Оценка стоимости здания

СОДЕРЖАНИЕ 
 

1. Краткое содержание  основных фактов и выводов

2. Общие сведения  и сведения о порядке проведения  оценки

2.1. Сведения  об объекте оценки

2.2. Порядок проведения  оценки

2.3.  Анализ  данных, используемых для оценки

3. Основные предпосылки  и ограничения

4. Анализ рынка  недвижимости

5. Анализ местоположения  объекта оценки

6. Описание объекта  оценки

7. Анализ наиболее  эффективного использования

8. Выбор методов  оценки и методов расчёта стоимости

9. Расчёт рыночной  стоимости объекта оценки затратным  методом

9.1 Основные сведения  по затратному методу

9.2 Определение  стоимости земельного участка 

10. Расчет косвенных  затрат

10.1 Определение  величины накопленного износа

10.2 Определение  величины внешнего удорожания

11. Расчёт рыночной  стоимости объекта оценки доходным  методом

11.1. Основные  сведения по доходному методу

11.2. Этапы применения  доходного метода

11.3. Составление  реконструированного отчёта о  доходах

11.4. Описание  прогнозных вариантов

11.5. Расчёт потоков  доходов по прогнозным вариантам

11.6. Расчёт рыночной  стоимости доходным методом

12. Расчет рыночной  стоимости объекта оценки сравнительным  методом

12.1. Основные  сведения по сравнительному методу

12.2 Исходные  данные для реализации сравнительного  метода

12.3. Проведение  корректировок

12.4. Определение  весовых коэффициентов для каждого  из объектов сравнения

13. Обоснование  итоговой рыночной стоимости

Список используемой литературы 
 
 

1.Краткое  содержание основных  фактов и выводов 

Краткое описание основных факторов и выводов приведено  в таблице 1.1. 

Таблица 1.1. Основные данные по объекту оценки

Адрес объекта:	Республика  Беларусь, г. Минск ул. Кирова С.М. д.19
Тип объекта недвижимости:	Жилое здание
Цель  оценки:	Оценить стоимость  подвала отведённого под аптеку
Описание  месторасположения  объекта оценки:	г. Минск, Ленинский район
Транспортная  доступность	Хорошая
Инженерная  инфраструктура	Развита
Дата  оценки:      Курс  доллара США	1 ноября 2010 года 1 USD –3100
Рыночная  стоимость: доходный подход затратный подход сравнительный подход	92 110 USD 91 221 USD   156 706 USD
Окончательное заключение о рыночной  стоимости (без учета  НДС, округленно)	113 345 USD

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Общие  сведения и сведения  о порядке проведения  оценки

2.1. Сведения об объекте  оценки 

Общие сведения об объекте оценки содержатся в таблице 2.1. 

Таблица 2.1. Общие сведения об объекте оценки

    

Адрес объекта	г. Минск, ул.Кирова С.М., д.19
Владелец
Право владения
земельный участок	Право постоянного  пользования
улучшения	Полное право  собственности
Правоустанавливающие  документы:
земельный участок	Нет
улучшения	Технический паспорт
Текущее использование	Жилое здание

Технический паспорт  объекта оценки представлен в  приложении А.

   2.2.Порядок  проведения оценки

 

     Дата  проведения осмотра объекта оценки:

     Осмотр  объекта оценки произведен 21 октября 2011 года.

     Дата  оценки:

     Оценка  производится по состоянию на 21 октября 2011 года.

     Цены  оценки:

     Оценка  производится в текущих ценах  на дату оценки.

     Валюта  оценки:

     Определение стоимости объекта оценки производится в белорусских рублях и долларах США.

     Цель  оценки, вид определяемой стоимости:

     Настоящая оценка проведена с целью отведения данного помещения под аптеку.

     Объектом  оценки в курсовом проекте является нежилое изолированное помещение.

     Помещение по техническому паспорту, по состоянию  на 1 21 октября 2011 года:

     Общая площадь изолированного нежилого помещения  составляет 65,7 кв.м., в том числе  объём данного помещения 247 куб.м., нормируемая площадь 57,2 кв.м.

     К конструктивным элементам  и инженерному  оборудованию жилого дома относятся:

     - стены наружные кирпичные

     - стены внутренние кирпичные

     - перекрытия железобетонные

     - полу бетонные

     - проёмы оконные двойные

     - проёмы дверные щитовые

     Во  внутренней отделке помещения следует  отметить полное её отсутствие.

     Из  основных коммуникаций следует выделить:

     - отопление – стальные трубы

     - электроснабжение – скрытая проводка

     - водопровод – стальные трубы 
 

    Определение рыночной стоимости объекта оценки включало в себя следующие этапы: 

    Определение стоимости задания и заключение договора на проведение независимой оценки. Перед заключением договора оценщики, совместно с Заказчиком, определили задание на оценку, которое установлено договором на проведение независимой оценки. Договор на проведение независимой оценки заключен в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункты 12.3, 12.4). 

Сбор  и анализ информации . Сбор информации об объекте оценки включал поиск и получение исходных данных, в том числе рыночной, технической, финансовой и др. информации. Сбор и анализ исходной информации выполнен оценщиками в соответствии с требованиями раздела 13 СТБ 52.3.01 и с СТБ 52.0.01. Полученная исходная информация и документы проанализированы на правильность и достоверность внесенных в них сведений; был изучен состав и полный объем их представления; исследован уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов. Объем расчетов стоимости и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки. При анализе представленных документов и информации учитывались результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщики уточняли исходные данные с целью применения их в дальнейших расчетах.

    Обследование  объекта оценки. Обследование объекта оценки включает его осмотр на месте расположения с целью установления фактических данных о функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений.

    Определение предпосылок и  ограничений . Предпосылки и ограничения определялись в зависимости от условий договора на проведение независимой оценки, исходной информации об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости, и других факторов, влияющих на  определяемую стоимость. Требования к  предпосылкам и ограничениям устанавливаются в соответствии с  СТБ 52.0.01.

    Анализ  рынка недвижимости. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж по совершенным сделкам (цены предложений) с объектами-аналогами, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, условия финансирования, время размещения  объектов недвижимости на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и др.

    Анализ  местоположения объекта  оценки. Анализ местоположения объекта оценки включает анализ адреса, границ, описания окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и других характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки.

    Описание  объекта оценки. При описании объекта оценки были отражены характеристики участка земли и улучшений. Описание земельного участка включает местоположение объекта оценки, уникальный номер оценочной зоны, площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание рельефа участка. Описание улучшений включает объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних инженерных сетей и коммуникаций, наружных инженерных сетей и коммуникаций.

    Анализ  наиболее эффективного использования. Вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, а также специфики самого оцениваемого объекта.

    Выбор методов оценки и  методов расчета  стоимости. На данном этапе оценки был сделан выбор методов оценки и методов расчета стоимости. Выбор применяемого метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода (методов) оценки, указанных в разделе 9, обусловлен требованиями                   СТБ 52.0.01, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и условиями договора на проведение независимой оценки. В рамках настоящего отчета рыночная стоимость объекта оценки определена при помощи затратного, доходного и сравнительного методов.

    Расчет  стоимости выбранными методами. Расчет стоимости производится в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, оцениваемых имущественных прав, физических и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.

    Обоснование рыночной стоимости  объекта оценки. Итоговая стоимость объекта оценки определена путем присвоения каждому из использованных методов весового коэффициента. Итоговая стоимость указана с округлением.

    Составление и оформление отчета об оценке. Отчет об оценке объекта недвижимого имущества составлен в полной форме (стандартный отчет). Составление и оформление отчета производилось в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 10.1) и СТБ 52.3.01                  (пункт 15.2).

    Составление заключения об оценке. Составление заключения об оценке производилось в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 10.2.1) и СТБ 52.3.01 (пункт 15.3).

    2.3. Анализ данных, используемых для оценки

 

    Для проведения оценки оценщикам были предоставлены  следующие исходные документы:

1. Копия Свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации капитального строения;
2. Копия Свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации земельного участка;
3. Копия технического паспорта на объект оценки с приложениями (планы помещений) (Приложение 1);

 
 

3.Основные  предпосылки и  ограничения 

   Следующие предпосылки и ограничивающие условия  являются неотъемлемой частью отчета об оценке: