Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Действовавший до введения Жилищного кодекса РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(191) (далее - Закон о ТСЖ) предусматривал возможность решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменить правило о пропорциональности числа голосов доле в праве, установив какой-либо иной критерий (п. 1 ст. 9 Закона о ТСЖ). Например, каждый собственник мог иметь равный с остальными голос. Жилищный кодекс РФ такой возможности не предусматривает.

Императивно установленный в Жилищном кодексе РФ критерий определения количества голосов - доля в праве на общее имущество - и учеными, и общественностью воспринимается неоднозначно. Одни цивилисты видят более справедливым закрепление принципа "права большинства" на основе правила: "один собственник - один голос"*(192). Кроме того, имеются обращения граждан в Конституционный Суд Российской Федерации с требованием установить в качестве критерия определения количества голосов численность граждан, фактически проживающих в жилом помещении на законном основании*(193). Последнее предложение, на наш взгляд, несмотря на долю здравого смысла, неприемлемо хотя бы потому, что, согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают лишь собственники помещений. Другие ученые предлагают рассчитывать число голосов собственников пропорционально количеству помещений в доме, находящихся в их собственности*(194). Указанные критерии расчета вызывают сомнения: представляется, что их использование приведет к ущемлению прав собственников крупных помещений, которые несут больше расходов на содержание общего имущества дома, чем собственники помещений меньшей площади.

В доказательство правильности установления Жилищным кодексом РФ количественного критерия участия собственников в управлении общим имуществом в многоквартирном доме обратимся к вопросу о сущности понятия "размер доли в праве общей собственности". Заслуживает внимания исследование этой темы, проведенное Л.М. Минкиной*(195). Следует согласиться с предложением автора отличать выражение доли в праве собственности в виде дроби или процента от объема принадлежащих сособственнику вещных правомочий, обозначаемых долей в праве собственности, который (объем) одинаков для всех участников. Размер доли же, в свою очередь, указывает на меру распределения материальных благ и бремени расходов на общее имущество между участниками долевой собственности в рамках трех разновидностей относительных правоотношений: 1) отношений, связанных с осуществлением сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом; 2) отношений по поводу расходов на общее имущество; 3) отношений, связанных с преимущественным правом покупки доли*(196). Применительно к правоотношениям общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует отметить, что последняя разновидность отношений в данной правовой модели отсутствует, а первый вид отношений представлен в качестве системы управления указанным имуществом. В связи с этим очевиден подтвержденный положениями Жилищного кодекса РФ вывод о том, что размер доли собственника помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяет долю его участия в несении расходов по содержанию общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 39) и в управлении многоквартирным домом (ч. 3 ст. 48).

Таким образом, применяя изложенные теоретические разработки к исследуемой теме, можно утверждать, что возможность участия сособственника общего имущества многоквартирного дома в общем собрании - это предпосылка для реализации принадлежащих ему вещных правомочий. Данным правом на участие в управлении в равной мере должны обладать все собственники. Волеизъявление же такого сособственника путем голосования - это реализация его правомочий в отношении общего имущества. В сущности, именно она (реализация) зависит от размера его доли в праве собственности на указанное имущество*(197).

Установленная в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ прямая пропорциональная зависимость размера доли в праве общей собственности от размера общей площади помещения подчеркивает несамостоятельность указанной доли участия, обусловленную конструкцией зависимого права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего при приобретении собственником помещения в таком доме помимо его воли. Поэтому для определения размера доли в праве на общее имущество в Жилищном кодексе РФ установлены императивные правила, не подлежащие изменению соглашением или решением домовладельцев.

Кстати, для различения понятий "доля в праве" и "размер доли в праве", а также с целью приведения в соответствие терминов в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ целесообразно заменить в данной норме слово "доля" словами "размер доли", слово "пропорциональна" - "пропорционален".

Вызывает возражения ученых предложенная Жилищным кодексом РФ формула расчета количества голосов: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48). Доля в праве же, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения (ч. 1 ст. 37). В.Д. Рузанова справедливо отмечает: "Подсчет голосов собственников и определение размера их доли в праве имеет большое практическое значение, так как с этими категориями ЖК РФ напрямую связывает возможности собственников по реализации их правомочий, а также на их основе Кодекс устанавливает объем обязанностей собственников. Предложенное ЖК РФ решение этого вопроса неоправданно усложнено. Введенный термин "пропорционально" ничего не проясняет, а только затрудняет применение норм"*(198). Поддерживая это мнение, И.А. Дроздов указывает: "К сожалению, очевидно, что законодателю не удалось адекватно изложить заложенную в данном правиле мысль"*(199).

Что касается определения размера доли, то, как известно, доля может определяться простой дробью, числитель которой (общая площадь помещения) известен, а знаменатель нет. Жилищный кодекс РФ, как замечено в литературе, не дает ответа на вопрос о том, на что нужно разделить общую площадь помещения, чтобы получить размер доли собственника конкретного помещения*(200). Следует согласиться с О.А. Городовым в том, что указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п. 1 ст. 9 Закона о ТСЖ, "более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного дома"*(201). Впрочем, О.А. Городов не вполне точен. Очевидно, что при определении размера доли в праве общей собственности общая площадь многоквартирного дома должна учитываться без площади, находящейся в общей долевой собственности домовладельцев. Наиболее подробно и верно, на наш взгляд, формула определения размера доли расшифрована С.В. Стрембелевым, отмечающим, что, поскольку собственники всех помещений вместе обладают полным правом собственности на общее имущество, сумма всех долей в праве собственности на общее имущество собственников всех помещений равна единице, а значит, единице должна соответствовать сумма общих площадей всех этих помещений. Следовательно, размер доли в праве собственности на общее имущество, приходящейся на отдельное помещение, должен быть равен частному общей площади данного помещения и суммы общих площадей всех самостоятельных помещений*(202).

Подходы к подсчету количества голосов в научной литературе весьма разнообразны. Одни авторы предлагают рассчитывать число голосов каждого собственника как произведение его доли в праве на общее имущество в доме на общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливаемое при незначительном числе помещений равным 100, при большом - равным 1000*(203). Другие считают, что количество принадлежащих собственнику голосов должно быть равно его доле в праве на общее имущество в доме, выраженной в процентах, в виде десятичной дроби, округленной с точностью до пяти знаков после запятой*(204). Приверженцы третьей точки зрения утверждают, что для расчета числа голосов каждого собственника помещения в качестве критерия удобнее избрать определенное количество квадратных метров*(205). Одни из сторонников данной позиции предлагают выражать количество голосов в процентах от площади всех помещений в многоквартирном доме*(206), другие - считать число голосов каждого собственника равным размеру общей площади помещения, принадлежащего данному лицу на праве собственности*(207). Именно эти два способа предложены Правительством Самарской области для применения на практике*(208). В принципе все предложенные выше варианты законны, тем не менее, исходя из целей упрощения подсчетов, наиболее приемлемым представляется последний способ.

Необходимо также рассмотреть ситуацию, когда помещение в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности. Сособственнику такого помещения принадлежит доля в праве собственности на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. И.А. Дроздов именует данную конструкцию мини-долей участия*(209). На наш взгляд, количество голосов указанного сособственника должно рассчитываться аналогично: как размер площади помещения, пропорциональный его доле в праве общей собственности на указанное помещение.

Кроме того, следует отметить, что ст. 146 ЖК РФ, регламентирующая порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, вообще не устанавливает числа голосов, которыми обладает каждый член товарищества. Представляется, что количество голосов члена ТСЖ должно быть равным количеству голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в многоквартирном доме. Поэтому в данном случае расчет должен производиться по аналогии с расчетом количества голосов собственников на общем собрании собственников помещений в доме, и такое требование целесообразно закрепить в ст. 146 ЖК РФ в виде прямой отсылки к ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.

Учитывая изложенные выше доводы, предлагаем внести следующие дополнения в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 48 дополнить следующими словами: "...а именно соответствует размеру общей площади указанного помещения. В случае принадлежности помещения в многоквартирном доме нескольким лицам на праве общей долевой собственности количество голосов каждого сособственника соответствует размеру площади помещения, пропорциональному доле такого сособственника в праве общей собственности на указанное помещение";

часть 4 статьи 146 дополнить следующим предложением: "Количество голосов членов товарищества устанавливается в соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса".

Аспект второй. Необходимо рассмотреть вопрос о кворуме общего собрания собственников помещений (и по аналогии - о кворуме общего собрания членов ТСЖ). Безусловно, общее собрание должно быть легитимным. Универсальное требование для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума, т.е. минимально необходимого количества голосов таких собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Иными словами, как отмечает В.В. Андропов, общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения присутствует такое число собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме*(210).

Требование о кворуме в ЖК РФ связано с необходимостью присутствия на собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников (ч. 3 ст. 45), а решения затем принимаются простым или квалифицированным большинством голосов в зависимости от вопроса, по которому принимается решение (ч. 1 ст. 46). Поскольку во многих домах значительная часть помещений входит в муниципальный жилищный фонд и, следовательно, большинство голосов принадлежит органу местного самоуправления, а в других домах целые этажи, являющиеся нежилыми помещениями, и верхние этажи, представляющие собой многоуровневые квартиры, нередко принадлежат небольшому числу лиц, то не нужно делать сложных математических расчетов, чтобы увидеть, что при такой системе решения могут быть приняты небольшим числом собственников (более того, возможны ситуации, когда общее собрание может состояться даже при участии только одного собственника, имеющего более 50% голосов, без участия остальных "мелких" собственников). В данном случае, как верно подчеркивается в цивилистике, "предлагаемая система вообще приобретает черты диктата меньшинства"*(211).

Для обоснования необъективности предложенного законодателем требования о кворуме необходимо, во-первых, обратиться к основополагающему принципу российского законодательства - принципу равенства участников гражданских отношений (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, ст. 1 ЖК РФ), дающему каждому собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Во-вторых, следует вернуться к вышеизложенному выводу о том, что возможность участия сособственника в общем собрании - это предпосылка для реализации его вещных правомочий. Таким правом на участие в управлении в равной мере должны обладать все сособственники. Волеизъявление же такого сособственника путем голосования - это реализация его правомочий в отношении общего имущества, степень которой (реализации) для каждого сособственника различна и зависит от размера его доли в праве на общее имущество. Данная идея находит свое подтверждение в литературе. Например, Г.В. Бойцов и М.Н. Долгова указывают: "Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Однако на общем собрании фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество"*(212).

На основании сделанных выводов с целью обеспечения баланса интересов собственников больших помещений, с одной стороны, и интересов собственников помещений малой площади - с другой, считаем, что целесообразно ввести двойное требование к кворуму общего собрания, т.е. установить зависимость кворума от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) числа самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера). Суть данного требования заключается в следующем: в случаях, когда на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме хотя и присутствует более половины таких собственников (их представителей), но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов либо когда присутствующие собственники хотя и обладают указанным количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины всех собственников (их представителей), общее собрание не может быть признано правомочным.

Следует отметить, что в завуалированной форме такое двойное требование введено законодателем по отношению к кворуму общего собрания членов ТСЖ. Так, создатели Жилищного кодекса РФ, комментируя ч. 3 ст. 146 ЖК РФ, выделяют два указанных в этой норме условия, необходимых для правомочности данного собрания. Первое условие связано с определением правомочности общего собрания членов ТСЖ в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества, а следовательно, заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов ТСЖ (их представителей), которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, где создано товарищество, принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в таком доме. Второе условие заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей)*(213). Однако представляется, что при наличии разумной идеи выполнение изложенного в ч. 3 ст. 146 ЖК РФ двойного требования к кворуму общего собрания членов ТСЖ, в силу буквального толкования данной нормы, в ряде случаев невозможно. Ведь ТСЖ может быть создано с общим числом членов, обладающих 50% голосов всех собственников помещений в доме плюс один голос, что влечет за собой необходимость присутствия на собрании всех членов товарищества. В то же время половина членов ТСЖ может обладать лишь 25% голосов всех собственников плюс один голос. На наш взгляд, следует в ч. 3 ст. 146 ЖК РФ уточнить условие о необходимом для кворума количестве голосов (более чем 50% голосов), исходя из общего числа голосов членов ТСЖ.

По мнению ряда цивилистов, в целом ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов ТСЖ, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с необходимостью обеспечения баланса интересов в отношении общего имущества дома и в отношении имущества и хозяйственной деятельности товарищества*(214). Учитывая сказанное, считаем справедливым легализовать двойное требование и к кворуму общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.