Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Итак, обобщив предложенные в литературе дефиниции, выделим наиболее точное, на наш взгляд, определение данного понятия, предложенное С.Г. Певницким: многоквартирный дом - это имущественный комплекс, представляющий собой совокупность объектов прав, а именно помещений, объединенных лишь пространственно и принадлежащих различным собственникам, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности, в рамках единого материального объекта (градостроительного и технического учета)*(130).

Понятие общего имущества в многоквартирном доме также неоднозначно определено в законодательстве, правоприменительной практике и в литературе. Следует признать общепринятое рассмотрение этого имущества и законодателем, и цивилистами как самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, единого объекта права. При этом, однако, в судебной практике общее имущество дома понимается как составная часть квартиры, являющейся сложной вещью (ст. 134 ГК РФ)*(131). Так, Верховный Суд РФ по одному из дел отметил, что квартира - это главная вещь, а общее имущество - принадлежность к ней, которая следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Некоторые ученые эту точку зрения поддерживают, основываясь на традиционном понимании главной вещи и принадлежности, восходящем к римскому праву*(132). Мы все же склоняемся к мнению авторов, не принимающих данную позицию на основании буквального толкования именно российского законодательства (физической несвязанности главной вещи и принадлежности, самостоятельной ценности главной вещи, невозможности рассмотрения главной и придаточной вещей в качестве частей сложной вещи)*(133). Кроме того, в ст. 135 ГК РФ речь идет о вещах (объектах материального мира), тогда как Жилищный кодекс РФ имеет в виду зависимость вещных прав, указывая в ст. 37 на следование доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на указанное помещение, и исключает при этом диспозитивность норм ст. 134 и 135 ГК РФ. Таким образом, указанное разъяснение Верховного Суда РФ представляется необоснованным, поскольку:

- в нем не разграничивается режим сложной вещи и главной вещи и принадлежности;

- помещения дома связаны с общим имуществом не только по назначению, но и конструктивно;

- императивно правило следования судьбе права собственности на помещение соответствующей доли в праве на общее имущество;

- в рассматриваемом случае наблюдается неразрывная связь не вещей, а вещных прав.

В свою очередь, и общее имущество не принято трактовать как сложную вещь, поскольку данное понятие "применяется скорее для удобства в динамике гражданского оборота, чем в статичных отношениях, так как вещи, составляющие сложную вещь, не утрачивают самостоятельности"*(134). Поэтому согласимся с выводом цивилистов о том, что в силу большого количества входящих в состав общего имущества несамостоятельных вещей, связанных единым назначением и конструктивно, наиболее уместной представляется категория "имущественный комплекс"*(135), который следует отличать от имущественного комплекса по типу предприятия, представляющего собой совокупность не только вещей, но и прав и обязанностей.

В результате анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (с учетом возможности расположения в многоквартирном доме не только жилых, но и нежилых помещений), расширив признаковый набор, предложенный в литературе*(136), можно выделить следующие критерии для отнесения того или иного объекта к общему имуществу дома:

территориальный - объект расположен в доме либо на выделенном под данный дом земельном участке;

остаточный - объект не является частью квартиры или иного помещения, самостоятельного объекта права собственности;

целевой - объект предназначен для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом.

Эти признаки должны составлять совокупность. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.

Учитывая указанные критерии, предлагаем следующее определение рассматриваемой категории: общее имущество в многоквартирном доме - это имущественный комплекс, являющийся единым объектом права общей долевой собственности собственников помещений в доме, представляющий собой совокупность выделенного под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на указанном земельном участке, не являются частями помещений - самостоятельных объектов права собственности, и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом. Таким образом, с позиций системного подхода можно наблюдать ситуацию, когда один имеющий свою сложную структуру имущественный комплекс (общее имущество дома) является частью (подсистемой) более сложной системы - другого имущественного комплекса (многоквартирного дома).

Жилищный кодекс непоследователен и в вопросе определения объекта управления в многоквартирном доме - того, на что направлено воздействие управляющего субъекта. В большинстве норм Жилищного кодекса РФ, касающихся управления многоквартирными домами, говорится об управлении многоквартирным домом (п. 8 ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 44, п. 4 ст. 148, п. 2 ч. 1 ст. 154, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.). Однако в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, определяющей понятие ТСЖ, речь идет об управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, а в ст. 142 говорится об управлении общим имуществом в многоквартирных домах.

В юридической литературе на этот счет имеются разные точки зрения. Так, одни ученые (В.В. Андропов и И.Б. Миронов, В.С. Ермаков) считают, что объектом управления "в первую очередь выступает общее имущество... домов"*(137). По мнению же И.А. Дроздова, объектом управления является "только общее имущество"*(138).

Другие авторы (С.В. Стремблев, Т.А. Борзенкова, О.Е. Жульева и др.) полагают, что управление осуществляется в отношении "имущества многоквартирного дома", т.е. и общего имущества, и индивидуальных помещений*(139). Указанная позиция представляется не вполне точной, поскольку, на наш взгляд, управление имуществом в цивилистическом аспекте этого понятия (как форма совместной реализации собственниками их правомочий) ни в коем случае не должно распространяться на сферу индивидуального имущества собственника, где только он является полновластным хозяином.

Существует и такая своеобразная точка зрения, согласно которой управление многоквартирным домом определено как "гражданско-правовая обязанность по осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме... по поводу обслуживания общего имущества... и предоставления коммунальных услуг..."*(140). По нашему мнению, в данном случае не только происходит смешение категорий "субъект" и "объект управления", но в принципе теряется гражданско-правовое значение понятия "управление многоквартирным домом" как управления именно имуществом.

Для выяснения истины обратимся к легальной дефиниции управления многоквартирным домом. Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В литературе справедливо отмечается весьма узкая трактовка понятия управления многоквартирными домами, предлагаемая в разд. VIII ЖК РФ: содержание раздела сводится к регулированию работ и услуг по ремонту и содержанию дома, а также коммунальных услуг*(141). По этому поводу примечательно утверждение о том, что предусмотренный указанным разделом Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом "не имеет ничего общего с "управлением" имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия"*(142). Представляется, что все же не стоит делать столь категоричный вывод: собственнический аспект в данной дефиниции присутствует, но лишь частично. Если рассматривать управление имуществом в гражданско-правовом значении, т.е. через категорию права собственности (как форму реализации правомочий и исполнения обязанностей собственника имущества), то можно заметить, что в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление общим имуществом представлено не полностью (за исключением осуществления правомочий владения и распоряжения): только решение вопросов пользования имуществом и исполнение обязанностей собственников имущества по его содержанию. Вместе с тем в литературе обращено внимание и на социальный аспект понятия "управление многоквартирным домом", указанного в разд. VIII ЖК РФ. Согласно верному замечанию одного из авторов, оно имеет более широкий смысл, чем только управление общим имуществом в таком доме. Дело в том, что жилое помещение предназначено как непосредственно для проживания, так и для удовлетворения связанных с ним бытовых и иных нужд граждан (в частности, для потребления коммунальных услуг гражданами - собственниками или пользователями помещения)*(143). Это уже сфера обслуживания граждан - оказание услуг и выполнение работ для них, реализуемая исключительно через обязательственные правоотношения.

Таким образом, по поводу трактовки понятия управления многоквартирным домом, предлагаемой в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, можно отметить следующее:

- в данной норме указаны цели, а не содержание управления;

- с точки зрения целей управление многоквартирным домом, поименованное в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, направлено на обслуживание как общего имущества дома, так и самих собственников (пользователей) помещений в доме (через коммунальное снабжение этих помещений);

- указанная категория представлена в узком смысле в связи с неполным включением вопросов, касающихся управления общим имуществом дома.

Вместе с тем в результате всестороннего анализа Жилищного кодекса РФ очевиден вывод о том, что он наполняет термин "управление общим имуществом дома" содержанием различного объема. Поскольку, как верно отмечает В.Д. Рузанова, Жилищный кодекс РФ допустил некое смешение понятий "управление многоквартирным домом как способ управления" и "реализация правомочия собственника"*(144), следует, на наш взгляд, установить соотношение двух правовых явлений: управления многоквартирным домом (в контексте ст. 161 ЖК РФ) и управления общим имуществом многоквартирного дома (в гражданско-правовом значении).

Управление общим имуществом в многоквартирном доме, рассматриваемое через категорию права собственности, включает в себя реализацию триады правомочий (владения, пользования и распоряжения) и исполнение обязанностей собственника имущества по его содержанию (секторы I, II на рис. 1). Говоря об управлении имуществом, мы подразумеваем существование связи между собственником и имуществом.

Управление многоквартирным домом, согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, включает в себя две основные группы действий: по содержанию (расходы на содержание, организация содержания) и пользованию общим имуществом; по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме (секторы II, III на рис. 1). Управление домом в смысле ст. 161 ЖК РФ предусматривает способы управления. Иными словами, в данном случае предполагается выбор одного из закрепленных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ способов: непосредственное управление самими собственниками, управление товариществом собственников жилья (либо потребительским кооперативом) (опосредованное управление) или управляющей организацией (профессиональное управление). Здесь следует повторно обратить внимание на необходимость уместного применения понятий "способ" и "форма". Собственно, в этой норме перечислены не способы, а формы управления в зависимости от субъектов, которые могут осуществлять функции управления многоквартирным домом. Способ управления, как и любого иного вида деятельности, представляет собой скорее порядок осуществления действий, являющихся содержанием данной деятельности, тогда как форма - внешнее выражение этого содержания. Применительно к многоквартирному дому имеет смысл говорить о способе (порядке) распределения полномочий между участниками управления. Поэтому далее в данном контексте мы будем употреблять именно термин "форма".

Итак, сравнивая анализируемые явления (см. рис. 1а), можно заметить, что управление многоквартирным домом не полностью охватывает управление общим имуществом дома (реализация правомочий владения и распоряжения имуществом остается за пределами управления домом, рассматриваемого через формы управления). Поэтому бесспорен вывод о том, что управление общим имуществом независимо от избранной формы всегда осуществляется самими собственниками, в частности, через их общее собрание*(145). Таким образом, по нашему мнению, управление общим имуществом дома реализуется частично через общее собрание собственников и частично через выбранную форму управления домом. Это означает, что управление общим имуществом в многоквартирном доме как совокупность управленческих функций включает в себя два компонента: неотъемлемые функции (сектор I на рис. 1) и отчуждаемые функции (сектор II на рис. 1). При этом в неотъемлемые функции входит осуществление правомочий владения и распоряжения имуществом, а в отчуждаемые функции - правомочия пользования и обязанностей по содержанию имущества.

Об управлении общим имуществом дома как о едином, целостном явлении можно говорить только в одном случае - при избрании формы непосредственного управления (см. рис. 1б). При выборе других форм деятельность по управлению общим имуществом дома как бы распадается на две зоны: управленческую деятельность собственника и управленческую деятельность иного субъекта управления (см. рис. 1в, 1г). Значит, выбор непосредственного управления предполагает наличие только первой зоны при полном отсутствии второй.

Можно заключить, что при неизменном нахождении неотъемлемых функций по управлению общим имуществом в зоне управленческой деятельности собственника объем включения отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления. Например, при выборе формы непосредственного управления все отчуждаемые управленческие функции находятся в зоне управленческой деятельности собственника. При избрании опосредованного управления они полностью включаются в зону управленческой деятельности иного управляющего субъекта. При выборе же профессионального управления в зону управленческой деятельности иного субъекта управления переходит меньшая часть отчуждаемых функций (только организация содержания имущества) при нахождении большей их части (решения вопросов пользования и расходов на содержание имущества) в зоне управленческих действий собственника.

Итак, в результате выявления соотношения между управлением многоквартирным домом (в узком смысле ст. 161 ЖК РФ) и управлением общим имуществом многоквартирного дома можно сделать вывод о невозможности соотнесения данных правовых явлений как общего и части, поскольку происходит их частичное взаимное наложение.