Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.²⁶

Совокупный износ ― общее обесценение объекта оценки, вызванное износом и устареванием разных видов, которым подвергся объект к моменту оценки.²⁷

Совокупный износ недвижимого и движимого имущества определятся по формуле:

СИ = 1 – (1 – И_физ.)×(1 – И_{функ.устар.})×(1 – И_{экон.устар.}),

где:

И_физ. – физический износ (physical deterioration);

И_{функ.устар.} – функциональное устаревание (functional obsolescence);

И_{экон.устар.} – экономическое (внешнее) устаревание (economic (external) obsolescence).

Физический износ (physical deterioration) ― потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния; может быть устранимым и неустранимым.²⁸

Функциональное устаревание (functional obsolescence) ― потеря стоимости объектом вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инновациях или рыночных стандартах. О функциональном устаревании свидетельствуют избыточные капитальные затраты и избыточные операционные затраты. Может быть устранимым и неустранимым. Также называется техническим устареванием.²⁹

Экономическое (внешнее) устаревание (economic (external) obsolescence) ― потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (окружающей средой или местоположением). Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.³⁰

Недвижимое имущество

Методы определения затрат на замещение (воспроизводство) недвижимого имущества

К основным методам расчета  затрат на замещение (воспроизводство) недвижимого имущества относятся:³¹

• метод сравнительной единицы (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МСЕ); в рамках настоящего Отчета разновидностью данного метода может являться метод расчета стоимости по укрупненным показателям базисной стоимости по видам работ (далее по тексту и в расчетных таблицах ― УПБС ВР);
• модульный метод (далее по тексту и в расчетных таблицах ― ММ);
• метод разбивки по компонентам;
• метод долгосрочной индексации балансовой стоимости (в расчетных таблицах ― индексация).

Методы определения физического износа недвижимого имущества

К основным методам определения  физического износа недвижимого  имущества, описанным в оценочной  литературе, относятся:

• нормативный метод;³²
• стоимостной метод;³³
• метод срока жизни;³⁴
• метод эффективного возраста;
• экспертный метод.

Методы определения функционального износа недвижимого имущества

К составляющим функционального  износа (устаревания) объекта недвижимости относят³⁵:

• устранимое функциональное устаревание;
• неустранимое функциональное устаревание.

Методы определения устранимого функционального устаревания³⁶:

• метод суммирования затрат на устранение:
• недостатков, требующих добавления элементов;
• недостатков, требующих замены или модернизации элементов;
• сверхулучшений.

Допущение. В данном источнике данный метод описан как последовательность и характеристика действий по определению величины показателя. Также метод (в различных вариантах наименования и описания) представлен в других оценочных изданиях.³⁷

Методы определения неустранимого функционального устаревания³⁸:

• капитализация потерь в арендной плате;
• капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Допущение. Также данные методы (в различных вариантах наименования и описания) представлены в других оценочных изданиях.³⁹

Методы определения внешнего (экономического) износа недвижимого имущества

Основными методами определения  величины внешнего (экономического) износа недвижимого имущества являются⁴⁰:

• метод капитализации потерь в арендной плате;
• метод сравнительных продаж (парных продаж);
• метод срока экономической жизни.

Допущение. Также данные методы (в различных вариантах наименования и описания) представлены в других оценочных изданиях⁴¹. При этом в этих изданиях метод срока экономической жизни не приводится.

Методы определения стоимости  земельного участка

При наличии развитого (активного) рынка земельных участков применяются подходы и методы оценки земельных участков, закрепленные в документах Минимущества РФ, а  именно:

• "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р);
• "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. №1102-р).

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями при  оценке рыночной стоимости права  собственности (аренды) земельных участков используются указанные ниже подходы.

Сравнительный подход, реализуемый  следующими методами:

• метод сравнения продаж (применяется для оценки права собственности как застроенных, так и незастроенных земельных участков);
• метод выделения (применяется для оценки застроенных земельных участков);
• метод распределения (применяется для оценки застроенных земельных участков).

Доходный подход, реализуемый  следующими методами:

• метод капитализации дохода (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, условие применения метода: возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка);
• метод остатка (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, условие применения метода: возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход);
• метод предполагаемого использования (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, условие применения метода: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход).

Элементы затратного подхода в части расчета затрат на замещение (воспроизводство) улучшений  земельного участка используются в  методе остатка и методе выделения.

В условиях неразвитого (пассивного) рынка земельных участков в практике российской оценки применяется  так называемый нормативный метод⁴² определения стоимости земли.

Более подробно методология  определения стоимости земельного участка представлена в соответствующем  разделе Отчета.

Движимое имущество

Методы  определения затрат на замещение (воспроизводство) движимого имущества

Основные  методы затратного подхода для расчета  затрат на замещение (воспроизводство) движимого имущества представлены ниже.⁴³

Методы, основанные на расчете себестоимости:

• метод расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога);
• метод поагрегатного (компонентного, поэлементного) расчета;
• метод прямой калькуляции.

21. Методы моделирования статистических зависимостей затратного типа:

• метод расчета по удельным затратным показателям (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МРУЗП);
• метод удельных экономических показателей с использованием линейного коэффициента торможения (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МЛКТ);
• метод "параметр ― цена" с использованием степенного коэффициента торможения (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МСКТ);
• метод расчета с помощью корреляционно-регрессионных моделей (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МКРМ).
• Метод анализа цен сделок по договорам/контрактам44 (в расчетных таблицах ― МАЦСД).
• Метод сравнения с идентичным (ЗВ) и аналогичным (ЗЗ) объектом первичного рынка45 (в расчетных таблицах ― МСИАО).
• Методы индексации с помощью ценовых индексов затратного типа:
• метод долгосрочной индексации балансовой стоимости (в расчетных таблицах ― индексация).

Методы определения физического  износа движимого имущества⁴⁶

К основным методам определения  физического износа движимого имущества, описанным в оценочной литературе, относятся:

• метод хронологического возраста;⁴⁷
• метод эффективного возраста;⁴⁸
• метод средневзвешенного возраста частей машины;⁴⁹
• метод корреляционно-регрессионной модели;⁵⁰
• метод анализа циклов;⁵¹
• метод ухудшения диагностического параметра;⁵²
• метод нормативной стоимости капитального ремонта (для определения устранимого физического износа);⁵³
• метод экспертизы технического состояния;⁵⁴
• модернизированный метод срока жизни.⁵⁵

Методы определения функционального  и экономического устареваний движимого  имущества

Основные методы определения функционального устаревания

Степень функционального  устаревания может быть определена методом сравнения оцениваемого объекта с более совершенным  аналогом, имеющим лучшее соотношение  "цена ― качество", либо методом, исходящим из среднегодовых темпов морального старения для групп (видов) машин и оборудования с учетом хронологического возраста объекта оценки⁵⁶.

Допущение. Так как в используемой оценочной литературе методы не имеют определенного названия, Исполнитель присвоил им наименования по основным показателям, применяемым в расчетах:

• метод расчета с использованием показателя уровня затрат и показателя уровня эксплуатационных расходов;⁵⁷
• метод расчета с использованием производительности движимого имущества;⁵⁸
• метод расчета с использованием показателей качества движимого имущества;⁵⁹
• метод расчета с использованием хронологического возраста;⁶⁰
• метод расчета с использованием данных о снятии модели движимого имущества с производства;⁶¹
• экспертный метод;⁶²
• методы расчета функционального (морального) износа транспортных средств.⁶³

Основные методы определения экономического устаревания

Степень экономического устаревания определяется исходя из фактического коэффициента использования  производственной мощности объекта  оценки. При этом отличие коэффициента использования от 1 должно быть вызвано следующими причинами: рассогласованием между производственными мощностями объекта оценки (единицы оборудования) и машинного комплекса в целом, в составе которого функционирует данный объект оценки; невозможностью в полной степени использовать оцениваемый объект из-за объективного ограничения с поставками сырья и материалов, ужесточения требований по экологии и по причине других объективных факторов.

Руководствуясь положением ФСО №1 (п. 20) о том, что оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов, Исполнитель  в соответствующих разделах Отчета приводит описание методов определения  стоимости земельного участка, затрат на замещение (воспроизводство) и совокупного  износа.

2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход ― совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.⁶⁴

В общем  случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении.⁶⁵

Недвижимое  имущество

В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого  имущества могут использоваться следующие методы:⁶⁶

• метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МПС);
• метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МВРМ);
• метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту и в расчетных таблицах ― МОКК).

Метод прямого сравнительного анализа  продаж

Последовательность реализации метода прямого сравнительного анализа  продаж.

Необходимо  выбрать единицы сравнения и  провести сравнительный анализ объекта  оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения, выбор  единиц сравнения должен быть обоснован  оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения.

К элементам  сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые  оказывают существенное влияние  на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения анализируются  в том числе:⁶⁷

• состав передаваемых прав на объект;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
• условия продажи (предложения), в том числе различия между ценами предложения/спроса и сделок;
• период между датами сделок (предложений) и оценки;
• характеристики месторасположения объекта;
• физические характеристики объекта;
• экономические характеристики использования объекта;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.