Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

При использовании открытых источников информации о ценах строительства  определяются затраты на замещение.

Определение затрат на замещение сооружений методом сравнительной  единицы с использованием справочников КО-ИНВЕСТ® (МСЕ-1)

Расчет методом сравнительной  единицы затрат на замещение части  сооружений ООО «Патрик» с использованием справочников КО-ИНВЕСТ® приведен в таблице 1 Приложения 2 к Отчету с указанием в соответствующем столбце "Используемый метод в рамках подхода" – "МСЕ-1".

Данным методом (МСЕ-1) в рамках Приложения 2 к Отчету были рассчитаны следующие подклассы (виды) недвижимого имущества:

• Дороги, площадки;
• Резервуары, емкости (септики);
• Сети водопровода, канализации;
• Скважины (буровые колодцы);
• Сети электрические;
• Технологические трубопроводы;
• Благоустройство и озеленение.

Алгоритм расчета  затрат на замещение сооружений по справочникам КО-ИНВЕСТ^® (МСЕ-1)

• Получив от Заказчика данные с техническими параметрами сооружений ООО "Патрик", Исполнитель провел анализ указанных данных на полноту и качество, необходимые для использования определенного справочника КО-ИНВЕСТ®.

Для сооружений Исполнитель  запросил и использовал в расчетах следующие ниже параметры.

• Дороги, площадки: протяженность, тип покрытия, ширина земельного полотна, ширина проезжей части, ширина обочины, толщина покрытия по оси.
• Резервуары, емкости (септики): объем и материал септика.
• Сети водопровода, канализации: протяженность, тип прокладки, глубина/высота заложения, материал трубы, диаметр трубы, количество ниток в канале.
• Скважины (буровые колодцы): глубина скважины, диаметр трубы.
• Электрические сети: протяженность, тип прокладки, напряжение, марка кабеля, количество кабелей/проводов, сечение.
• Технологические трубопроводы: протяженность, тип прокладки, тип подземной прокладки, количество ярусов эстакад, высота эстакады, диаметр труб, материал труб.
• Благоустройство и озеленение: описание проведенных работ, характеристика, площадь.

Расчет затрат на замещение  части сооружений ООО «Патрик» методом сравнительной единицы с использованием справочников КО-ИНВЕСТ® (МСЕ-1) производится по формуле:

 

где:

С_{ср.ед.уч.} – справочная стоимость⁹¹ 1 ед. (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м, и др.) измерения объекта, без НДС на дату сборника для Московской обл., руб.

V_уч. – количество сравнительных единиц, (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м, и др.);

К₁ – регионально-климатические поправки;

К₂ – корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности;

К₃ – региональный коэффициент по классам конструктивных систем;

К₄ – корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с даты справочника до даты оценки (14.02.2011 г.);

И_фин – издержки на финансирование, %.

Описание корректировок (поправок), вносимых к справочной стоимости  сравнительной единицы

Регионально-климатический  коэффициент (К₁)

Согласно  данным справочника КО-ИНВЕСТ^® "Промышленные здания"⁹², данный коэффициент для региона "Московская область" составил величину 1,00 для зданий и сооружений нефтеперерабатывающей, химической и нефтехимической отраслей промышленности.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К₂)

Согласно  данным справочника КО-ИНВЕСТ^® "Промышленные здания"⁹³, данный коэффициент для региона "Московская область" составляет величину 1,00.

Региональный коэффициент по классам конструктивных систем (К₃)

Согласно  данным справочника оценщика "Межрегиональный  информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", КО-ИНВЕСТ^®, выпуск 73, октябрь 2010 г. Табл. 8.2.1 региональный коэффициент по всем классам конструктивных систем для Московской области равен 1,0.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве по сравнению с датой справочника КО-ИНВЕСТ^® (К₄)

Является  корректирующим коэффициентом на изменение  цен в строительстве после  базовой даты уровня цен справочников КО-ИНВЕСТ^®. Данный коэффициент приводит уровень цен Московской области с даты выпуска справочника к фактическим ценам на дату оценки для Московской области. Данный коэффициент рассчитывается в зависимости от даты выпуска справочника.

Для справочников, выпущенных на 01.01.2010 г., корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве рассчитывался по формуле:

К₄=И_01.02.2011 х И_01.10.2010.

где:

И_01.10.2010 - значение индекса цен на строительно-монтажные работы на 01.10.2010 г. по сравнению с 01.01.2010 г. согласно классам конструктивных систем. (Источник: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве".-М.: КО-ИНВЕСТ^®, Вып.73, октябрь 2010, стр. 43, Табл. 2.2.2 "Изменение индексов цен на СМР по характерным КС для зданий и сооружений в региональном разрезе по РФ");

И_01.02.2011 - значение индекса цен на строительно-монтажные работы на 01.02.2011 г. по сравнению с 01.10.2010 г. согласно классам конструктивных систем. (Источник: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве".-М.: КО-ИНВЕСТ^®, Вып.73, октябрь 2010, стр. 30, Табл. 2.1 "Средние региональные индексы").

Значение  индексов изменения цен на строительно-монтажные  работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений представлены в таблице ниже (Таблица 2.43).

Таблица 2.43. Изменение индексов цен на строительно-монтажные работы по КС для зданий и сооружений

Класс конструктивной системы (КС)	Изменение индексов цен на СМР на 01.10.2010 г. по сравнению с 01.01.2010 г. для Московской области (И01.10.2010)	Корректирующий  коэффициент (К4) на изменение цен в строительстве по сравнению с датой справочника
КС-1	1,196	1,303
КС-2	1,234	1,344
КС-3	1,218	1,326
КС-4	1,226	1,335
КС-5	1,25	1,361
КС-6	1,251	1,362
КС-7	1,183	1,288
КС-8	1,183	1,288
КС-9	1,203	1,310
КС-10	1,23	1,340
КС-11	1,314	1,431
КС-12	1,298	1,414
КС-13	1,183	1,288
КС-14	1,244	1,355
КС-15	1,232	1,342

Источник: Межрегиональный информационно-аналитический  бюллетень "Индексы цен в строительстве".-М.: КО-ИНВЕСТ^®, Вып. 73, октябрь 2010 стр. 39 Табл. 2.2.2 "Изменение индексов цен на СМР по характерным КС для зданий и сооружений в региональном разрезе по РФ"

Указанные выше корректировки (поправки) к справочной стоимости  сравнительной единицы представлены в таблице 1 в Приложения 2 к Отчету в соответствующих столбцах.

• После внесения вышеописанных поправок справочная стоимость сравнительной единицы корректируется на величину издержек на финансирование капитальных вложений.

Исходя  из принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета, а именно принципа существенности и  однозначности, Исполнитель считает  необходимым представить в Отчете рассуждения в отношении понимания  экономического смысла понятия "издержки на финансирование капитальных вложений" (И_ф).

Издержки – выраженные в денежной форме затраты, обусловленные расходованием разных видов экономических ресурсов (сырья, материалов, труда, основных средств, услуг, финансовых ресурсов) в процессе производства и обращения продукции, товаров.⁹⁴

Издержки  на финансирование (И_ф), в частности, строительства объектов недвижимости, отражают плату за использование заемных денежных средств. Большинство организаций в процессе хозяйственной деятельности привлекают заемные средства как один из источников финансирования своей деятельности. Привлеченные заемные средства безусловно являются платными, так как требуют затрат на их обслуживание. При этом финансовые затраты по привлеченным средствам необходимо отображать в финансовой отчетности.

В зависимости  от сложившейся практики издержки на финансирование капиталовложений оценивают  как процент от суммы прямых и  косвенных издержек. Тогда формула  затрат на замещение объекта недвижимости примет вид:

ЗЗ = (И_п + И_к) × (1 + И_ф%),

где:

И_ф% – издержки на финансирование капиталовложений, выраженные в процентах от затрат на строительство;

И_П – прямые издержки на строительство;

И_К – косвенные издержки на строительство.

Вследствие достаточной  продолжительности строительства  оцениваемых объектов недвижимости при определении издержек на финансирование капиталовложений возникает необходимость  учета периода привлечения заемных  средств.

Таким образом, расчет величины затрат на замещение можно представить  следующей формулой:

ЗЗ = (И_п + И_к) × (1 + И_ф%)ⁿ,

где:

n – период привлечения заемных средств.

На практике инвестирование строительства идет периодически в  течение срока строительства, согласно технологической необходимости, и  формула расчета издержек на финансирование капиталовложений примет вид:

,

где:

i – порядковый номер периода осуществления инвестиции;

K_i – доля стоимости нового строительства (С_стр) в i-том периоде инвестирования;

n_i – продолжительность периода времени от осуществления инвестиции в момент i до окончания строительства;

R – значение годового показателя издержек на финансирование капитальных вложений в строительство объекта недвижимости.

Данная  формула учитывает то обстоятельство, что на практике инвестирование строительства  идет периодически в течение срока  строительства, согласно технологической  необходимости, соответственно, необходимо определить значение годового показателя издержек на финансирование капитальных  вложений.

Значение  годового показателя издержек на финансирование капитальных вложений в строительство  объекта недвижимости (R) рассчитывается по формуле:

R = R_сс × Д_сс + R_зс × Д_зс,

где:

R - значение годового показателя издержек на финансирование капитальных вложений;

R_сс - доходность собственных средств;

Д_сс - доля собственных средств в общих затратах на строительство;

R_зс - стоимость заемных средств (проценты по инвестиционным кредитам);

Д_зс - доля заемных средств в общих затратах на строительство.

Определение доли собственных (Д_сс) и доли заемных средств (Д_зс) в общих затратах на строительство

Согласно аналитическим  данным компании ФОК⁹⁵ (Финансовый и организационный консалтинг), при строительстве новых производственных мощностей, проведении реконструкции и модернизации доля собственных средств составляет 40%, заемных 60%. Таким образом, в формуле расчета годового показателя издержек на финансирование капитальных вложений принимаются следующие значения указанных выше показателей:

Д_сс = 0,4;

Д_зс = 0,6.

Определение стоимости заемных средств (R_зс) (процентов по инвестиционным кредитам)

При определении стоимости  заемного капитала R_зс необходимо учитывать, что в общем виде затраты по займам представляют собой затраты, понесенные компанией в связи с привлечением и обслуживанием заемных средств. С учетом конкретной ситуации они могут включать:

• процент по банковским овердрафтам и краткосрочным и долгосрочным ссудам;
• амортизацию скидок или премий, связанных со ссудами;
• амортизацию дополнительных затрат, понесенных в связи с организацией получения ссуды;
• платежи в отношении финансового лизинга;
• курсовые разницы, возникающие в результате займов в иностранной валюте, в той мере, в какой они считаются корректировкой затрат на выплату процентов.

Основной  способ учета затрат по займам предполагает, что они должны признаваться текущими расходами в полном объеме в период, к которому они относятся. Например, если компания берет ссуду на приобретение материалов, то проценты по ней списываются  на затраты вместе со стоимостью этих материалов. Данное требование реализуется  независимо от механизма привлечения  средств.

Альтернативный  способ учета предполагает капитализацию  процентов по займам в стоимости  актива. Такое решение может быть принято, когда затраты непосредственно  связаны с приобретением, созданием  или производством активов, подготовка которых к запланированному использованию  или продаже обязательно требует  значительного времени. Такими активами являются производственные предприятия, объекты по производству энергии, материально-производственные запасы, требующие значительного  времени на доведение их до состояния, в котором они могут быть проданы. Не относятся к данным активам  материально-производственные ценности, производимые компанией в больших  количествах на постоянной основе в  течение непродолжительного цикла, а также объекты, готовые к  использованию по прямому назначению или продаже при их приобретении.