Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим  подходом к расчету стоимости. Когда  данных недостаточно, применимость подхода  может быть ограничена.⁶⁸

Далее нужно скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения  характеристик объекта оценки и  объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок  оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок  будут иными; шкала и процедура  корректирования единицы сравнения  не должны меняться от одного объекта-аналога  к другому.

Классификация вводимых корректировок (поправок) основана на учете разных способов расчета и  внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым  объектом и сопоставимым аналогом.

Корректировки бывают:

• процентные (коэффициентные);
• стоимостные (денежные).

Процентные (коэффициентные) корректировки (поправки) вносятся путем умножения цены продажи  объекта-аналога или его единицы  сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные (денежные) поправки (корректировки) бывают:

• денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта; поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка; к денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;
• денежные поправки (корректировки), вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта; к денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Расчет и внесение поправок (корректировок)

Для расчета и внесения поправок используется множество различных  методов, среди которых можно  выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа  двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением  одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется  разница в цене этих объектов. Ограниченность применения данного метода объясняется  сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой  большого количества информации.

Основу  экспертных методов расчета и  внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение оценщика о том, насколько оцениваемый  объект хуже или лучше сопоставимого  аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические  методы расчета поправок сводятся к  применению метода корреляционно-регрессионного анализа, который заключается в  допустимой формализации зависимости  между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод  трудоемок и для его использования  требуется достаточно развитый рынок  недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Последовательность  внесения поправок (корректировок):

• процентные поправки всегда вносятся первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи;
• вводятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

22. Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) ― это отношение продажной  цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному  валовому доходу (ДВД).

Для применения метода ВРМ  необходимо:

• оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
• определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
• умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько  этапов.

• Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.
• Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.
• Определяется вероятная цена продажи объекта делением чистого операционного дохода на усредненный коэффициент капитализации.

Движимое имущество

В рамках сравнительного подхода для оценки движимого  имущества могут использоваться следующие методы:⁶⁹

• метод прямого сравнения с аналогичным объектом вторичного рынка (сравнение с близким практически идентичным объектом, сравнение с аналогом, имеющим параметрические и другие отличия) (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МПСВР);
• метод направленных качественных корректировок;
• метода рыночной экстраполяции (компьютерное и периферийное оборудование) (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МРЭ);
• метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям, построенным на основании информации об объектах, бывших в употреблении (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МКРМ (б/у)).

Руководствуясь положением ФСО №1 о том, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки при применении каждого  из подходов, Исполнитель в соответствующих  разделах Отчета приводит детализированное описание выбранных для оценки методов  в рамках сравнительного подхода.

3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход ―  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки.

Данный подход для  недвижимого и движимого имущества  реализуется следующими методами:

• метод дисконтированных денежных потоков;
• метод прямой капитализации дохода;
• метод равноэффективного аналога.

В анализе  дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих  периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости.

При прямой капитализации дохода для обращения  дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода.

Метод равноэффективного  аналога⁷⁰ для движимого имущества построен на подборе функционального аналога (базисного объекта), выполняющего такие же функции, что и оцениваемый объект, и приносящего известный доход. Однако он может отличаться от него производительностью, сроком службы, качеством производимой продукции и другими характеристиками. Метод основан на положениях теории эффективности техники, исходя из требований равенства эффекта нулю, что является условием равноэффективности. Метод требует проведения расчетов только изменяющихся статей издержек по эксплуатации оцениваемого и базисного объектов. Метод равноэффективного аналога применяется тогда, когда использование методов дисконтирования чистых доходов и прямой капитализации невозможно из-за отсутствия необходимой исходной информации для определения чистого дохода от производственной системы или невозможна с достаточной точностью оценка остального имущества (земельного участка, зданий и сооружений).

Руководствуясь  положением ФСО №1 о том, что оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки при применении каждого  из подходов, Исполнитель в соответствующих  разделах Отчета приводит детализированное описание выбранных для оценки методов  в рамках доходного подхода.

При проведении оценки доходным подходом Оценщик должен исключить из расчетов любой оборот и прибыль, обусловленные исключительно личным профессиональным опытом, квалификацией, репутацией и (или) брендом собственника или эксплуатирующего лица; учет в расчетах любого дополнительного торгового потенциала, который может быть реализован под руководством рационального субъекта управления, возможен только по согласованию с Банком. В рамках доходного подхода целесообразно использовать максимально приближенную к рынку информацию о доходах, расходах.

Затратный подход целесообразно применять для оценки АЗС (АГЗС), недавно построенных и не "вышедших" на стабильный уровень доходов, определяемый фундаментальными характеристиками (местоположением, параметрами имущественного комплекса), или тех АЗС (АГЗС), эксплуатация которых прекращена. При этом важно подтверждать ликвидность объекта. Также в рамках затратного подхода целесообразно использовать максимально приближенную к рынку информацию о затратах на воспроизводство или на замещение новых АЗС (АГЗС).

На период с момента  утверждения методических рекомендаций АРБ по оценке АЗС до восстановления докризисного состояния рынка АЗС (АГЗС) использование сравнительного подхода может носить только "справочный" характер.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного варианта использования оцениваемого имущества Исполнитель проанализировал  нормативные документы, регламентирующие оценочную деятельность, а также  методическую литературу по оценке.

В Федеральных стандартах оценки (ФСО-1) в разделе II, п. 10 указано:

"При определении наиболее эффективного использования оцениваемого имущества определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей".

В Стандартах и правилах оценочной деятельности НП "СМАО"⁷¹ приведено более подробное описание анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки:

"п. 5.2.2 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.

30. Принцип  наиболее эффективного использования  (НЭИ) земельного участка и  связанных с ним улучшений  является основополагающим принципом  при оценке рыночной стоимости.

Наиболее  эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно  обоснованное использование объекта  оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово оправдано  и обеспечивает максимальную стоимость  объекта.

В части, касающейся критерия юридической допустимости, оценщик руководствуется нормами  земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими  объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут  создаваться, реконструироваться или  воссоздаваться объекты недвижимости.

Если  допускается возможность изменения  нормы, ограничивающей варианты использования  объекта оценки, оценщик рассматривает  варианты его использования с  учетом такого допущения.

При проведении анализа наиболее эффективного использования  объекта оценки оценщик проводит его сначала как для условно  свободного участка, затем как для  участка с существующими улучшениями.

При этом под условно свободным земельным  участком понимается земельный участок, который для целей анализа  наиболее эффективного использования  рассматривается как свободный  от улучшений, характерных для его  существующего использования.

Если  наиболее эффективное использование  земельного участка как условно  свободного отличается от его эффективного использования с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует  возможность и финансовую оправданность  законодательно разрешенного сноса  с последующим строительством новых  или реконструкции существующих улучшений, соответствующих функции  эффективного использования его  как свободного.