Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Применение метода срока жизни для определения  физического износа недвижимого имущества

Данный метод использовался  при определении физического  износа зданий и сооружений, затраты  на замещение (воспроизводство) которых  были определены методом сравнительной  единицы и методом долгосрочной индексации балансовой стоимости, расчет производился по формуле:

И_физ = ХВ/СПС × 100%,

где:

ХВ – хронологический возраст, лет;

СПС – срок полезной службы, лет.

Хронологический возраст  определяется как разность между  датой оценки и датой ввода  в эксплуатацию объекта недвижимости (датой постройки).

Срок полезной службы по подклассам (видам) основных средств  описан в методике, представленной в п. Ошибка! Источник ссылки не найден. Отчета, показатели сроков полезной службы, используемые в расчетах, представлены в таблице (Ошибка! Источник ссылки не найден.) Отчета.

Таким образом, физический износ определялся путем деления  хронологического возраст на срок полезной службы и умножением на 100%.

В расчетах в рамках данного  Отчета максимальные показатели физического  износа для объектов, хронологический  возраст которых превышает срок полезной службы, но при этом объекты  находятся в эксплуатации, составляет значение в 74%. Методика определения данного значения представлена в п. Ошибка! Источник ссылки не найден. Отчета.

Используя описанные  выше исходные данные, Исполнитель  произвел расчет показателей физического  износа в процентах. Расчет физического  износа зданий и сооружений приведен в таблице 1 Приложения 2 к Отчету, где в столбцах "Хронологический  возраст, лет", "Срок полезной службы, лет", "Физический износ, %" представлены соответствующие значения показателей, описанных выше.

Определение функционального  устаревания недвижимого имущества 

В методической литературе по оценке представлено множество определений  функционального износа (устаревания).

Функциональное и техническое устаревание может вызываться прогрессом техники, благодаря которому создаются новые активы, обеспечивающие более эффективную поставку товаров и услуг. Современные методы производства могут делать существующие активы полностью или частично устаревшими с точки зрения эквивалентности текущих затрат. Устаревание и оптимизация могут приводить к введению поправок путем принятия затрат на замещение современным эквивалентным активом, отличающихся от воспроизводства актива.¹⁰⁴

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.¹⁰⁵

Функциональный износ (устаревание) характеризует степень несоответствия современным требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество предоставляемых услуг.¹⁰⁶

Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ, требованиям современных рыночных стандартов. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решение современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием Функциональный износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае износ считается неустранимым.¹⁰⁷

Проведенный анализ вышеуказанных  определений позволил Исполнителю  обобщить и сделать вывод, что  функциональный износ представляет собой определенное снижение стоимости  вследствие устаревания объекта  и несоответствия его современным  стандартам и требованиям по функциональным признакам по сравнению с аналогичными объектами, строящимися (выпускаемыми) в настоящее время.

На основании проведенного анализа и осмотра оцениваемого объекта, а так же учитывая, что  объект оценки обладает всеми свойствами и качествами, предъявляемые современными требованиями, значение функционального  износа было принято Исполнителем равным 0.

Определение экономического устаревания недвижимого имущества

Экономическое устаревание (или внешний износ) – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание  также называется внешним, обусловленным  окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания  являются изменения в конкуренции  или в использовании окрестных  земель, например, появление промышленного  предприятия в жилом районе. Оно  считается неустранимым, так как  расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

К внешним факторам, уменьшающим  полезность и, соответственно, стоимость, можно отнести:

• изменение положения по отношению к основным транспортным магистралям, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям;
• изменение спроса и предложения на выпускаемую продукцию;
• экологические факторы;
• ограничения в землепользовании, природоохранные требования;
• прекращение государственного финансирования, отмена государственного заказа;
• депрессивность района расположения объекта;
• изменение режима налогообложения;
• иные факторы.

В рамках данного Отчета Исполнитель не выявил признаков  внешнего износа.

Результат определения  величины совокупного износа недвижимого  имущества

Совокупный износ недвижимого  имущества определяется по формуле:

СИ = 1 – (1 – И_физ.) ×(1 – И_{функ.устар.}) × (1 – И_{экон.устар.}),

где:

И_физ. – физический износ (physical deterioration);

И_{функ.устар.} – функциональное устаревание (functional obsolescence);

И_{экон.устар.} – экономическое (внешнее) устаревание (economic (external) obsolescence).

Расчет совокупного  износа зданий и сооружений приведен в таблице 1 Приложения 2 к Отчету в столбце "Совокупный износ, %".

Результаты определения рыночной стоимости недвижимого имущества, проводимого в рамках затратного подхода

Расчет рыночной стоимости  недвижимого имущества в рамках затратного подхода производится по формуле:

С_зп = ЗЗ (ЗВ) – СИ + С_зем.уч.,

где:

С_зп – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство);

СИ – совокупный износ объекта оценки;

С_зем.уч. – стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки.

Расчет стоимости зданий и сооружений в рамках затратного подхода приведен в таблице 1 Приложения 2 к Отчету.

Расчет стоимости права  аренды земельного участка представлен  в п. 2.6 Отчета.

Таблица 2.48 Результаты расчета стоимости недвижимого имущества ООО «Патрик» в рамках затратного подхода

№ п/п	Наименование класса	Стоимость в рамках затратного подхода, без  учета НДС, руб.
1	Здания и сооружения	34 677 531
2	Земельный участок	246 925
	Итого	34 924 456

 

Таким образом, в результате проведенных расчетов рыночная стоимость  недвижимого имущества, входящего  в состав оцениваемого автозаправочного комплекса (АЗС с магазином), АЗС  №9, определенная в рамках затратного подхода, без учета стоимости  земельного участка составляет (без  НДС):

34 677 531 (Тридцать четыре миллиона шестьсот семьдесят семь тысяч пятьсот тридцать один) руб., или по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,32 руб./долл. США) 1 182 726 (Один миллион сто восемьдесят две тысячи семьсот двадцать шесть) долл. США.

Рыночная стоимость  недвижимого имущества, входящего  в состав оцениваемого автозаправочного комплекса (АЗС с магазином), АЗС  №9, определенная в рамках затратного подхода, с учетом стоимости земельного участка составляет (без НДС):

34 924 456 (Тридцать четыре миллиона девятьсот двадцать четыре тысячи четыреста пятьдесят шесть) руб., или по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,32 руб./долл. США) 1 191 148 (Один миллион сто девяносто одна тысяча сто сорок восемь) долл. США.

9. Определение стоимости движимого имущества, проводимого в рамках затратного подхода

Применяемые методы определения затрат на замещение (воспроизводство) движимого  имущества

В результате анализа  Исполнитель обосновал в п. Ошибка! Источник ссылки не найден. Отчета использование в рамках затратного подхода для оценки движимого имущества метод сравнения с идентичным (ЗВ) и аналогичным (ЗЗ) объектом первичного рынка (МСИАО).

Описание расчета затрат на замещение (воспроизводство) методом сравнения  с идентичным (ЗВ) и аналогичным (ЗЗ) объектом первичного рынка (МСИАО)

В качестве затрат на воспроизводство (замещение) оцениваемого объекта на дату оценки в рамках данного метода принимается  стоимость приобретения идентичного  или аналогичного объекта на первичном  рынке.

Формула определения затрат на воспроизводство (замещение) оцениваемого объекта методом  сравнения с идентичным (ЗВ) и  аналогичным (ЗЗ) объектом первичного рынка выглядит следующим образом:

ЗЗ (ЗВ) = Ц_ан.пр. × К_торг × К_с.з.,

 

где:

ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство) оцениваемого объекта на дату оценки;

Ц_ан.пр. – цена предложения (продажи) аналогичного (идентичного) объекта с первичного рынка, без НДС;

К_торг  – корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг);

К_с.з.  – корректировка на сопутствующие затраты.

Алгоритм применения метода сравнения с идентичным (ЗВ) и аналогичным (ЗЗ) объектом первичного рынка

Этап 1. Идентификация и выбор оцениваемых объектов.

В процессе идентификации  оцениваемых объектов необходимо определить:¹⁰⁸

• вид объекта (универсальный, специализированный, импортный);
• полное наименование (марка, модель);
• главные технические параметры;
• техническое состояние.

К объектам, оцениваемым в рамках данного  метода, как правило, относятся специализированные, а также иные объекты, вторичный  рынок которых на дату оценки не развит.

Специализированное  имущество (specialised property) – имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке отдельно от продажи  всего бизнеса или организации, частью которого (которой) оно является, в силу его уникальности, обусловленной  его специализированным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, местоположением и другими  свойствами.¹⁰⁹

Этап 2. Подбор аналогов.

Исходя  из данных о полном наименовании и  главных технических параметрах оцениваемого объекта, подбираются  аналоги (идентичные или аналогичные), для которых имеются ценовые  предложения на первичном рынке.

При полном достижении функционального, конструктивного  и параметрического сходства принято  говорить об идентичности объектов, а  при приблизительном и частичном  сходстве – об аналогичности.¹¹⁰

Источниками информации для подбора аналогов могут являться:

• прайс-листы фирм, торгующих оборудованием;
• информация, размещенная на информационных интернет-порталах или в печатных изданиях;
• ответы на запросы, которые отправляются на предприятия, являющиеся изготовителями или поставщиками оборудования;
• устные консультации с представителями фирм, торгующих оборудованием или изготавливающих его.

Рекомендуется в случае, когда известно несколько  цен на аналоги, использовать наиболее надежную и близкую к условиям оценки цену, а не приводить цену предложения аналога к стоимости  оцениваемого объекта посредством  внесения корректировок. Если стоимость  аналога определена по данным нескольких наиболее надежных источников, то в  качестве затрат на воспроизводство (замещение) оцениваемого объекта принимается  средняя величина.

В случаях, где цены на аналоги указываются  с НДС, осуществляется их приведение к ценам без НДС (цена предложения  делится на коэффициент 1,18).

Если  цена аналога приводится в валюте, необходимо умножить цену на курс валюты на дату оценки.

Этап 3. Внесение корректировок к ценам предложений (продажи) объектов-аналогов.

На данном этапе проводится процедура внесения корректировок к ценам предложения (продажи) аналогов с целью приведения цены аналога к затратам на воспроизводство (замещение) оцениваемого объекта.

Как указано  выше в формуле определения затрат на воспроизводство (замещение) методом  МСИАО, в рамках применения данного  метода могут использоваться следующие  корректировки:

• корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг);
• корректировка на сопутствующие затраты.

Последовательность внесения корректировок на итоговый результат  не влияют.

Корректировки (поправки) делятся на:

• процентные и коэффициентные;
• стоимостные (денежные).

Процентные  и коэффициентные поправки вносятся путем умножения цены продажи  объекта-аналога или его единицы  сравнения на коэффициент (поправку), отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно  отнести, например, поправки на износ, время продажи.