А3 – хор.

  Общая площадь, м²:

  ОК  – 4500;

  А1 – 4600;

  А2 – 4200;

  А3 – 4000.

  Наличие стоянки:

  ОК  – есть;

  А1 – нет;

  А2 – нет;

  А3 – есть.

  Прибыль, тыс. долл.;

  ОК  – 220;

  А1 – 230;

  А2 – 208;

  А3 – 190. 

  Базовая стоимость 1 м², долл.:

  М – 300;

  П – 240;

  С – 160.

  Отношение площадей М:П:С для  ОК – 1:4:4.

  ЭВ  ОК, год – 15.

  ТС_эж ОК, год – 75.

  Неустранимое  функциональное устаревание, долл. – 5000.

  Внешний износ, % – 5.

  Стоимость СЗУ, тыс. долл. – 410.

  Время продажи СЗУ – 1 мес. назад.

  Местоположение  СЗУ – на 5 % лучше.

  Физические  характеристики СЗУ – на 6 % хуже.

  ЧОД ОК за 1 год, тыс. долл. – 167.

  Увеличение  ЧОД, % в год – 4.

  Период  владения ОК – 4 года.

  Ставка  дисконтирования – 22%.

  Размер  реверсии 2100 тыс.дол.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Сравнительный (рыночный) подход к  оценке недвижимости.

 

1.   Метод анализа продаж.

 

  Сводим  исходные данные в таблицу.

  Таблица 1.

  Внесение  поправок при определении стоимости  оцениваемого объекта.

 

  Исходя  из условных данных, вариант А3 имеет характеристики одинаковые с характеристиками оцениваемого комплекса. Так как этот объект продан всего 4 дня назад, принимаем стоимость оцениваемого комплекса равной цене продажи А3 (1225 тыс. долл.). Остальные объекты в решении не учитываем. 

2. Расчет  стоимости оцениваемого комплекса с помощью  валового рентного мультипликатора.

 

  Этот  способ относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется в следующей последовательности:

1. определяется годовая арендная ставка для данного объекта;
2. рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор (GRM) исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;
3. умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Таблица 2.

Расчет  стоимости с помощью валового рентного мультипликатора.

 

  Определяем  GRM для каждого объекта.

   ,

  где С_i – стоимость объекта, П_i – прибыль.

   ;

   ;

   ;

   ;

    тыс. долл. 

  Определим погрешность вычисления цены разными  методами. 

    или 8,6 %. 
 
 
 
 
 
 

2. Затратный подход к оценке недвижимости.

 

  Находим площади магазина, павильона и  склада. 

  По  заданию отношение площадей М:П:С  для ОК – 1:4:4.

  Площадь магазина равна м².

  Площадь павильона равна площади склада –  м².

  Базовая стоимость частей оцениваемого комплекса  равна:

  – магазина – долл.;

  – павильона – 2000∙240 = 480000 долл.;

  – склада – 2000∙160 = 320000 долл. 

  Определяем  восстановительную стоимость (ВС), которая  в данном случае равна сумме базовых стоимостей всех частей оцениваемого комплекса.

  ВС = 150 + 480 + 320 = 950 тыс. долл. 

  Определяем  физический (устранимый) износ объекта нормативным методом.

  Взаимосвязь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается соотношением

   ,

где И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ТС_э.ж. – типичный срок экономической жизни.

  Эта формула выражает процент износа от восстановительной стоимости.

     тыс. долл. 

  Определим физический (неустранимый) износ.

  И = ВИ∙ВС = 0,05∙950 = 47,5 тыс. долл.

где ВИ – внешний износ в процентах. 

  Неустранимый  функциональный износ по заданию равен 5000 долл. 

  Сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости оцениваемого комплекса. 

  190 + 47,5 + 5 = 242,5 тыс. долл. 
 

  Определим стоимость земельного участка методом  сопоставимых продаж. 
 
 

  Таблица 3. 

  Основные  исходные данные по сопоставимым объектам.

* – рост цен  принимался 0,5 % в месяц. 

  Просуммировав все поправки, получим, что стоимость  земельного участка равна 416,15тыс. долл. 

  Общая расчетная  стоимость оцениваемого комплекса, оцениваемая в соответствии с затратным подходом.

  950 – 242,5 + 416,15 = 1123,65 тыс. долл. 

3. Доходный  подход к оценке недвижимости.

 

  Оцениваемый комплекс сдается в аренду на 4 года. Начальная ежегодная арендная плата начинается с величины 167 тыс. долл. и возрастает на 4 тыс. долл. в год. Ставка дисконтирования 22 % в год. Стоимость реверсии 2100 тыс. долл. Найдем текущую стоимость объекта недвижимости.

1. Определяем текущую стоимость платежей:

= 415,83тыс. долл. 

2) Определяем  текущую стоимость реверсии:

2100 × (1/(1,22)⁴) = 777 тыс. долл. 

3) Суммируем  полученные текущие стоимости:

415,83 + 777 = 1192,83 тыс. долл. 

  Стоимость оцениваемого комплекса, определенная по методу дисконтирования денежного потока, равна 1192,83 тыс. долл.

  Среднее значение от различных методов : 

   тыс.долл.

  Окончательно  примем стоимость данного оценочного комплекса 1217,87 тыс.долл.