Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Итак, в целях устранения коллизии между вышеуказанными законодательными источниками, на наш взгляд, необходимо установить связь в виде прямой отсылки в основополагающей для отношений общей собственности к гл. 16 ГК РФ (в частности, в ст. 244) к законодательству, детально регламентирующему отдельные виды права общей долевой собственности (например, для регулирования отношений общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире - к ст. 289 и 290 ГК РФ и жилищному законодательству; для регулирования отношений общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - к земельному законодательству). Подобные прямые отсылки, как верно отмечает М.Ю. Челышев, "довольно четко оформляют желание законодателя совместно применять нормы различных отраслей права для цели повышения эффективности соответствующего участка правового регулирования"*(177).

Помимо этого, считаем, что в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ ключевая для рассматриваемой правовой конструкции ст. 290 ГК РФ подлежит корректировке (в части уточнения терминов) в целях гармонизации гражданского и жилищного законодательства.

Для реализации изложенных идей предлагаем внести следующие поправки в Гражданский кодекс РФ:

дополнить статью 244 пунктом 6 следующего содержания:

"К отдельным видам права общей долевой собственности положения, предусмотренные настоящей главой, применяются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и специальными законами";

статью 290 изложить в следующей редакции:

"Статья 290. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, состоящее из выделенного под данный дом земельного участка и расположенных в доме либо на этом участке объектов, не являющихся частями помещений - самостоятельных объектов права собственности и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Основания возникновения, порядок осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством".

2.2. Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Прежде всего исследуем сущность "внутреннего" конфликта интересов собственников помещений в многоквартирном доме, возникающего в процессе реализации их правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом такого дома. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ). Когда число таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия в вопросе об управлении имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воли и принятия решений по такому управлению.

Если единоличный собственник сам, своей волей и в своих интересах реализует власть в отношении принадлежащего ему имущества, то при множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация возможностей владения, пользования, распоряжения изменяется. И если воля индивида - это его самостоятельная целеустремленность на выполнение тех или иных действий, которые выражаются в его волевых актах*(178), то в отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает "психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций"*(179). В отношениях, осложненных множественностью субъектов, имеющих имущество в общей собственности, эти отношения возникают на основании решений, выражающих формирование согласованной воли. Такие решения, порядок их принятия в связи с реализацией собственниками своих правомочий по владению, пользованию, распоряжению общим имуществом должны быть упорядочены.

В силу множественности субъектного состава в праве общей долевой собственности возникают особые процедурные механизмы реализации правомочий участников такого права собственности. В этом случае их правомочия как сособственников с "внутренней" стороны изменяются: происходит как бы взаимное ограничение их прав на общее имущество. Сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность "вмешательства" сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воль с учетом установленной законом или соглашением процедуры. Согласованность воль субъектов по поводу имущества ведет, как утверждает К.И. Скловский, к "взаимной утрате независимости по отношению к вещи (подчинение, готовность признать значение воли другого, отказ от самого себя)"*(180).

Поэтому порядок реализации правомочий сособственников в отношении общего имущества требует выработки общих решений. Подобные общие решения, принятые единогласно или большинством голосов как акты согласования воль участников, "объективируют" сформированную ими волю. При принятии решений большинством голосов возникает вопрос о защите прав меньшинства и о справедливости порядка формирования общей воли. В литературе встречается мнение о том, что новое жилищное законодательство "не должно содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников"*(181). Однако справедливой представляется позиция ученых, утверждающих, что здесь следует различать возможность игнорирования воли сособственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая, например, квартиру и одновременно долю в праве на общее имущество многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. В данном случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, так как он определенным, указанным в законе образом выразил свою волю на вступление в эти отношения. Иначе говоря, субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества "как меньшинство", фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственного волеизъявления, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов, а значит, и с тем, что "сформированная" воля как общая воля будет волей большинства. Поэтому решение, принимаемое сособственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства. Нарушением же прав меньшинства будет являться несоответствие такого решения, в том числе порядок его принятия, требованиям законодательства*(182).

С практической точки зрения очевидно, что принцип консенсуса как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также в допустимых пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме практически неприменим. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации многоквартирного дома (как, например, это предусмотрено в ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом и, в конце концов, к невозможности реализации собственниками их правомочий. Поскольку каждый собственник помещения в многоквартирном доме является лишь обладателем доли в праве на общее имущество, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, являющееся единственным органом управления, существующим на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного, пока имеется правовая связь между собственниками помещений по поводу общего имущества в таком доме. По определению С.Г. Певницкого, "общее собрание является особой формой осуществления сособственниками правомочий с квазикорпоративным механизмом принятия решений"*(183).

Согласно общему правилу, предусмотренному в ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Бесспорно утверждение Д.Б. Савельева о том, что такое соглашение участников долевой собственности и соглашение, достигнутое решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, - "различные по своей правовой природе акты волеизъявления"*(184). В статьях 245-247 ГК РФ, как отмечает автор, неоднократно указывается, что в соглашении принимают участие все сособственники. Данное соглашение определяет взаимные права и обязанности по поводу порядка владения, пользования и распоряжения находящимся в их общей собственности имуществом и соответствует понятию договора, содержащемуся в п. 1 ст. 420 ГК РФ. При этом каждый сособственник выражает в соглашении собственную волю и заключает его в собственных интересах, поэтому выступает в соглашении в качестве самостоятельной стороны, а соглашение трех и более сособственников является многосторонней сделкой (п. 3 ст. 154 ГК РФ). Следовательно, к такому соглашению применяются общие нормы гражданского законодательства о сделках и договорах.

В отличие от соглашения собственников - многостороннего договора, соглашение собственников, достигнутое решением общего собрания, к числу договоров отнести нельзя. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по своей правовой природе близко к решениям коллегиальных органов юридических лиц, что подтверждает отмеченное ранее сходство отношений собственников в многоквартирном доме с отношениями между участниками юридического лица*(185). Участвуя в общем собрании, собственники не противопоставлены друг другу в качестве сторон, поэтому их воля выражается путем участия в голосовании, а не путем участия в заключении договора. Таким образом, в результате совокупности волеизъявлений участвующих в голосовании собственников формируется "общая воля" собственников помещений в многоквартирном доме, выраженная в решении их общего собрания, оформляемом протоколом, а не документом, подписанным сторонами.

Наконец, основное практическое значение имеет различие в круге лиц, в отношении которых действуют решение общего собрания собственников, и договор, заключенный собственниками. Если договором могут быть установлены обязанности только в отношении его участников, то решение общего собрания собственников, согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, обязательно для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, которые, независимо от причин, не приняли участие в голосовании. Из данной нормы можно сделать вывод о том, что решение общего собрания распространяется на любых собственников, включая тех, кто приобрел помещение в многоквартирном доме после принятия решения общим собранием. Как представляется, в этом также можно усмотреть сходство общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с общим собранием участников юридического лица.

В целом использование для регулирования отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме такого инструмента, как решение общего собрания собственников, представляется оправданным в силу особенностей отношений долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: наличия, как правило, значительного числа участников, нередко пассивно и отчужденно относящихся к вопросам совместного управления многоквартирным домом. В связи с этим очень сложно организовать всех собственников, достичь согласия между ними и заключить договор, а при смене собственников помещений необходимо перезаключать договоры с участием нового собственника помещения в доме. Поэтому считаем, что целесообразно использовать форму общего собрания для всех способов реализации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, в случае получения предусмотренного ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласия всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в доме. Законодательно закрепить эту идею возможно путем внесения поправок в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 36 изложить в следующей редакции: "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно с согласия собственников помещений в данном доме, полученного в порядке, предусмотренном статьями 44-48 настоящего Кодекса";

часть 2 статьи 40 дополнить словами: "...в порядке, предусмотренном статьями 44-48 настоящего Кодекса".

Итак, на общем собрании каждый собственник может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе касающимся порядка пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в данном доме и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении общим имуществом многоквартирного дома. При этом какое-либо решение сособственники могут принять только путем голосования. Именно голосование есть акт волеизъявления каждого собственника, при помощи которого его воля сообщается другим сособственникам. Этот активный волевой акт не требует дополнительного признания другими сособственниками и действителен с момента выражения.

Однако, как справедливо отмечено в литературе, кроме того, что сособственник должен "мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство: ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем собственник обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания последнего. Это, в свою очередь, возлагает на собственника обязанность участия в принятии решений на общем собрании (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей*(186). В этом, по нашему мнению, проявляется "саморегулятивный" характер отношений, складывающихся между собственниками общего имущества в многоквартирном доме. Цивилисты усматривают суть саморегуляции как степени диспозитивности гражданских правоотношений в следующем: "Если субъект выступает в правоотношении одновременно в качестве носителя эквивалентного права и обязанности, а реализация зависит от исполнения им обязанности, то очевидно, что встречное право другой стороны наиболее надежно гарантируется заинтересованностью первой стороны в осуществлении принадлежащего ей права. Юридическим средством стимулирования и становится наделение лица субъективным правом, эквивалентным принимаемой обязанности"*(187).

Юридической науке сходная конструкция известна как правообязанность*(188). Примером является понятие компетенции какого-либо органа управления или какой-либо должности: компетенция всегда есть право и обязанность вместе. Так, в научной литературе полномочия управляющего юридическим лицом рассматриваются как соединение прав и обязанностей: "Управляющий имеет право их осуществлять и в то же время обязан делать это"*(189). Аналогичен подход и к осуществлению властных полномочий, согласно которому субъект, обладающий такими полномочиями, наделен и правом на их использование, и обязанностью реализовать данные ему возможности*(190). Полагаем, что указанная конструкция в полной мере подлежит применению в анализируемой нами ситуации. Далее при упоминании только права собственников на участие в управлении общим имуществом в многоквартирном доме будем иметь в виду их правообязанность.

При рассмотрении категории правообязанности собственников общего имущества в многоквартирном доме по управлению этим имуществом следует обратить внимание на три аспекта.

Аспект первый. Влияние размера доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на реализацию правомочий и исполнение обязанностей собственников. Как известно, гл. 16 ГК РФ устанавливает общий принцип: правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 ГК РФ) независимо от размера их доли в праве и от числа собственников. Применительно к общей долевой собственности в многоквартирном доме установлен иной принцип - "права большинства": распоряжение общим имуществом допускается по решению собственников, имеющих в совокупности большинство голосов, число которых определяется пропорционально их доле в праве на это имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).