Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

В отчете об оценке должно быть ясно указано, какому из вариантов использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта  оценки".

В Международных стандартах оценки (Восьмое издание. 2007)⁷² указано:

"Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. (п. 6.3 МСО 2007 "Понятия лежащие в основе общепринятых принципов оценки").

п. 5.8.2. Основные детерминанты⁷³ НЭИ включают ответы на следующие вопросы (МСО 2007, МР-1 "Руководство"):

• Является ли предлагаемое использование рациональным и вероятным?
• Является ли это использование законным, иначе говоря, существует ли разумная вероятность того, что можно получить юридическое право на такое использование?
• Является ли имущество физически пригодным для выбранного использования или же его можно приспособить для иного использования?
• Является ли предлагаемое использование финансово осуществимым?
• Из тех вариантов использования, которые удовлетворяют первым четырем тестам, является ли выбранное НЭИ максимально продуктивным использованием земли?"

В книге "Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации", М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов, Москва, "Финансы и статистика", 2008 г. стр. 284 - 289, 73 указано:

"Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости объекта недвижимости.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования по сути базируется на четком понимании специфики местоположения объекта оценки.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования должен рассматриваться  исходя из двух блоков вопросов:

• Анализ ННЭИ земельного участка как условно свободного.
• Анализ ННЭИ улучшений земельного участка.

Как правило, в большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях  залога не требуется.

При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему  использованию. При этом последующая  оценка должна проводится с учетом изменения целевого назначения объекта, если оно уже определено и явно. Применительно к объектам недвижимости подобная ситуация возможна при оценке земельного участка с улучшениями, подлежащими сносу. В этом случае участок оценивается как свободный с учетом затрат на снос объекта. Применение для целей оценки инвестиционного моделирования ввиду существенной доли субъективизма считаем некорректным. Предположить нецелевое использование машин и оборудования достаточно сложно".

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного варианта использования оцениваемого имущества и вывод, полученный в  результате анализа, приведены в  таблице далее.

Допущение. Оцениваемый автозаправочный комплекс, расположенный по адресу: Московская обл., Раменский район, сельское поселение Кузнецовское, д. Петровское, ул. Центральная, д. 80, принадлежит на праве собственности ООО "Патрик". Принимая во внимание предполагаемое использование результатов оценки и цель оценки ― определение рыночной и ликвидационной стоимостей для кредитования под залог, Исполнитель принял как наиболее эффективное текущее использование оцениваемого имущества в качестве автозаправочного комплекса, т.е. обслуживание и продажа топлива.

Таблица 2.17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества

Детерминант (фактор)	Результаты анализа
Является  ли предлагаемое использование рациональным и вероятным?	По  мнению Исполнителя, текущее использование  оцениваемого имущества (в качестве автозаправочного комплекса) является наиболее рациональным и вероятным
Является  ли это использование законным, иначе  говоря, существует ли разумная вероятность  того, что можно получить юридическое  право на такое использование?	По  мнению Исполнителя, текущее использование  оцениваемого имущества (в качестве автозаправочного комплекса) является законным
Является  ли имущество физически пригодным  для выбранного использования или  же его можно приспособить для  иного использования?	По  мнению Исполнителя, текущее использование  оцениваемого имущества (в качестве автозаправочного комплекса) является физически возможным (оцениваемое  имущество предназначено для  целей обслуживания и продажи  топлива)
Является  ли предлагаемое использование финансово  осуществимым?	По  мнению Исполнителя, текущее использование  оцениваемого имущества (в качестве автозаправочного комплекса) является финансово осуществимым (компания  ООО «Патрик» ведет производственно-хозяйственную деятельность и генерирует денежный поток)
Из  тех вариантов использования, которые  удовлетворяют первым четырем тестам, является ли выбранное НЭИ максимально продуктивным использованием земли	Таким образом, по мнению Исполнителя, текущее  использование оцениваемого имущества (в качестве автозаправочного комплекса ) является максимально продуктивным
Вывод из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  оценки	Проведенный анализ позволил Исполнителю сделать  вывод, что вариантом НЭИ для  целей залогового обеспечения является текущее использование оцениваемого имущества, т.е. в качестве автозаправочного комплекса

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА) МЕТОДОМ ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Подбор объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым земельным участком

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемое недвижимое имущество.

В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества Исполнитель анализировал информацию следующих информационных порталов Internet: www.estateline.ru, www.zem-kom.ru, www.invst.ru, http://sites.google.com.

Так как  оцениваемый земельный участок  по своему функциональному назначению и фактическому использованию относится  к сегменту коммерческой недвижимости (под размещение АЗС), то, соответственно, анализировался рынок предложений  сопоставимых объектов недвижимости за февраль 2011 г., расположенных в Московской области.

В указанных  выше источниках Исполнителем были изучены  предложения к продаже объектов коммерческой недвижимости, а именно земельных участков под размещение АЗС, расположенных в Московской области. На основе анализа выявлены объекты недвижимости, являющиеся земельными участками, наиболее сопоставимыми с оцениваемым, из которых была подготовлена выборка объектов, аналогичных оцениваемым.

Выбор единиц и элементов сравнения

Этап 2. Определяются единицы и элементы сравнения оцениваемого объекта. Выбор единиц сравнения и элементов сравнения проводится для оцениваемого земельного участка.

В процессе реализации 2-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж Исполнитель обобщил и уточнил информацию по объектам-аналогам. Были выделены элементы сравнения, по которым будут сравниваться земельные участки.

• состав передаваемых прав на земельный участок;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
• условия продажи (предложения);
• различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг);
• период между датами сделок (предложений) и оценки;
• характеристики месторасположения земельного участка;
• категория земель;
• разрешенное использование земельного участка;
• площадь земельного участка;
• наличие (отсутствие) коммуникаций.

Федеральный стандарт оценки ФСО №1 требует: "Выбор  единиц сравнения должен быть обоснован  оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения".

Исходя  из вышеуказанных требований, Исполнитель  для целей обоснования выбранной  единицы сравнения проанализировал  методическую литературу по оценке, данные риэлтерских агентств. В ходе анализа  в целом установлено, что основными  применяемыми единицами сравнения  для объектов недвижимости являются:

• цена за 1 га – для больших массивов земли сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
• цена за 1 кв. м – для земли и зданй в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.;
• цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах (в этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости);
• цена за лот – применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;
• цена за единицу плотности – соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Вышеуказанное свидетельствует, что для сравнения  различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения: квадратный метр общей площади, кубометр, один гектар, одна квартира, один коттедж  и т. д. При этом в качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном  рынке.

При сравнении  объектов недвижимости важно, чтобы  оцениваемый и сопоставимый объекты  могли быть измерены одними единицами  измерения.

Таким образом, в результате анализа Исполнитель  обоснованно выбрал для оцениваемого недвижимого имущества единицу  сравнения - 1 кв. м общей площади земельного участка.

Результаты  реализации 1-го и 2-го этапов представлены в таблице далее.

В таблице  также приведены отобранные аналоги  оцениваемого земельного участка и  элементы сравнения, по которым будет  осуществляться сопоставление оцениваемого участка и объектов-аналогов.

 

Таблица 2.18. Данные об объектах сравнения (аналогах) для расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

№ п/п	Характеристики (элементы сравнения)	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	Тип объекта	земельный участок	земельный участок	земельный участок
2	Состав передаваемых прав на объект	собственность	собственность	собственность
3	Срок аренды	-	-	-
4	Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	типичные для данного сегмента рынка	типичные для данного сегмента рынка	типичные для данного сегмента рынка
5	Условия продажи (предложения)	рыночные	рыночные	рыночные
6	Период между датами сделок (предложений) и оценки	15.02.2011	15.02.2011	15.02.2011
7	Характеристики местоположения земельного участка	Московская область, п. Володарского	Московская область, д. Чулково	Московская область, д. Новохаритоново
8	Направление	Новорязанское шоссе	Новорязанское шоссе	Егорьевское шоссе
9	Расстояние до МКАД, км	30	25	40
10	Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
11	Разрешенное использование земельного участка	под АЗС	под АЗС	под АЗС
12	Площадь земельного участка, кв. м	5 000	3 000	5 200
13	Наличие (отсутствие) коммуникаций:	по границе	по границе	по границе
14	транспортные подъездные пути	есть	есть	есть
15	электричество	нет	нет	есть
16	газоснабжение	нет	нет	нет
17	водоснабжение	нет	нет	нет
18	канализация	нет	нет	нет
19	Цена предложения, руб.	17 592 000	14 073 600	20 000 000
20	Цена предложения, руб./кв. м (НДС не облагается)	3 518	4 691	3 846
21	Источник информации	www.estateline.ru, тел. 89265226169, Владислав	www.estateline.ru, тел. 89265226169, Владислав	http://www.zem-kom.ru/object.php?idobj=516, тел. 8-495-785-81-15, Ульяна

 

 

Корректировка цен продаж (предложения) объектов-аналогов по выделенным элементам сравнения

Этап 3. На данном этапе проводиться корректировка цен продаж (предложения) объектов-аналогов по выделенным элементам сравнения.

В процессе реализации 3-го шага применения метода прямого сравнительного анализа продаж Исполнитель выявил различия между оцениваемым земельным участком и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения, на выявленные различия по каждому элементу сравнения вносились корректировки (поправки) к ценам предложения единицы сравнения – 1 кв. м общей площади земельного участка. Порядок внесения корректировок (поправок) следующий: если оцениваемый земельный участок по соответствующему элементу сравнения лучше, чем аналог, то корректировка (поправка) к цене 1 кв. м аналога вносится со знаком "плюс", если хуже - со знаком "минус".

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемыми земельным  участком по выделенным элементам сравнения  показало, что различия между оцениваемым  земельным участком и объектами-аналогами  по некоторым из элементов сравнения  отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%. К таким элементам сравнения относятся:

• состав передаваемых прав на объект;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
• условия продажи (предложения);
• период между датами сделок (предложений) и оценки.

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Информация  о ценах сделок с объектами  недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Поэтому для проведения сравнительного анализа Исполнитель использует цены предложения на сравниваемые объекты.

В соответствии с проведенным анализом рынка  земельных участков Московской области  выявлено различное снижение стоимости  в процессе переговоров - от 10,00% до 20,00%. Для определения среднего значения величины скидки на торг Исполнитель проконсультировался со специалистами риэлтерских агентств Московской области. Результаты представлены далее.

Таблица 2.19. Расчет корректировки на результаты возможного торга (уторговывание)

№ п/п	Минимальное значение корректировки на торг	Максимальное  значение корректировки на торг	Среднее значение	Источник  информации
1	-10,00%	-20,00%	-15,00%	www.estateline.ru, тел. 8-926-522-61-69, контактное лицо: Владислав
2	-10,00%	-20,00%	-15,00%	http://www.zem-kom.ru/object.php?idobj=516, тел. 8-495-785-81-15, контактное лицо: Ульяна
3	-	-	-15,00%	http://www.invst.ru/object.php?obj_id=319, тел. 8-495-772-76-58, контактное лицо: Галина
Среднее значение корректировки на торг, %			-15,00%