Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Аспект первый. В законодательстве вполне четко сформулирован принцип отнесения объектов к общему имуществу: критерием выступает назначение имущества. Объект, предназначенный для обслуживания интересов более одного собственника, признается общим имуществом независимо от того, находится ли он внутри или за пределами помещения - самостоятельного объекта права собственности.

На первый взгляд вывод о возможности отчуждения общего имущества в многоквартирном доме явно абсурден и с теоретической, и с практической точек зрения, поскольку функциональное назначение общего имущества в многоквартирном доме установлено императивно и не зависит от прав на указанное имущество в том смысле, что их обладатель, в том числе собственник, не вправе изменить его. Из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что функциональное назначение общего имущества - обслуживание помещений в многоквартирном доме, а по сути - собственников данных помещений*(221). Данное суждение справедливо прежде всего в отношении имущества, не подлежащего передаче в пользование третьим лицам в силу связанности с системами жизнеобеспечения дома: коридоры, крыша, лестницы, лестничные площадки, лифты, лифтовые шахты, инженерное и техническое оборудование и т.п. Кроме того, невозможность отчуждения общего имущества многоквартирного дома отдельно от расположенных в нем помещений косвенно следует из ч. 1 ст. 36, а также из ч. 2 ст. 37 ЖК РФ, определяющих субъектов данной долевой собственности и устанавливающих право следования доли в праве собственности на общее имущество за правом собственности на обслуживаемое им помещение.

По мнению И.А. Дроздова, очевидные выводы не сформулированы в виде несложного однозначного правила, что порождает неопределенность в правовом регулировании рассматриваемых отношений. В связи с этим автор предлагает отнести общее имущество в многоквартирном доме к числу ограниченно оборотоспособных объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (собственникам помещений в многоквартирном доме); иными словами, закон должен установить запрет на отчуждение третьим лицам общего имущества в многоквартирном доме как самостоятельного предмета сделки*(222). К.И. Скловский также отмечает, что "общее имущество... как оно определено в законе, не может быть отчуждено, не имеет самостоятельной ценности и потому не в состоянии выступить отдельным предметом договора, пока оно сохраняет свое функциональное назначение"*(223). Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом, а также к доле в праве собственности на общее имущество, которые не могут выступать самостоятельным предметом договоров.

Однако, если рассматривать общее имущество многоквартирного дома пообъектно, нетрудно заметить, что в состав такого общего имущества входят неоднородные объекты. С одной стороны, это оборудование и инженерные сооружения, а с другой - вспомогательные (подсобные) и иные помещения, земельный участок, а также иные объекты, расположенные на земельном участке.

Объекты в составе общего имущества многоквартирного дома различаются по своему назначению: одни предназначены для нормальной эксплуатации и обслуживания самого дома и помещений, расположенных в нем, тогда как другие служат благоустройству и помещений дома, и дома в целом. Такие объекты общего имущества, как перечисленные в законе оборудование, межквартирные лестничные клетки, лифтовые и иные шахты, технические этажи, а также другие вспомогательные помещения общего пользования - холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки и т.п., непригодны для самостоятельного использования, их назначением является исключительно эксплуатация и обслуживание квартир (помещений). Такие вспомогательные помещения общего пользования, как колясочные, дворницкие, консьержные, непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома влияния не оказывают, но, несомненно, повышают комфортность проживания в нем и могут быть отнесены к объектам благоустройства. При определенных условиях назначение таких помещений может быть изменено без ущерба для нормальной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

Некоторые авторы считают, что признание за помещениями и сооружениями, перечисленными в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, качества индивидуальных объектов разрушает концепцию единого, неделимого, ограниченно оборотоспособного объекта права - общего имущества в многоквартирном доме, означая объективную возможность расширения пределов оборотоспособности указанных объектов и их частей как самостоятельных объектов прав*(224). Позволим себе не согласиться с категоричностью данного вывода.

На наш взгляд, отчуждение объекта общего имущества означает утрату его целевого назначения - служить помещениям. В принципе тот или иной объект, который являлся общим имуществом, может быть отчужден, но лишь после того, как он будет исключен из состава общего имущества и утратит свое специальное назначение. До принятия ЖК РФ суды делали справедливый вывод о том, что "нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир, следовательно, могут использоваться самостоятельно"*(225). В данном случае такое имущество перейдет в "обычную" долевую собственность собственников помещений, т.е. станет самостоятельным объектом права. Это может произойти, например, при замене устаревшего инженерного и технического оборудования: старое оборудование демонтируется и перестает служить помещениям. Оборудование переходит в обычную долевую собственность собственников помещений ввиду исключения его из состава недвижимого имущества и перехода в разряд движимых вещей. Другой пример: принятие собственниками помещений в доме решения о том, чтобы освободить помещение дворницкой и продать его. Основанием перехода дворницкой в обычную долевую собственность служит решение собственников об отказе от использования данного помещения в качестве дворницкой, в результате чего функциональное назначение данного помещения изменилось.

Представляется, что аналогичные выводы можно сделать и относительно уничтожения (сноса) части имущества или отказа собственников от права собственности на часть имущества. Какой-либо объект общего имущества в многоквартирном доме может быть уничтожен или переведен в разряд бесхозяйных недвижимых вещей в связи с утратой своего специального назначения после исключения его из состава общего имущества.

На основании изложенного полагаем, что наиболее целесообразен дифференцированный подход к общему имуществу многоквартирного дома. В законодательстве и литературе был предложен ряд классификаций общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от его функционального назначения*(226) и в зависимости от возможности отчуждения и целевого использования объектов общего пользования в жилых домах*(227). Наиболее рациональной представляется дифференциация объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности*(228).

Все объекты общего имущества в многоквартирном доме можно подразделить на объекты:

не имеющие самостоятельного целевого назначения (предназначенные лишь для обслуживания помещений в доме) и не обладающие оборотоспособностью (любые способы их отчуждения, передачи в пользование иным лицам абсолютно недопустимы) - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

не имеющие самостоятельного целевого назначения (обеспечивающие нормальное обслуживание помещений в доме, а также отдельные объекты благоустройства в составе многоквартирного дома) и обладающие ограниченной оборотоспособностью (не могут быть выделены в натуре и сформированы в качестве самостоятельных объектов права собственности, но такие объекты или их части могут быть переданы в пользование, в том числе аренду) - холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки, подвалы, эксплуатируемые крыши, земельный участок, на котором расположен данный дом;

потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение (объекты благоустройства в составе многоквартирного дома, либо за его пределами, которые могут быть использованы отдельно от многоквартирного дома) и обладающие оборотоспособностью (могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, могут быть включены в гражданский оборот и участвовать в нем так же, как другие помещения в многоквартирном доме) - дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки и иные объекты благоустройства.

Согласимся с мнением А.Д. Сидоренко и Е.А. Чефрановой, утверждающих, что если отчуждение объекта общего имущества, имеющего самостоятельное целевое назначение, в собственность другим лицам не затрагивает охраняемые законом права и интересы домовладельцев, то такое правомочие, безусловно, должно быть признано за его сособственниками, поскольку ограничение права распоряжаться имуществом в данном случае не может рассматриваться как законное, адекватное, соразмерное и справедливое. "Другое дело, - отмечают авторы, - что как состав объектов общего имущества, в отношении которых возможно отчуждение, так и процедура принятия сособственниками решения об отчуждении объекта общей собственности должны быть строго, четко и детально регламентированы"*(229). Полагаем, что то же самое можно сказать и об иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, с учетом предложенных ранее поправок предлагаем внести следующие изменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 36 изложить в следующей редакции: "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, совершения с ним сделок или иных действий возможно с согласия собственников помещений в данном доме, полученного в порядке, предусмотренном статьями 44-48 настоящего Кодекса";

дополнить часть 2 ст. 44 отдельным пунктом следующего содержания: " принятие решений о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в таком доме".

Кроме того, считаем целесообразным устранить следующую неточность при изложении норм Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме входит "принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами...". В то же время ТСЖ вправе в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 "предоставлять в пользование или ограниченное пользование" и с п. 3 ч. 2 ст. 152 "сдавать в аренду, внаем часть общего имущества в многоквартирном доме". Более того, ч. 4 ст. 36 гласит, что по решению собственников могут быть переданы в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме. Представляется, что все эти случаи подразумевают такую сделку по передаче имущества в пользование, как аренда, а с учетом вышеизложенной дифференциации объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в аренду может быть сдана именно индивидуально определенная "часть общего имущества", а не все "общее имущество". Поэтому п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ следует привести в соответствие с двумя другими указанными нормами и изложить в следующей редакции: "...принятие решений о пользовании частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами..."

Аспект второй. Прежде, до введения в действие Жилищного кодекса РФ, законодатель уже предпринимал попытку снятия существенных ограничений в реализации прав собственников общего имущества в многоквартирном доме путем уменьшения числа управомоченных лиц на стороне собственника. Так, признанный в настоящее время не действующим Закон о ТСЖ, в силу п. 2 ст. 5, допускал возможность образования кондоминиума, а следовательно, и ТСЖ в рамках отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е., по существу, в рамках одного подъезда, при том условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума. Несостоятельность такого подхода, избранного в тот период законодателем, по мнению В.В. Андропова и И.Б. Миронова, явно проявляется хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общее оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений строительства многоквартирных домов довольно сложно представить себе возможность сноса части здания (подъезда) без нарушения целостности других частей здания*(230). В настоящее время, во избежание нарушения целостности общего имущества в многоквартирном доме как единого объекта права, создание нескольких ТСЖ в одном таком доме Жилищный кодекс РФ не допускает (ч. 1 ст. 136).

Представляется, что данную проблему следует разрешить иным способом. Поскольку правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются участниками долевой собственности совместно (с множественностью субъектов на стороне собственника), необходимо вновь обратиться к вопросу о сути понятия размера доли в праве общей собственности.

Как ранее было отмечено, размер доли указывает на меру распределения материальных благ и бремени расходов на общее имущество между участниками долевой собственности в рамках относительных правоотношений, в которые сособственники вступают между собой исключительно в целях реализации принадлежащего каждому из них права собственности на общее имущество*(231). Размер доли собственника помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, определяет долю его участия: а) в несении расходов по содержанию общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 39); б) в управлении многоквартирным домом (ч. 3 ст. 48). Ученые подчеркивают несамостоятельность указанной доли участия. Прямая пропорциональная зависимость размера доли в праве общей собственности от размера помещения, установленная в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, показывает, по мнению авторов, что данная доля не имеет самостоятельной ценности, а ее ценностное содержание как бы растворено в ценности помещения. Таким образом, чем большей площади помещение, тем больше доля в праве на общее имущество, а значит, и доля участия*(232).