Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Автор: Пользователь скрыл имя, 17 Марта 2012 в 15:44, дипломная работа

Описание работы

Целью дипломной работы является проведение финансового анализа для оценки рыночной стоимости имущества, автозаправочного комплекса ООО «Патрик».

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3
РАЗДЕЛ 1. СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 4
1.1. ОСОБЕННОСТИ БИЗНЕСА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5
1.2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ, ФИРМЫ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5
1.3. НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 6
1.4. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ 7
1.5. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЕЛИЧИНУ ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 9
1.6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 9
1.7. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 11
1.8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13
1.9. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13
РАЗДЕЛ 2. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 15
2.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 15
2.2. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА 18
2.3. ОБЗОР РЫНКА 25
2.4. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ 34
2.5. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ, ДОХОДНЫМ И СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 40
2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА) МЕТОДОМ ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ 52
2.7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 66
2.8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 75
2.9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 90
2.10. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 96
2.11. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 103
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 110
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 111

Работа содержит 1 файл

диплом.docx

— 2.55 Мб (Скачать)

Основные  тенденции в развитии сети автозаправочных  станций в России корреспондируют  с мировыми. Такая ситуация обусловлена, прежде всего, широким наступлением западных компаний, которые исповедуют агрессивную стратегию проникновения  на российский рынок.

Как и  во всех развитых странах, в России основным направлением в развитии автозаправочного бизнеса стало создание многофункциональных  комплексов, обеспечивающих обслуживание клиентов в соответствии с лучшими мировыми стандартами. Вместе с тем сегодняшняя ситуация на российском рынке розничных продаж имеет свою специфику, которая соответственно отражается и на стратегии автозаправочного бизнеса.

Например, в отличие от западных рынков, где  качественные характеристики продаваемого топлива практически идентичны  и не зависят от конкретных поставщиков, в России одним из ключевых факторов конкурентоспособности является качество топлива. Широкое распространение  относительно дорогостоящих автомобилей  импортного производства, чувствительных к качеству горючего, предопределяют особое внимание, которое уделяют  их владельцы выбору заправочной  станции. На психологическом уровне предпочтение отдается сетевым станциям вертикально-интегрированных нефтяных компаний, а также крупных и  известных розничных торговцев. Предполагается, что качество топлива  у них должно быть выше. Поэтому  брэндовая составляющая приносит большую  рыночную стоимость.

Автозаправочные станции, расположенные на трассах  вблизи провинциальных городов, часто  становятся своеобразными мини-центрами культуры для их жителей. Например, жители таких городов посещают кафе и магазины, которые функционируют круглосуточно, в отличие от других торговых и развлекательных заведений, располагающихся в непосредственной близости от станций. Следовательно, при проектировании и строительстве трассовых автозаправочных станций необходимо учитывать это обстоятельство, предусматривая большую площадь, вместимость и пропускную способность кафе и ресторанов, а также более широкий ассортимент товаров в магазинах.

В долгосрочной перспективе, по мере широкого проникновения  на российский рынок АЗС западных компаний, привносящих свои стандарты  качества топлива и услуг, этот рынок  все более будет похожим на рынки развитых стран, также как  и ценообразующие критерии, применяемые  для определения рыночных цен.

    1. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ

      1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

Общие понятия  оценки представлены в Федеральном  стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)"").

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки ― денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки ― расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Затраты ― денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

      1. ХАРАКТЕРИСТИКА ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Подходы к оценке описаны в Федеральном  стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)"").

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Особенности применения затратного и сравнительного подходов для оценки движимого имущества.

К основным источникам, в которых описаны  методы оценки машин и оборудования в рамках затратного и сравнительного подходов, в российской оценочной  практике относятся:

  • Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО". Оценка Машин и Оборудования, п. 4.4.1, 4.4.3;
  • Основы оценки машин и оборудования. Под ред. М.А.Федотовой. Москва, "Финансы и статистика", 2006;
  • Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Коллектив авторов.-М: Интерреклама, 2003;
  • Практика оценки стоимости машин и оборудования. Под ред. М.А.Федотовой.-М: Финансы и статистика, 2005;
  • Оценка бизнеса. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.-М: Финансы и статистика, 2004;
  • Оценка стоимости машин и оборудования: Учебное пособие. Под общей редакцией В.П.Антонова-М.: Издательский Дом "Русская оценка", 2005;
  • Методические основы оценки машин и оборудования. Учебно-методическое пособие. ИПО, Москва, 2001;
  • Основы оценки машин, оборудования и транспортных средств. А.Н. Асаул и коллектив авторов, Санк-Петербург, "Гуманистика", 2007;
  • Оценка для целей залога. Под ред. М.А.Федотовой, В.Ю.Рослова, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанова.-М: Финансы и статистика, 2008.

Анализ  указанных источников показывает, что  существует разночтение в понимании, к какому подходу относить методы, основанные на рыночной информации о  ценах предложения (продажи) машин  и оборудования первичного или вторичного рынка, идентичного или аналогичного объекта.

Исполнитель считает необходимым представить  некоторые термины, понимание которых  необходимо для дальнейших рассуждений.

Идентичный объект ― это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.12

Аналог ― сходный предмет, система.13

Аналогичный ― сходный, подобный.14

Аналогично ― основываясь на сходстве с чем-либо, по образцу чего-либо, согласно какой-либо формуле, схеме.15

Близкий аналог ― это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет отличий от оцениваемого объекта по конструкции, основным параметрам и оснащению. Возможны небольшие отличия (материалы, конструктивные усовершенствования и др.).16

Первичный рынок (англ. primary market) ― рынок, на котором товары реализуют производители, произведенные товары покупаются и продаются впервые.17

Вторичный рынок ― товарные сделки по продаже или перепродаже посредником, а не первоначальным продавцом; рынок повторных продаж ранее проданных товаров, объектов.18

Стоимость ― цена, о которой наиболее вероятно договорятся покупатели или продавцы товара или услуги, доступного для приобретения. Стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость ― это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товары или услуги, имеющиеся для продажи.19

Затраты ― цена, уплаченная за товары или услуги, представляет затраты покупателя на них. Сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Затраты – это понятие, связанное с производством, в отличие от обмена.20

Затраты ― денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.21

Затратный подход22 ― совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Далее (Таблица 2.16) представлен анализ мнений авторов указанных выше источников по вопросу использования методов затратного и сравнительного подходов при оценке движимого имущества.

 

Таблица 2.16. Анализ трактовки методов сравнительного и затратного подходов в нормативных и учебно-методических пособиях по оценке машин и оборудования

Источник

Данные  из источника

Комментарии Исполнителя

Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО". Оценка машин и оборудования, п. 4.4.1, 4.4.3

"Сравнительный  подход основан на использовании  рыночных цен сделок (или предложений)  с объектами-аналогами, т. е.  сходными с оцениваемым объектом  назначением, конструкцией и имеющими  близкие значения основных параметров. Сравнительный подход применяется,  когда существует достоверная  и доступная для анализа информация  о ценах и характеристиках  объектов-аналогов"

Нет указания на первичный или вторичный  рынок

"Метод  сравнения с аналогичным объектом  включает два случая: сравнение  с близким аналогом, не имеющим  параметрических отличий от объекта  оценки, и сравнение с аналогом, имеющим параметрические и небольшие  конструктивные отличия от объекта  оценки"

Объекты должны являться аналогичными, что  подтверждается расшифровкой термина "аналог". То есть в рамках сравнительного подхода объекты должны являться аналогами, указания на идентичность отсутствуют

"Затратный  подход применяется, когда существует  возможность заменить объект  оценки другим объектом, который  либо является точной копией  объекта оценки, либо имеет аналогичные  полезные свойства. При затратном  подходе в качестве меры стоимости  принимается сумма затрат на  создание и последующую продажу  объекта оценки, т. е. его себестоимость"

Указание  на затраты создания и последующую  продажу. В рыночной практике данным условиям в большей степени отвечают ценовые данные из открытых источников на машины и оборудование, предлагаемые к продаже, с первичного рынка

"Затратный  подход отличается универсальностью и применим к любым машинам и оборудованию. Ограничивает применение затратного подхода малая доступность для Оценщиков экономической и другой информации из сферы производства машин и оборудования. В то же время для оценки специального и специализированного оборудования, опытных и исследовательских установок, уникальных образцов машин, изготовленных по индивидуальным заказам, методы затратного подхода являются единственно возможными. Для этих объектов невозможно найти прямые аналоги, свободно обращающиеся на рынке или регулярно заказываемые изготовителям, и поэтому сравнительный подход для их оценки не осуществим"

Объекты могут быть как идентичные (см. термин "идентичный"), так и аналогичные (точная копия объекта оценки либо имеет аналогичные полезные свойства)

Основы  оценки машин и оборудования, под  ред. М.А.Федотовой. Москва, "Финансы  и статистика", 2006, стр. 114, 122, 127

"Сравнительный (рыночный) подход – принцип определения стоимости, заключающийся в использовании и анализе цен на объекты, аналогичные оцениваемому. При этом руководствуются принципом замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Отсюда следует, что методы сравнительного подхода позволяют определить стоимость замещения"

Метод прямого сравнения является основным в сравнительном подходе. В данном методе возможны два варианта определения  стоимости:

сравнение с близким (практически идентичным) аналогом;

сравнение с аналогом, имеющим параметрические  и другие отличия".

Указание  на "замещение" и аналог. То есть речь идет об аналогичном объекте

"Близкий  аналог – это объект той  же модели (модификации), что и  оцениваемый объект, у него нет  отличий от оцениваемого объекта  по конструкции, основным параметрам  и оснащению. Возможны небольшие  отличия (материалы, конструктивные  усовершенствования и др.). Одну  и ту же модель машины могут  выпускать разные изготовители, и это вызывает также некоторые  отличия. Близкий аналог в некотором  смысле можно считать идентичным  объектом, хотя строго идентичных  объектов в природе не существует, особенно среди машин, в конструкции  которых изготовители постоянно  вносят те или иные изменения".

"В  вышеприведенных примерах был  рассмотрен случай, когда близкий  (практически идентичный) аналог  был выбран среди новых объектов. Однако часто приходится оценивать  машины и оборудование старых  моделей, которые в настоящее  время уже не выпускаются. Близкий  аналог в этом случае можно  найти только на вторичном  рынке, где продаются подержанные  машины. Порядок оценочных процедур  при прямом сравнении со старым  близким аналогом следующий…"

По  смыслу речь идет об идентичном объекте, тем не менее, имеются указания на наличие отличий, что может свидетельствовать, что описание по смыслу ближе к  термину "аналог".

Указание как на первичный рынок, так и вторичный в рамках применения метода прямого сравнения

Практика  оценки стоимости машин и оборудования/Под  ред. М.А.Федотовой.-М: Финансы и статистика, 2005, стр. 70

"Сначала  выполняем оценку на основе сравнительного подхода. Цена объекта-аналога обычно берется из рыночных источников информации: прайс-листов, ценников, контрактов, и др. Надо иметь в виду, что эта цена относится к аналогу, находящемуся в состоянии товара и готовому к продаже (т. е. проверенному, упакованному и укомплектованному). После соответствующих корректировок, приведения к дате оценки и учета износа цена аналога преобразуется в остаточную стоимость замещения для объекта оценки по месту продажи аналога и в состоянии готовности к продаже"

Указание  на аналог. Указание на остаточную стоимость  замещения и учет износа, что свидетельствует об аналоге с первичного рынка

Оценка  для целей залога. Под ред. М.А.Федотовой, В.Ю.Рослова, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанова.-М: Финансы и статистика, 2008

Подзаголовок  в указанной книге "Метод расчета  по цене однородного объекта" (затратный  подход).

"…в  тех случаях, когда известны  марка (модель) оцениваемого объекта,  завод-изготовитель или поставщик  (а именно такие объекты в  большинстве случаев такие объекты  рассматриваются в качестве объектов  залога), оценка должна производиться  "Методом сравнения с идентичным  объектом"

Затратный подход, указание на идентичность объекта и первичный рынок

"Затратный  подход основан на представлениях  собственника имущества (продавца) о стоимости объекта. В основе  расчета затратным подходом лежат  издержки на приобретение (изготовление) объекта с учетом его обесценивания  за срок эксплуатации. Приобретая  объект, собственник понес определенные  затраты, и при продаже он, естественно,  намерен их вернуть. Расчет  стоимости при таком подходе  проводится в два этапа. На  первом этапе рассчитывается  стоимость приобретения нового, не бывшего в эксплуатации  объекта. На втором – обесценивание  объекта за время эксплуатации. В качестве стоимости объекта  принимается разность этих величин,  т. е. стоимость приобретения  нового объекта за вычетом  общего износа"

Указание  на первичный рынок нового оборудования, затратный подход

"Сравнительный,  или рыночный, подход в большей  степени отражает точку зрения  на стоимость объекта покупателя. Прежде чем что-либо покупать, покупатель постарается выяснить – по какой цене продавались или предлагались к продаже на рынке аналогичные объекты в ближайшее время. В основе метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым информированный покупатель (а именно такой покупатель предполагается в определении рыночной стоимости) не заплатит за объект больше, чем стоят объекты аналогичной полезности, продаваемые и покупаемые на рынке"

Указание  на первичный рынок при затратном подходе, вторичный рынок –- при сравнительном

"Иногда  авторы работ и некоторые оценщики  затратный подход (как он описан  выше) считают и называют сравнительным  подходом. Действительно, с этой  точки зрения в затратном подходе  в качестве аналогов объекта  оценки используют новые не  бывшие в эксплуатации объекты,  а затем проводят корректировку  стоимости аналогов на величину  износа объекта оценки. Мы здесь  не будем вступать в терминологический  спор и принимать ту или иную сторону. От этого суть используемых методов расчета не изменится. Отметим лишь, что эти подходы используют разные расчетные базы стоимости. Если в первом случае в качестве базы расчета выступают стоимости первичного рынка, на котором выставляются на продажу новые не бывшие в эксплуатации объекты, то во втором случае базой расчета являются стоимости вторичного рынка, рынка бывшего в употреблении оборудования"

Указание  на смешение методов затратного и  сравнительного подходов. Отказ от попытки разобраться в данном вопросе

Основы  оценки машин, оборудования и транспортных средств. А.Н. Асаул и коллектив  авторов, Санкт-Петербург, "Гуманистика", 2007, стр. 102

"При  сравнительном подходе к оценке  технического устройства учитываются  сложившиеся рыночные цены купли-продажи  на аналогичные объекты, а основной  принцип, используемый оценщиком  в этой ситуации – это сопоставление  объектов. Если на рынке имеется  точный аналог объекта оценки, то это облегчает задачу оценщика. Если нет точного аналога, то  подбирается примерный аналог, который  продается на вторичном рынке.  Если вообще нет вторичного  рынка этих изделий, то для  сравнения подбирается новый  аналогичный объект, в технические  характеристики которого вносятся  соответствующие поправки на  техническую сопоставимость и  на условия продажи"

Указание  на "аналог". Деление аналогов на "точные" и "примерные". Указание на возможность использования аналогов как с первичного, так и с вторичного рынка

Оценка  стоимости машин, оборудования и  транспортных средств. Коллектив авторов.-М: Интерреклама, 2003, стр. 97, 102, 104, 114

П. 4.1 Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и  транспортных средств

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

"Цена  идентичного объекта служит базой  для назначения стоимости оцениваемого  объекта. Полная стоимость замещения  равна цене идентичного объекта,  приведенной к условиям нормальной  продажи и условиям оценки  с помощью так называемых "коммерческих" корректировок".

Метод прямого сравнения с аналогом

"Если  идентичный объект в сравнении с оцениваемым объектом имеет чисто "ценовые" отличия, которые, как было показано выше, устраняют "коммерческими" корректировками, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду с "ценовыми" отличиями имеет также некоторые отличия в значениях основных эксплуатационных параметров"

Отнесение к сравнительному подходу данных о стоимостях, как на идентичный, так и на аналогичный объект.

Отнесение указанных методов к сравнительному подходу


 

Таким образом, анализ вышеуказанных источников показал, что четкого и однозначного представления  об использовании ценовых данных о стоимости машин и оборудования на первичном или вторичном рынке, на идентичный или аналогичный объект в рамках затратного или сравнительного подхода, не существует.

Вывод

Проведя анализ соответствующих источников, Исполнитель в рамках данного  Отчета решил в зависимости от рыночной информации о ценах предложения (продажи) машин, оборудования, установок, использовать метод сравнения с  идентичным (затраты на воспроизводство) и аналогичным (затраты на замещение) объектом первичного рынка23 (в расчетных таблицах ― МСИАО) ― затратный подход.

    1. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ, ДОХОДНЫМ И СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

      1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход ― совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Недвижимое имущество

Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом (здание, сооружение), в рамках затратного подхода определяется как  сумма стоимости земельного участка, относящегося к зданию (сооружению), как свободного и стоимости строительства  идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) здания (сооружения) с учетом совокупного  износа на дату оценки. В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле:

СЗП = ЗЗ (ЗВ) - СИ + С24зем.уч.,

где:

СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство);

СИ – совокупный износ объекта оценки;

Сзем.уч. – стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению).

Движимое имущество

Стоимость объекта оценки, являющегося движимым имуществом (машины, оборудование, установки), в рамках затратного подхода определяется как стоимость затрат на замещение (воспроизводство)25 аналогичного (идентичного) объекта с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет движимого имущества в рамках затратного подхода производится по формуле:

СЗП = ЗЗ (ЗВ) – СИ,

где:

СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство);

СИ – совокупный износ объекта оценки.

Характеристика основных понятий затратного подхода

Информация о работе Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»