Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Поскольку государственные органы, принимая решение  о продаже права собственности  или права аренды, исходят из полезности данной сделки и выбирают наиболее приемлемый для себя вариант, то вполне логично, что существует точка, в  которой продавец (государство) получает одинаковую полезность от обоих вариантов.

Исходя  из этого, можно составить уравнение, показывающее взаимосвязь стоимости  права собственности и стоимости  права аренды. Данное уравнение представлено ниже:

С_{пр.собств.} + ТС_{зем.нал.} = ТС_{пр.аренды} + ТС_{арендн.платеж.},

где:

С_{пр.собств.} - стоимость права собственности земельного участка;

ТС_{зем.нал.} - текущая стоимость бесконечного потока платежей по уплате земельного налога;

ТС_{пр.аренды} - текущая стоимость бесконечного потока платежей, поступающих от продажи права аренды;

ТС_{арендн.платеж.} - текущая стоимость бесконечного потока арендных платежей.

Преобразовав данное уравнение для получения текущей  стоимости права аренды, Исполнитель  получает:

ТС_{пр.аренды} = С_{пр.собств.} + ТС_{зем.нал.} - ТС_{арендн.платеж.}

Рыночная  стоимость права собственности  может быть определена на основе рыночных индикаторов при наличии развитого  рынка. При отсутствии рынка может  использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной  кадастровой оценки.⁷⁶

Таким образом, для того, чтобы найти все составляющие рыночной стоимости права аренды необходимо рассчитать текущую стоимость  всех потоков платежей. Текущая стоимость  вышеуказанных потоков рассчитывается на основе текущей стоимости аннуитета⁷⁷ (простого (выплата производится в конце периода)) по формулам:

.

.

где:

ЗН – годовой земельный налог, руб.;

АП – ежегодный арендный платеж, руб.;

i – ставка дохода;

N – количество периодов.

На основании  полученных данных рассчитывается текущая  стоимость бесконечного потока платежей от продажи права аренды ТС_{пр. аренды} по формуле:

ТС_{пр. аренды}=С_{пр.собств.}+ТС_{зем.нал.}-ТС_{арендн.платеж.}

Затем рассчитывается годовой  аннуитетный платеж на возмещение суммы  выкупа права аренды земельного участка (по формуле взноса на амортизацию  единицы):

.

где:

ПрАр_год – годовой аннуитетный платеж на возмещение суммы выкупа права аренды земельного участка.

На основе найденной величины стоимость права аренды земельного участка рассчитывается по следующей формуле (с использованием формулы текущей стоимости аннуитета):

.

где:

С_{пр.аренды} – стоимость права аренды земельного участка;

n – оставшийся срок аренды, лет.

Допущение. В рамках оценки права аренды земельного участка Исполнитель исходил из следующих особенностей налогообложения указанных прав.

• В соответствии со ст. 146 п. 2 Налогового кодекса РФ не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость операции по реализации земельных участков (долей в них), в связи с чем реализация прав собственности на земельные участки соответственно не является объектом налогообложения по НДС.
• В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации передача имущественных прав признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
• Содержание п. 2 ст. 146 и ст. 149 Налогового кодекса регламентирует перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения и освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость. В указанный перечень не входит право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также право переуступки права аренды по действующему договору аренды. Таким образом, стоимость переуступки права аренды как формы получения рыночной стоимости объекта оценки включает налог на добавленную стоимость.

Таким образом, при определении рыночной стоимости  права аренды Исполнитель исходил  из допущения, что стоимость права  аренды с НДС равна стоимости  права собственности без НДС. В связи с этим рассчитанная стоимость  права аренды земельных участков была скорректирована на величину НДС.

Ставка  дохода i отражает требуемую норму прибыли на капиталовложения со сравнимым риском. Ставка i (или ставка дохода на инвестиционный капитал) рассчитана методом кумулятивного построения по формуле:

,

где:

Б – безрисковая ставка доходности;

Р – премия за риск вложений в актив;

Л – премия за низкую ликвидность.

В качестве безрисковой ставки на долгосрочный период в расчетах принята средневзвешенная эффективная ставка дохода по облигациям федерального займа Россия 46005, дата погашения 09.01.2019 г., которая на дату оценки 14.02.2011 г. составила 7,50% (источник: www.cbonds.info).

Премия  за риск вложений в данный актив (Р) определена экспертным методом как  средневзвешенная оценка по совокупности рисков.

Таблица 2.24. Расчет премии за риск вложения в оцениваемые объекты

№ п/п	Вид и наименование риска	1	1,5	2	2,5	3	3,5	4	4,5	5
Систематический риск
1	Ухудшение общей экономической ситуации				1
2	Увеличение числа конкурирующих  объектов						1
3	Изменение федерального или местного законодательства	1
Несистематический риск
4	Природные и чрезвычайные антропогенные  ситуации	1
5	Ухудшение качества объекта				1
6	Неполучение арендных платежей				1
7	Неэффективный менеджмент			1
8	Бизнес-риск				1
9	Неправильное оформление договоров  аренды					1
Итоги:
Количество наблюдений		1	1	1	4	1	1	0	0	0
Взвешенный итог		1	1,5	2	10	3	3,5	0	0	0
Итого:	21	21
Количество факторов		9
Поправка за риск инвестирования в  оцениваемый земельный участок, %		2,33%

 

Премия за низкую ликвидность  по состоянию на 14.02.2011 г. для земельного участка определена исходя из их срока  экспозиции (12 мес.) и безрисковой  ставки по формуле:

Л = 12/12 × 7,50% = 7,50%;

Расчет ставки дохода на дату оценки 14.02.2011 г. представлен  в таблице ниже.

Таблица 2.25. Расчет ставки дохода

Наименование	Значение
Безрисковая ставка	7,50%
Премия за риск инвестиций в оцениваемый  земельный участок	2,33%
Премия за низкую ликвидность	7,50%
Коэффициент капитализации	17,33%

Результаты  реализации 5-го этапа, а именно расчет рыночной стоимости права аренды  земельного участка в рамках сравнительного подхода представлен в таблице далее.

Допущение. Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1626 от 22.02.2007 г. оцениваемый земельный участок передается в краткосрочную аренду сроком на 9 лет. По данным Заказчика, в настоящее время проводится процедура оформления на данный участок долгосрочной аренды сроком на 49 лет. Соответствующая заявка подана Заказчиком в компетентные органы. Таким образом, при проведении расчетов срок аренды оцениваемого земельного участка Исполнитель принял равным 49 лет.

Таблица 2.26. Расчет стоимости права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, п. Октябрьский, ул. Ленина, д. 58, по состоянию на 14.02.2011 г.

Объект	Земельный участок
Категория земель	земли населенных пунктов
Назначение земельного участка	под размещение АЗС
Вид права	Долгосрочная  аренда на 49 лет
Адрес местоположения	Московская обл., Раменский район, с/о Кузнецовский, дер. Петровское, дом 1
Площадь земельного участка, кв. м	2 500
Кадастровый номер земельного участка	50:23:003 03 36:0016
Кадастровая стоимость, руб.	2 643 975
Оставшийся срок аренды (действия права), лет	49
Кадастровая стоимость, руб./кв. м (Кс)	1 057,6
Арендные платежи, руб./год	1 210 600
Ставка земельного налога78, %	1,30%
Налог на землю, руб./год	34 372
Рыночная стоимость, руб.	7 078 724
Бессрочный аннуитет, Аобщ	5,770
Стоимость права аренды, ПрАргод, руб./год	50 515
Срочный аннуитет, Аост	5,768
Стоимость права аренды на оставшийся срок аренды, Сзу, руб.	291 371
Стоимость права аренды на оставшийся срок аренды без учета НДС, Сзу, руб.	246 925

Таким образом, в результате проведенных расчетов рыночная стоимость  права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Раменский район, с/о Кузнецовский, дер. Петровское, дом 1, по состоянию на 14.02.2011 г. составляет:

246 925 (Двести сорок шесть тысяч девятьсот двадцать пять) руб., или по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,32 руб./долл. США) 8 422 (Восемь тысяч четыреста двадцать два) долл. США.

7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА⁷⁹

Расчет валового дохода

Информация об объемах продаж (по видам топлива) и стоимости топлива для оцениваемой АЗС была предоставлена Заказчиком в электронном виде.

Исполнитель далее в таблице приводит данные об объемах продаж (по видам топлива) и стоимости топлива для оцениваемой АЗС, предоставленные Заказчиком (Таблица 2.27, Таблица 2.28).

Таблица 2.27. Данные об объемах продаж (по видам топлива) для оцениваемой АЗС

Год	Месяц	Единица измерения	ДТ	АИ-80	АИ-92	АИ-95	АИ-98
2010	январь	л	88 652	13 614	269 079	223 704	6 110
	февраль	л	103 818	13 371	289 604	260 395	9 123
	март	л	99 996	13 260	334 286	289 448	7 737
	апрель	л	103 543	15 746	360 855	317 453	9 917
	май	л	103 017	15 962	376 880	364 929	11 673
	июнь	л	110 773	18 378	396 232	390 584	12 894
	июль	л	114 835	19 851	435 344	462 389	15 895
	август	л	99 521	16 957	395 340	408 763	14 443
	сентябрь	л	104 839	19 100	400 195	379 453	15 497
	октябрь	л	108 909	18 691	392 555	371 109	12 502
	ноябрь	л	115 197	16 775	327 262	310 581	9 579
	декабрь	л	153 399	18 510	366 903	312 825	9 368

Источник: данные Заказчика

Таблица 2.28. Данные о средней цене продажи 1 л топлива в 2010 г.

Показатель	Единица измерения	ДТ	АИ-80	АИ-92	АИ-95	АИ-98
Средняя цена продажи 1 л топлива в 2010 г.	руб. с учетом НДС	20,54	19,33	22,68	24,36	27,62

Источник: данные Заказчика

При оцениваемой АЗС функционируют магазин и кафе. Таким образом, имеется дополнительный доход от сопутствующей деятельности (ДД).

По запросу  Исполнителя Заказчиком были предоставлены  данные о величине выручки от сопутствующей  деятельности (магазин и кафе) за 2010 г.

Таблица 2.29. Данные о величине выручки от сопутствующей деятельности (магазин и кафе) за 2010 г.

Год	Месяц	Выручка магазина и кафе (руб.  с учетом НДС)
2010	январь	3 158 445
	февраль	3 007 403
	март	3 434 635
	апрель	4 371 935
	май	5 778 252
	июнь	6 389 926
	июль	8 182 654
	август	6 694 576
	сентябрь	5 409 129
	октябрь	5 508 000
	ноябрь	4 763 345
	декабрь	5 588 328
	Всего за 2010 г.	62 286 628

Источник: данные Заказчика

Расчет валового дохода по оцениваемой АЗС производился следующим образом

• Определялось значение пролива по АЗС за 2010 г.
• Среднегодовое значение валового дохода от реализации топлива ВДНП рассчитывалось исходя из текущих цен на топливо по оцениваемой АЗС (по каждому виду топлива) и полученных значений пролива.
• Среднегодовое значение валового дохода от реализации сопутствующих товаров ДД было определено на основании предоставленных Заказчиком данных о величине выручки от реализации сопутствующих товаров за 2010 г. (Таблица 2.29).

Расчет валового дохода от реализации топлива приведен далее.

Таблица 2.30. Расчет валового дохода от реализации топлива для оцениваемой АЗС (руб. с учетом НДС)

Период	ДТ	АИ-80	АИ-92	АИ-95	АИ-98
январь	1 820 912	263 159	6 102 712	5 449 429	168 758
февраль	2 132 422	258 461	6 568 219	6 343 222	251 977
март	2 053 918	256 316	7 581 606	7 050 953	213 696
апрель	2 126 773	304 370	8 184 191	7 733 155	273 908
май	2 115 969	308 545	8 547 638	8 889 670	322 408
июнь	2 275 277	355 247	8 986 542	9 514 626	356 132
июль	2 358 711	383 720	9 873 602	11 263 796	439 020
август	2 044 161	327 779	8 966 311	9 957 467	398 916
сентябрь	2 153 393	369 203	9 076 423	9 243 475	428 027
октябрь	2 236 991	361 297	8 903 147	9 040 215	345 305
ноябрь	2 366 146	324 261	7 422 302	7 565 753	264 572
декабрь	3 150 815	357 798	8 321 360	7 620 417	258 744
Всего за 2010 год	26 835 489	3 870 156	98 534 054	99 672 180	3 721 464
ИТОГО по всем видам топлива					232 633 343