Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Таким образом, оценщику необходимо понимать, капитализируются или нет проценты по займам на предприятии.

Исполнитель запросил у Заказчика информацию о том, капитализируются затраты  по займам или нет. Заказчик предоставил  информацию о том, что при получении  кредита затраты капитализируются.

Стоимость заемных средств R_зс определяется исходя из средневзвешенной процентной ставки по кредитам в рублях, предоставляемым нефинансовым организациям под строительство объектов недвижимости. На дату оценки R_зс составляет 9,1% (по данным ЦБ РФ, ноябрь 2010 г.).⁹⁶

Вывод: руководствуясь данными Заказчика о капитализации затрат, Исполнитель принял для расчетов средневзвешенной величины процентной ставки по кредитам в рублях показатель, равный 9,1%, соответственно, R_зс = 9,1%.

Определение доходности на собственные средства (R_сс)

Расчет доходности собственного капитала (R_сс) производился методом кумулятивного построения, то есть суммированием безрисковой ставки дохода и премии за риск вложения средств в данный проект по формуле:

R_сс = БС + Р,

где:

БС - безрисковая ставка дохода,

Р - премия за риск строительства объекта.

Безрисковая ставка дохода (БС)

Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием  риска или его минимальным  значением.

В качестве безрисковой ставки в расчетах принята  средневзвешенная эффективная ставка дохода по облигациям федерального займа: на 14.02.2011 г. Россия, 25064 с датой погашения 18.01.2012 г., которая составила 4,66%⁹⁷. Срок погашения выбран исходя из условия, что он сопоставим со сроком строительства объектов недвижимого имущества аналогичных оцениваемым.

На дату оценки безрисковая ставка дохода (БС) составляет 4,66%.

Премия  за риск строительства объекта (Р)

Допущение. Премия за данный вид риска, определяется экспертно. Данное допущение основано на том факте, что "Риск определяется субъективным мнением оценщика на основе анализа различных факторов риска инвестирования".⁹⁸ "При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок. Оценка риска должна приводить к определению соответствующей премии за риск. Такое определение проводится экспертно. В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты".⁹⁹

По данным различных оценочных изданий, диапазон премий (надбавок) за риски может составлять от 0% до 5%.¹⁰⁰

В настоящем  Отчете для определения величины премии за риск использовался метод  взвешенной оценки рисков.¹⁰¹ В данном методе размер премии находится в диапазоне 0-5%.

В процессе реализации инвестиционного проекта  могут возникать следующие виды рисков¹⁰²:

• финансовые риски;
• маркетинговые риски;
• технологические риски;
• риски участников проекта;
• политические риски;
• юридические риски;
• экологические риски;
• строительные риски;
• специфические риски;
• обстоятельства непреодолимой силы или "форс-мажор".

Ниже рассмотрен каждый из перечисленных видов риска  и приведен расчет премии (надбавки) за риск строительства объекта (Р) методом взвешенной оценки рисков.

Таблица 2.44. Расчет премии за риск строительства объекта

№ п/п	Вид и наименование риска строительных работ	1,0	1,5	2,0	2,5	3,0	3,5	4,0	4,5	5,0
Финансовые риски
1	экономическая нестабильность в стране				1
2	инфляция					1
3	сложившаяся ситуация неплатежей в отрасли			1
4	дефицит бюджетных средств				1
Маркетинговые риски
5	невыход на проектную мощность			1
6	работа  не наполную мощность						1
7	выпуск  продукции низкого качества	1
Технологические риски
8	ошибки  в проектировании	1
9	недостатки  технологии и неправильный выбор  оборудования	1
10	ошибочное определение мощности		1
11	недостатки  в управлении		1
12	нехватка  квалифицированной рабочей силы			1
13	отсутствие  опыта работы с импортным оборудованием  у местного персонала					1
14	срыв  поставок сырья, стройматериалов, комплектующих			1
15	срыв  сроков строительных работ подрядчиками (субподрядчиками)					1
16	повышение цен на сырье, энергию и комплектующие								1
17	увеличение  стоимости оборудования					1
Риски участников проекта
18	риск  невыполнения обязательств кредиторами								1
19	принудительного изменения валюты кредита					1
20	сокращения  лимита валюты			1
21	приостановления (прекращение) использования кредита					1
22	ужесточения (сокращения) сроков возврата кредита  и выплаты процентов							1
Политические риски
23	изменение торгово-политического режима и  таможенной политики			1
24	изменения в налоговой системе, валютном регулировании, регулировании внешнеполитической деятельности РФ		1
25	изменения в системах экспортного финансирования			1
26	социально-экономическая  нестабильность РФ					1
27	опасность национализации и экспроприации		1
28	изменения законодательства (например, закона об иностранных инвестициях)			1
29	сложность с репатриацией прибыли				1
30	геополитические риски			1
31	социальные  риски				1
Юридические риски
32	несовершенства законодательства					1
33	неправильного оформления документов, контрактов, например фиксирующих права собственности, аренды и т.п.						1
Экологические риски
34	изменения законодательства в части требований к окружающей среде				1
35	аварий					1
36	изменения отношения к проекту властей  и общественности			1
Строительные риски
Строительные риски категории "А"
37	задержки  в строительстве						1
38	невыполнение  обязательств поставщиком, дефектами  в оборудовании, технологии							1
39	срывы сроков строительства (монтажа) по вине подрядчика							1
Строительные риски категории "Б"
40	снижение  качества продукции					1
41	некомпетентность  менеджмента		1
42	экспортно-импортные		1
43	обстоятельства "форс-мажор"			1
44	физический  ущерб					1
45	транспортные					1
46	снабжения			1
47	несовместимость оборудования				1
48	Специфические риски проекта					1
49	Обстоятельства  непреодолимой силы или "форс-мажор"					1
Итоги:
Количество  наблюдений		3	6	12	6	14	3	3	2	0
Взвешенный  итог		3	9	24	15	42	11	12	9	0
Итого:		124,5
Количество  факторов		49
Премия  за риск строительства объекта, %		2,54%

Источник  выбора диапазона поправки от 1% до 5%. Виды рисков определены по данным "Центра креативных технологий" (Интернет-сайт www.inventech.ru/lib/business-plan/plan-0055/)

На дату оценки премия за риск строительства объекта (Р) составляет 2,54%.

Таким образом, доходность собственного капитала (R_сс) составляет:

R_сс = 4,66% + 2,54% = 7,20%.

Расчет значения годового показателя издержек на финансирование капитальных вложений (R) представлен в таблице ниже.

Таблица 2.45. Результаты расчета годового показателя издержек на финансирование капитальных вложений (R) в строительство объекта недвижимости

 

№ п/п	Параметры	Значения
1	Цель определения стоимости, используемые стандарты	Залог
2	Капитализация процентов по кредитам (в соответствии с учетной политикой  предприятия)	Проценты  капитализируются
3	Доходность на собственные средства, Rсс	7,20%
3.1	безрисковая ставка на денежный поток  в валюте затрат на строительство  (БС)	4,66%
3.2	премия за риск строительства объекта (Р)	2,54%
4	Стоимость заемных средств (проценты по инвестиционным кредитам), Rзс	9,10%
5	Доля собственных средств (Дсс) в общих затратах на строительство	40%
5.1	доля доходности на собственные средства в соответствии с целью оценки	Дсс = 0,4
6	Доля заемных средств (Дзс) в общих  затратах на строительство	60%
6.1	доля доходности на заемные средства в соответствии с целью оценки	Дзс = 0,6
	Значение годового показателя издержек на  финансирование вложений (R)	R = Rсс х Дсс + Rзс х Дзс = = 7,20% × 0,4 + 9,10% × 0,6 = 8,34%

Показатель издержек на финансирование капитальных вложений с учетом срока строительства  объекта недвижимости рассчитывался  для комплекса зданий и сооружений в составе АЗС, принадлежащей  ООО "Патрик", с учетом оптимизации сроков строительства (рациональное совмещение параллельных технологических процессов строительства по ППР¹⁰³).

Срок строительства  и норма задела (доля освоения средств  на объекте в процессе строительства  помесячно/поквартально) определены по сроку строительства автозаправочной  станции общего назначения (АЗС) мощностью  заправок 750 автомобилей в сутки  по СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности  строительства и задела в строительстве  предприятий зданий и сооружений". В соответствии с указанным СНиП 1.04.03-85 период проведения работ по строительству автозаправочной станции составляет 10 месяцев. Данный показатель учитывался при определении издержек на финансирование капитальных вложений за период строительства.

Таблица 2.46. Расчет издержек на финансирование при определении затрат на замещение зданий и сооружений в составе имущественного комплекса ООО "Патрик"

№ квартала	Количество месяцев с начала строительства	Количество месяцев до окончания  строительства	Норма задела СМР по кварталам, % сметной  стоимости	Норма задела СМР (себестоимость строительства) по кварталам	Ежеквартальные плановые вложения	Стоимость ежеквартальных плановых вложений на дату окончания строительства  при капитализации издержек на финансирование	Доход на вложенный капитал
1	3	10	33%	0,3300	0,3300	0,35367	0,02367
2	6	7	66%	0,6600	0,3300	0,34639	0,01639
3	9	4	92%	0,9200	0,2600	0,26730	0,00730
4	12	1	100%	1,0000	0,0800	0,08056	0,00056
ИТОГО:					1	1,04792	0,04792
Издержки на финансирование с учетом периодичности инвестирования составляют:							4,79%

Таким образом, справочная стоимость сравнительной единицы  корректируется в сторону увеличения на рассчитанное значение издержек на финансирование капитальных вложений в размере 4,79%.

• Результатом последовательного применения рассмотренных корректировок к установленной справочной стоимости сравнительной единицы подобранного аналога является стоимость сравнительной единицы объекта на дату оценки, признаваемая как затраты на замещение сравнительной единицы (в расчетных таблицах данные значения представлены в столбце "Затраты на воспроизводство (замещение) сравнительной единицы на дату оценки, руб.").

Порядок определения  затрат на замещение оцениваемого объекта  недвижимости на дату оценки, приведен на примере объекта "Технологический  трубопровод к резервуарам" в  таблице далее.

Таблица 2.47. Определение затрат на замещение оцениваемого объекта недвижимости на дату справочника на примере объекта "Технологический трубопровод к резервуарам"

Наименование  показателя	Единица измерения	Значение	Источник
Наименование		Технологический трубопровод к резервуарам	Данные Заказчика
Исходные данные
Дата постройки		2007	Данные Заказчика
Протяженность	м	920	Данные Заказчика
Материал труб		сталь	Допущение Исполнителя
Диаметр труб	мм	57	Данные Заказчика
Глубина заложения	м	1	Данные Заказчика
Расчет
Справочная стоимость 1 м трубы  по справочнику на 01.01.2010 г.	руб. без НДС	7 636	"Магистральные сети и транспорт" (2010)
Код по справочнику			МЗ.05.08.002
Регионально-климатические поправки		1,00	Промышленные здания. Укрупненные  показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика".-М.: ООО "КО-ИНВЕСТ®", 2010, стр. 691
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности		1,00	Промышленные здания. Укрупненные  показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика".-М.: ООО "КО-ИНВЕСТ®", 2010, стр. 712
Региональный коэффициент для  КС-12		1,00	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве".-М.: КО-ИНВЕСТ®, Вып. 73, 2010, стр. 139-140, Табл.8.2.1
Корректирующий коэффициент на изменение  цен в строительстве с даты справочника до даты оценки для КС-12		1,414	Межрегиональный информационно-аналитический  бюллетень "Индексы цен в строительстве".-М.: КО-ИНВЕСТ®, Вып.73, 2010, стр. 39 Табл.2.2.2 "Изменение индексов цен на СМР  по КС для зданий и сооружениям"
Издержки на финансирование	%	4,79	Расчеты Исполнителя
Скорректированная стоимость единицы  измерения	руб./ м	11 311	7 636 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,414 × (1+4,79%) = 11 311
Затраты на замещение на дату оценки (с учетом округления	руб. без НДС	10 904 857	1 170 × 11 311 = 10 904 857

Таким образом, результаты расчетов представлены в таблице 1 Приложения 2 к Отчету в столбцах "Затраты  на воспроизводство (замещение) сравнительной  единицы на дату оценки, руб." и "Затраты  на воспроизводство (замещение) на дату оценки, без учета износа, руб.".

Определение затрат на замещение зданий методом сравнительной  единицы по данным открытых источников информации (МСЕ-2)

Метод сравнительной  единицы по данным открытых источников информации (в расчетных таблицах обозначен как МСЕ-2) основан на использовании рыночных данных о  стоимости сравнительной единицы  объекта. Применялся для оценки затрат на замещение зданий и сооружений, входящих в состав оцениваемого имущества.

Алгоритм расчета затрат замещения методом сравнительной  единицы с использованием данных, полученных в результате анализа  рыночных показателей по итогам исследования открытых источников информации о ценах  строительства:

• анализируются данные компаний, опубликованные в открытых источниках, в частности, в сети Интернет;
• подбираются рыночные данные о стоимости объекта;
• стоимость 1 ед. измерения подобранного аналога умножается на количество единиц оцениваемого объекта;
• рассчитываются затраты на замещение как произведение всех описанных выше показателей.

В общем виде формула  для расчета затрат на замещение  объекта недвижимости данным методом  имеет вид:

ЗЗ = С_ср.ед. х (1+И_фин) х V х (1+И_мон),

где:

ЗЗ – затраты на замещение оцениваемого объекта, руб.;

С_ср.ед. – стоимость сравнительной единицы, по данным рыночной информации (руб./куб. м, руб./кв. м и т.д.);

И_фин – издержки на финансирование, %;

V – количество сравнительных единиц оцениваемого объекта (кв. м, куб. м, шт. и т.д.);

И_мон – затраты на монтаж, %.

Для расчета  стоимости объектов недвижимости использовались:

• данные компании ООО "Политех-СНАБ" (117292, г. Москва, ул. Вавилова, дом 57А, тел: (495) 661-72-19, www.azs-snab.ru). Компания занимается строительством, техническим перевооружением, реконструкцией автозаправочных станций и нефтебаз;
• для расчета котельной – данные, опубликованные на сайте http://www.kraust.ru.

Алгоритм  определения издержек на финансирование приведен выше.

Для определения  затрат на монтаж использовались данные компании ООО "Политех-СНАБ".

Значения  затрат на монтаж, используемые в расчетах, приведены в таблице 1 Приложения 2 к Отчету.

Расчет  затрат на замещение методом сравнительной  единицы по данным открытых источников информации (МСЕ-2) приведен в таблице 1 Приложения 2 к Отчету.