Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

 

Исполнитель определил  процентную поправку на торг для оцениваемого земельного участка, расположенного в  Московской области, в размере -15,00%. 

Корректировки на категорию и разрешенное использование земельного участка

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.⁷⁴

Разрешенное использование - целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка - диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.⁷⁵

Анализ  рынка земельных участков Московской области показал, что категория  и разрешенное использование  земельных участков при условии  их сопоставимости (возможности эксплуатации на них коммерческой недвижимости) не оказывают существенного влияния  на их стоимость. Оцениваемый земельный  участок и объекты-аналоги имеют  разрешенное использование под  размещение АЗС, следовательно, корректировки  на категорию и разрешенное использование  земельного участка составили 0%.

Корректировка на характеристики местоположения объекта

Под характеристикой  местоположения оцениваемого земельного участка понимается город (населенный пункт), в котором расположен оцениваемый  земельный участок и объекты-аналоги, положение относительно основных шоссе  Московской области, а также удаленность  от МКАД.

По результатам  анализа рынка земельных участков Московской области, а также на основании  данных информационного портала Internet: www.zemer.ru было выявлено, что стоимость  земли значительно варьируется  в зависимости от направления (шоссе) и удаленности от МКАД.

Величина  корректировки на местоположение оцениваемого объекта (П) рассчитывается по следующей  формуле:

где:

Ц_о – средняя цена предложения земельных участков в районе расположения оцениваемого объекта;

Цⁱ_А – средняя цена предложения земельных участков в районе расположения i-го объекта-аналога.

Наиболее  сопоставимыми с оцениваемым  земельным участком (который расположен по Новорязанскому шоссе) по основным характеристикам (транспортная доступность, качество подъездных путей, расположение относительно крупных логистических  центров и т. д. и т. п.) являются участки, расположенные по Новорязанскому и Егорьевскому шоссе.

Значения  средней стоимости земельных  участков на территории Московской области  по направлениям представлены в таблице  ниже.

Таблица 2.20. Исходные данные для расчета корректировки на местоположение  (0-100 км от МКАД)

Направление/ Удаленность от МКАД, км	меньше 15	15-30	30-50	60-100	более 100
Новорязанское шоссе	339 195	246 633	139 793	78 163	43 070
Егорьевское шоссе	339 195	246 633	139 793	78 163	43 070

Источник: http://www.zemer.ru/info/price/resales/

Допущение. Ценовая информация по земельным участкам, расположенным по Егорьевскому шоссе, отсутствует. Исполнитель в рамках настоящего Отчета принял для расчета данные, соответствующие средней цене предложения земельных участков, расположенных по Новорязанскому шоссе, так как согласно анализу рынка эти направления сопоставимы.

На основании  проведенного анализа Исполнитель  определил зависимости стоимости 1 сотки земельного участка от удаленности  от МКАД для направлений: Новорязанское  шоссе, Егорьевское шоссе.

Регрессионные зависимости удельной стоимости 1 сотки  земельного участка от удаленности  от МКАД для направлений: Новорязанское  шоссе, Егорьевское шоссе, используемые в расчетах, а также значения коэффициента детерминации R² представлены в таблице далее.

Таблица 2.21. Регрессионные зависимости стоимости 1 сотки земельного участка от удаленности от МКАД для направлений: Новорязанское шоссе, Егорьевское шоссе

Направление	Зависимость стоимости 1 сотки земельного участка (Y) от удаленности от МКАД (X)	Коэффициент детерминации R2
Новорязанское шоссе	y = -115 841,94ln(x) + 584 601,08	R² = 0,99
Егорьевское шоссе	y = -115 841,94ln(x) + 584 601,08	R² = 0,99

Данные  представленной выше таблицы использованы при определении корректировки  на характеристики местоположения оцениваемого земельного участка.

Корректировка на общую площадь земельного участка

По данным анализа рынка земельных участков, проведенного Инвестиционно-строительным холдингом RODEX GROUP (103009, г. Москва, Трубниковский  переулок, дом 22, строение 2, 2-й этаж тел.: (495) 203-3100, 203-0209), корректировка  на размер общей площади носит  дискретный характер, т. к. для земельных  участков, находящихся внутри одного диапазона размера площади, нет  большой чувствительности удельной стоимости 1 кв. м в зависимости  от метража. При переходе от одного диапазона к другому стоимость 1 кв. м земельного участка меняется, по данным аналитиков, в среднем на 5%. На основании анализа рынка недвижимости и консультаций с риэлторами были выявлены следующие диапазоны площадей, внутри которых стоимость 1 кв. м существенно не колеблется:

• очень мелкие участки: 0,01―0,5 га;
• мелкие участки: 0,5―0,8 га;
• средние участки: 0,8―1 га;
• большие участки: 1―2 га;
• крупные участки: 2―5 га;
• земельные массивы: более 5 га.

При расчете  корректировки за базовый диапазон взят диапазон, к которому относятся  оцениваемые земельные участки. Для него корректировка составляет 0%. Соответственно, при переходе в следующий диапазон корректировка изменяется на 5%. При этом для участков, относящихся к диапазону с большей площадью, корректировка берется со знаком "+", а к диапазону с меньшей со знаком "-". Это связано с тем, что стоимость за единицу сравнения участков с большей площадью меньше, чем стоимость за единицу сравнения с меньшей.

Корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций

Важным  ценообразующим фактором является наличие  коммуникаций на участке. Отсутствие или  наличие их может существенно  влиять на стоимость земельных участков.

По данным анализа рынка по сегментированию  земельных участков, проведенного Инвестиционно-строительным холдингом RODEX GROUP (103009, г. Москва, Трубниковский переулок, дом 22, строение 2, 2-й этаж тел.: (495) 203-3100, 203-0209), размер корректировки на наличие/отсутствие  инженерных коммуникаций может составлять процентные величины от стоимости земли, приведенные в таблице ниже.

Таблица 2.22. Значения корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций в процентах от стоимости земельного участка

Наименование	Размер  корректировки, %	Значение  корректировки, %
Транспортные  подъездные пути	15-20	15%
Электричество	15-25	15%
Газоснабжение	15-25	15%
Водоснабжение	5-15	5%
Канализация	5-15	5%

Источник: RODEX GROUP, http://www.isledovanie.ru/index.php?dir=show_issl&idx=131

Расчет рыночной стоимости права собственности оцениваемого земельного участка

Этап 3. На данном этапе проводится расчет рыночной стоимости права собственности оцениваемого земельного участка.

В процессе реализации 4-го шага применения метода прямого сравнительного анализа продаж Исполнитель согласовал скорректированные цены объектов-аналогов и произвел расчет итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Исполнитель рассчитал:

• показатель совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок);
• коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки);
• показатель стоимости с учетом коэффициента соответствия;
• вес объектов-аналогов с учетом коэффициента соответствия;
• средневзвешенную величину стоимости без учета НДС, руб.

Рассчитанная  средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи земельного участка, которая может быть округлена  в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Результаты  реализации 3-го и 4-го этапов, а именно внесение корректировок и расчет рыночной стоимости права собственности оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода представлены в таблице далее.

 

 

Таблица 2.23. Расчет рыночной стоимости права собственности земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Раменский район, с/о Кузнецовский, дер. Петровское, дом 1, в рамках сравнительного подхода, в рамках сравнительного подхода

№ п/п	Характеристика	Оцениваемый объект	Аналог  №1	Аналог  №2	Аналог  №3
1	Общее описание объекта	-	земельный участок	земельный участок	земельный участок
2	Цена предложения, руб. (НДС не облагается)		17 592 000	14 073 600	20 000 000
3	Цена предложения, руб./кв. м (НДС не облагается)	-	3 518	4 691	3 846
4	Состав передаваемых прав на объект	собственность	собственность	собственность	собственность
	Оставшийся срок аренды	5	-	-	-
	Корректировка на состав передаваемых прав на объект, (%)	-	0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	3 518	4 691	3 846
5	Условия финансирования состоявшейся или  предполагаемой сделки	типичные для данного сегмента рынка	типичные для данного сегмента рынка	типичные для данного сегмента рынка	типичные для данного сегмента рынка
	Корректировка на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, (%)	-	0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	3 518	4 691	3 846
6	Условия продажи (предложения)	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
	Корректировка на условия продажи (предложения), (%)	-	0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	3 518	4 691	3 846
7	Различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг), (%)	-	-15,00%	-15,00%	-15,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	2 990	3 987	3 269
8	Период между датами сделок (предложений) и оценки	Февраль 2011	Февраль 2011	Февраль 2011	Февраль 2011
	Корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки, (%)	-	0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	2 990	3 987	3 269
9	Характеристики местоположения земельного участка	Московская обл., Раменский район, с/о Кузнецовский, дер. Петровское, дом 1	Московская  область, п. Володарского	Московская  область, д. Чулково	Московская  область, д. Новохаритоново
	Направление	Новорязанское шоссе	Новорязанское шоссе	Новорязанское шоссе	Егорьевское шоссе
	Расстояние до МКАД, км	50	30	25	40
	Корректировка на характеристики местоположения объекта, (%)		-31,05%	-37,93%	-16,44%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	2 062	2 475	2 732
10	Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
	Корректировка на категорию земель, (%)	-	0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	2 062	2 475	2 732
11	Разрешенное использование земельного участка	под размещение АЗС	под АЗС	под АЗС	под АЗС
	Корректировка на разрешенное использование  земельного участка, (%)	-	0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	2 062	2 475	2 732
12	Площадь земельного участка, кв. м	2 5000	5 000	3 000	5 200
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м	-	-5,00%	0,00%	-5,00%
	Цена после корректировки, руб./кв. м	-	1 959	2 475	2 595
13	Наличие (отсутствие) коммуникаций	все коммуникации	по  границе	по  границе	по  границе
14	транспортные подъездные пути	есть	есть	есть	есть
	Корректировка на наличие (отсутствие) транспортных путей, %		0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м		1 959	2 475	2 595
15	Наличие (отсутствие) электроэнергии	есть	нет	нет	есть
	Корректировка на наличие (отсутствие) электроэнергии, %		15,00%	15,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м		2 253	2 846	2 595
16	Наличие (отсутствие) газоснабжения	нет	нет	нет	нет
	Корректировка на наличие (отсутствие) газоснабжения, %		0,00%	0,00%	0,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м		2 253	2 846	2 595
17	Наличие (отсутствие) водоснабжения	есть	нет	нет	нет
	Корректировка на наличие (отсутствие) водоснабжения, %		5,00%	5,00%	5,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м		2 365	2 989	2 725
18	Наличие (отсутствие) канализации	есть	нет	нет	нет
	Корректировка на наличие (отсутствие) канализации, %		5,00%	5,00%	5,00%
	Скорректированная цена  объекта, руб./кв. м		2 484	3 138	2 861
19	Показатель совокупной корректировки	-	76,05%	77,93%	46,44%
	Коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки)	-	1,31	1,28	2,15
	Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия	-	27,67%	27,01%	45,32%
20	Средневзвешенная величина рыночной стоимости земельного участка, НДС  не облагается, руб./кв. м	2 831
Рыночная  стоимость 1 кв. м земельного участка, определенная в рамках сравнительного подхода, НДС не облагается,  руб.					2 831
Общая площадь земельного участка, кв. м					2 500
Рыночная  стоимость права собственности  земельного участка, НДС не облагается, руб.					7 078 724

 

 

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка в рамках сравнительного подхода

Этап 3. На данном этапе определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка в рамках сравнительного подхода.

Рыночная  стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов  полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости  земельных участков, утвержденных распоряжением  Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

Рыночная  стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц на земельный  участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная  стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой  величины, продолжительности и вероятности  получения дохода от права аренды за определенный период времени при  наиболее эффективном использовании  арендатором земельного участка (принцип  ожидания).

Рыночная  стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором  земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически  и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям  законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости  права аренды земельного участка  будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного  размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта  оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Практика  такова, что существует два альтернативных варианта получения дохода от земельного участка уполномоченным государственным  органом.

• Продажа земельного участка в собственность, а затем получение дохода в виде земельного налога в течение бесконечного периода времени.
• Передача или продажа права аренды на определенное количество лет и получение ежегодного дохода в виде арендных платежей в течение срока аренды. Предполагается, что в конце срока аренды право аренды будет опять передано или перепродано, и это будет происходить бесконечное количество раз в течение неограниченного периода времени.