Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

На дату оценки премия за риск вложений в оцениваемый  объект (Р) составляет 2,35%.

Премия  за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л)

Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Данная премия учитывает уровень  ликвидности объектов недвижимости, которые относятся к низколиквидным инвестициям в силу ряда причин: плохой информированности участников рынка недвижимости, высокой капиталоемкости  инвестиций. На ликвидность недвижимости оказывает влияние и длительность оформления сделки, которая требует  обязательной государственной регистрации.

Расчет  премии за низкую ликвидность основан  на определении потери доходности инвестора  в течение срока экспозиции оцениваемого объекта недвижимости. Типичный срок экспозиции – это период времени  от выставления объекта на продажу  до поступления денежных средств  за проданный объект или типичный период времени, который необходим  для того, чтобы объект был продан на открытом конкурентном рынке при  соблюдении всех рыночных условий.

Расчет  премии за низкую ликвидность объекта (Л) может быть произведен исходя из срока экспозиции объектов, подобных оцениваемому, и безрисковой ставки дохода (БС) по формуле:

БС  × срок экспозиции (месяцев)/12 = 7,50% × 9/12 = 5,63%.

 

На дату оценки премия за низкую ликвидность объекта (Л) составила 5,63%.

Премия  за инвестиционный менеджмент (М)

Инвестиционный  менеджмент – управление инвестициями в конкретную отрасль экономики, сферу деятельности либо в развитие компании, предприятия, фирмы. Охватывает поиск источников инвестиций, установление рациональных каналов и сроков их использования, обеспечение отдачи вложений, возврат заимствований.⁸⁶

Для некоторых  видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других – большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент требует  дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор  среди различных вариантов финансирования и принятия решения об удержании  или продаже активов; инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением  недвижимостью, которое предусматривает  ежедневный контроль.⁸⁷

Премия  за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностью конкретного инвестиционного решения, в данном случае премия отражает уровень сложности управления инвестициями в объект. Для определения данной премии Исполнитель изучил теоретические положения, представленные в ряде источников,⁸⁸ выделил факторы риска, определил диапазон премии. Результаты анализа были сведены в таблицу.

Таблица 2.37. Расчет премии за риск инвестиционного менеджмента в отношении оцениваемого объекта

 

Вид и наименование риска			1		1,5	2	2,5	3	3,5	4	4,5	5
1	Особенности управления инвестициями в отрасль  в целом					1
2	Система управления (менеджмент) инвестиционными  процессами на предприятии				1
3	Наличие адекватных источников инвестиций						1
4	Установление  рациональных каналов и сроков использования  инвестиций					1
5	Обеспечение отдачи вложений						1
6	Обеспечение возврата заимствований					1
7	Система принятия управленческих решений				1
8	Контроль  за принятыми управленческими решениями				1
9	Система корректировки принятых управленческих решений				1
10	Достижение  долгосрочных целей с помощью  эффективного процесса инвестирования					1
Итоги:
Количество  наблюдений				0	4	4	2	0	0	0	0	0
Взвешенный  итог				0	6	8	5	0	0	0	0	0
Итого:				19
Количество  факторов				10
Поправка  за риск инвестиционного менеджмента  в отношении оцениваемого объекта, %				1,90%

 

На дату оценки премия за инвестиционный менеджмент (М) составила 1,90%.

Таблица 2.38. Расчет ставки дохода на инвестиционный капитал

Показатель	Значение
БС - безрисковая ставка	7,50%
Р - премия за риск инвестирования в объект оценки	2,35%
Л - премия за низкую ликвидность	5,63%
Нормальный  срок экспозиции объекта, месяцев	9
М - премия за риск инвестиционного менеджмента	1,90%
Ставка  дохода на инвестиционный капитал	17,38%

Таким образом, ставка дохода на инвестиционный капитал для оцениваемого имущества составила 17,38%.

Норма возврата рассчитывается методом Ринга:

 

где:

n – время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах, рассчитывался исходя из оставшегося срока жизни оцениваемой АЗС – 16 лет.

Расчет коэффициента капитализации (R) методом кумулятивного построения (кумулятивный метод) представлен далее.

Таблица 2.39. Расчет коэффициента капитализации

Показатель	Значение
БС - безрисковая ставка	7,50%
Р - премия за риск инвестирования в объект оценки	2,35%
Л - премия за низкую ликвидность	5,63%
Нормальный  срок экспозиции объекта, месяцев	9
М - премия за риск инвестиционного менеджмента	1,90%
Ставка  дохода на инвестиционный капитал	17,38%
Оставшийся  срок полезной службы, лет	16
Норма возврата на капитал	6,25%
Ставка  капитализации	23,63%

Таким образом, ставка капитализации  для оцениваемого имущества составила 23,63%.

Расчет коэффициента капитализации (R) методом рыночной выжимки (экстракции)

Расчет ставки капитализации  методом рыночной выжимки (экстракции) представлен далее (Таблица 2.40).

Таблица 2.40. Расчет ставка капитализации методом рыночной выжимки (экстракции)

№п/п	Наименование  компании	Источник	Диапазон срока окупаемости, лет	Средний срок окупаемости, лет
1	Группа  компаний Эксперт	http://www.expertyug.ru/content/view/92/31/	2-5	3,5
2	Группа  компаний Альянс	http://gkzs-alians.ru/investment/gasolinestations/	3	3
3	ИА REGNUM	http://www.stavregion.ru/o_stavropolskom_krae/stavropolyskii_krai_v_smi/?pubID=6452	4-5	4,5
	Среднее значение срока окупаемости, лет			3,67
	Ставка  капитализации			27,27%

Далее Исполнителем было проведено согласование результатов, полученных двумя методами. В итоговом согласовании каждому из результатов придается свой вес.

В связи с тем, что  метод рыночной выжимки (экстракции) в большей степени отражает рыночную ситуацию, чем метод кумулятивного построения, Исполнитель принял решение присвоить следующие удельные веса полученным результатам:

• ставки капитализации по кумулятивному методу – 30%;
• ставка капитализации по методу рыночной экстракции – 70%.

Результат расчета итоговой величины ставки капитализации представлен  в таблице далее.

Таблица 2.41. Расчет итоговой ставки капитализации

Показатель	Значение
Ставка  капитализации методом кумулятивного  построения	23,63%
Вес, %	30%
Ставка  капитализации методом рыночной выжимки (экстракции)	27,27%
Вес, %	70%
Итоговое  значение ставки капитализации, %	26,18%

 

Расчет величины рыночной стоимости оцениваемого имущества в рамках доходного подхода)

В процессе реализации 5-го этапа применения метода прямой капитализации дохода была рассчитана рыночная стоимость оцениваемого имущества по формуле:

С_пр.кап. = ЧОД/К.

Исполнитель определил  период, чистый операционный доход  которого будет капитализироваться – 1 год. Расчет рыночной стоимости оцениваемой АЗС в рамках доходного подхода, представлен в таблице далее.

Таблица 2.42. Расчет рыночной стоимости оцениваемой АЗС в рамках доходного подхода

Параметры	Показатели 2010 г.
Чистый  операционный доход после выплаты  налога на прибыль ЧОДпн, руб.	41 676 980
Коэффициент капитализации, %	26,18%
Рыночная  стоимость оцениваемого недвижимого  имущества в рамках доходного  подхода, без учета НДС, руб.	159 203 640

 

Результат определения рыночной стоимости  оцениваемого имущества, проводимого  в рамках доходного подхода

Таким образом, в результате проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемой АЗС в рамках доходного подхода по состоянию на 14.02.2011 г., без учета НДС, составляет:

159 203 640 (Сто пятьдесят девять миллионов двести три тысячи шестьсот сорок) руб., или по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,32 руб./долл. США) 5 429 865 (Пять миллионов четыреста двадцать девять тысяч восемьсот шестьдесят пять) долл. США.   

8. Определение стоимости недвижимого имущества, проводимого в рамках затратного подхода

Применяемые методы определения  затрат на замещение (воспроизводство) зданий и сооружений

В результате анализа Исполнитель обосновал  в п. Ошибка! Источник ссылки не найден. Отчета использование в рамках затратного подхода для оценки зданий и сооружений в составе оцениваемой АЗС метод сравнительной единицы (в расчетных таблицах и далее по тексту – МСЕ-1 (с использованием справочников КО-ИНВЕСТ^®), МСЕ-2 (оценка по данным открытых источников информации)).

Описание метода сравнительной единицы

Метод сравнительной  единицы – метод оценки затрат на строительство здания (сооружения) путем определения полной стоимости 1 кв. м (или другой единицы) базового сооружения, взятого в целом.⁸⁹

Данный  метод основан на использовании  стоимости строительства сравнительной  единицы (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м и др.). Затраты на замещение объекта оценки определяются путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, объем, протяженность и др.). Общая формула расчета стоимости представлена ниже:

ЗЗ = С_ср.ед. × V,

где:

ЗЗ – затраты на замещение, руб.;

С_ср.ед. – стоимость сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м, 1 шт. и др.), руб./ср. ед.;

V – количество сравнительных единиц, (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м, 1 шт. и др.).

Показатель  количества сравнительной единицы (V) определялся на основе данных Заказчика о технических параметрах оцениваемой недвижимости.

Показатель  стоимости сравнительной единицы  здания или сооружения (С_ср.ед.) определялся на основе данных об укрупненных показателях стоимости строительства, представленных в следующих источниках:

• С.А. Табакова, В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика".-М.: ООО "КО-ИНВЕСТ^®" 2010 г. (в ценах на 01.01.2010 г.);
• С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". -М.: ООО "КО-ИНВЕСТ^®" 2010 г. (в ценах на 01.01.2010 г.);
• С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". -М.: ООО "КО-ИНВЕСТ^®" 2010 г. (в ценах на 01.01.2010 г.);
• открытые источники информации о ценах строительства (печатные издания, ресурсы Интернет).

При использовании справочников КО-ИНВЕСТ^® определяются затраты на замещение.⁹⁰