Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

В правоотношении общей собственности выделяются две разновидности юридических связей: отношения между сособственниками, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности и имеющие порой, кроме вещных, определенные "корпоративные" черты (внутренние отношения); отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы (внешние отношения). Сущность правоотношения общей собственности, как справедливо считает Р.П. Мананкова, определяется именно характером внутренней юридической связи между сособственниками*(159).

Вторая отличительная черта права общей собственности связана с особенностями его объекта. В правовой литературе не оспаривается то, что объектом правоотношения, в котором управомоченной стороной выступают все сособственники, является общее имущество*(160). Гражданский кодекс РФ предусматривает возникновение права общей собственности при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Как указывал Д.М. Генкин, вещи, являющиеся объектом общей собственности, могут быть делимы и неделимы, однако до выдела или раздела как делимые, так и неделимые вещи составляют единый объект права общей собственности*(161). Данное свойство объекта указанного правоотношения в литературе именуют "нераздельностью", "юридической неделимостью" или "юридическим единством"*(162). Характеристика общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ), безусловно, позволяет рассматривать это имущество как юридически единый и неделимый комплекс, объединяющий конструктивные и инфраструктурные сооружения и оборудование, земельный участок под домом, а также подсобные помещения и постройки, предназначенный для обслуживания принадлежащих собственникам помещений.

Полагаем, что содержание конструкции права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома полностью соответствует обоим признакам общей собственности при наличии определенных особенностей, не меняющих сути основного правила. Изложенные доводы позволяют сделать вывод о нецелесообразности выделения данной правовой конструкции из общей модели собственности в качестве самостоятельной разновидности.

Другие авторы определяют общую собственность на общее имущество многоквартирного дома как самостоятельную разновидность общей собственности (У.Б. Филатова), обозначая в современном законодательстве три вида общей собственности в зависимости от влияния категории "доля" на осуществление сособственниками своих правомочий*(163). Значение данного критерия разграничения, согласно данной точке зрения, проявляется в том, что для общей:

- совместной собственности характерно отсутствие какой-либо зависимости реализации правомочий сособственника от доли;

- собственности собственников помещений в многоквартирном доме характерно то, что, с одной стороны, размер доли влияет на возможность устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а с другой - сособственник существенным образом ограничен в реализации своих правомочий в отношении доли;

- долевой собственности категория "доля" имеет ключевое значение. Размер доли предопределяет особенности осуществления правомочий собственника.

Представляется, что на первый взгляд специфика общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет выделить ее в качестве третьего вида общей собственности. Но все же считаем это утверждение не вполне корректным, а сформулированный в Гражданском кодексе РФ перечень видов общей собственности исчерпывающим по следующим причинам. Во-первых, появление новых видов общей собственности исключено, поскольку деление права общей собственности на виды, согласно ст. 244 ГК РФ, происходит в зависимости от того, определены ли доли каждого из сособственников в праве собственности. Доли могут либо определяться, либо не определяться - третьего не дано. Во-вторых, как верно отмечено в литературе, в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит все же не специфика определения размера доли, а наличие личной или лично-хозяйственной связи между гражданами - участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения*(164). Представляется, что не случайно закон императивно устанавливает случаи образования совместной собственности как исключение из правила (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Правилом в этом смысле является общая долевая собственность. Впрочем, не исключено выделение каких-то новых видов общей собственности по иным критериям, например по объектам. В этом смысле можно выделить общую собственность на имущество в многоквартирном доме, в крестьянском (фермерском) хозяйстве и т.д. Однако это будет иная классификация.

Наличие двух видов права общей собственности не исключает появления внутри каждого из них разновидностей, обладающих специфическим правовым режимом*(165). В современной литературе отмечается, что сфера применения долевой собственности весьма обширна и в последнее время имеет тенденцию к расширению. Специфику правового регулирования, способствующую выделению особых видов долевой собственности, авторы обусловливают объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения*(166).

Таким образом, очевиден вывод о том, что общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой не самостоятельный вид общей собственности, а разновидность собственности долевой. Большинство ученых, рассматривая указанную правовую конструкцию, приходят к выводу о существовании особой разновидности права общей долевой собственности (В.А. Фогель, П.В. Крашенинников, Е.А. Чефранова, И.А. Дроздов, Л.М. Минкина, В.Д. Рузанова и др.)*(167). Данная позиция, на наш взгляд, наиболее верна.

Обоснование выделения самостоятельного вида общей долевой собственности с элиминированным правомочием распоряжения ("общей неделимой собственности") впервые наиболее подробно было аргументировано П.В. Крашенинниковым*(168). На основе анализа указанного подхода можно выявить следующие отличительные признаки, характеризующие право общей неделимой долевой собственности:

Возникновение права общей долевой собственности на такое общее имущество в силу прямого указания закона не зависит от воли приобретателя основного помещения (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу (п. 4 ст. 244 ГК РФ) основой возникновения права общей собственности должно выступать соглашение всех собственников, базирующееся на какой-либо практической необходимости. Даже при возникновении права общей долевой собственности в силу закона, например, при наследовании, согласно ст. 1141 ГК РФ, наследник имеет право отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ). В рассматриваемом же случае, как отмечают цивилисты, появление общей собственности не зависит от воли субъектов, оно запланировано изначально, на стадии проектирования и строительства жилого дома*(169). Аналогичная ситуация складывается и при возникновении права общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ). Таким образом, полагаем, что если право собственности на помещение в многоквартирном доме (на комнату в коммунальной квартире) считать основным правом, то право долевой собственности на общее имущество в этом доме (квартире) можно назвать зависимым правом.

Очевидная "акцессорность" доли в праве собственности на указанное общее имущество по отношению к праву собственности на основное помещение. Иными словами, такая доля полностью лишена самостоятельной оборотоспособности отдельно от права собственности на помещение, а значит, отсутствует и преимущественное право покупки доли (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 37, ч. 3 ст. 42 ЖК РФ), в отличие от общего правила, установленного для доли в праве на общее имущество п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ.

Ограничение законом правомочия распоряжения общим имуществом в силу специфики объекта - неделимости и его назначения (обслуживания помещений, принадлежащих собственникам), а именно:

- оборотоспособность такого общего имущества в целом ограничена, т.е. теоретически его отчуждение возможно лишь вместе с отчуждением всех помещений в доме, тогда как общий режим долевой собственности предполагает возможность осуществления сособственниками (при достижении их согласия) отчуждения общего имущества безо всяких ограничений (п. 1 ст. 246 ГК РФ);

- ни раздел данного имущества, ни выдел в натуре доли в праве собственности на это общее имущество или выплата компенсации за нее невозможны (ч. 4 ст. 37, ч. 5 ст. 42 ЖК РФ), в то время как по общему правилу общее имущество может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними, а также участник долевой собственности вправе либо выделить свою долю в натуре, либо, по крайней мере, потребовать выплаты ее денежного эквивалента (ст. 252 ГК РФ).

Осуществление сособственниками правомочия распоряжения по принципу "права большинства" в отличие от консенсуса, требуемого п. 1 ст. 246 ГК РФ. Иными словами, распоряжение указанным общим имуществом осуществляется на основании решения сособственников, для принятия которого не требуется общего согласия.

Другой исследователь данной проблемы, И.А. Дроздов, предлагает различать внутри права общей долевой собственности, по крайней мере, две разновидности в зависимости от характера имущества, являющегося ее объектом. Долевую собственность на подавляющее большинство вещей, регулируемую нормами гл. 16 ГК РФ, он именует "общегражданской". Долевую собственность, возникающую на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), а также на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ст. 41 ЖК РФ), автор называет "обслуживающей" долевой собственностью, исходя из специфики назначения ее объекта - обслуживания одновременно нескольких функционально независимых вещей. Наряду с ранее перечисленными признаками, характеризующими рассматриваемую нами правовую конструкцию, И.А. Дроздов выделяет еще одно отличие:

Возможность владения и пользования всем общим имуществом независимо от размера доли сособственника в связи с неприменимостью нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, дающей право последнему на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле*(170).

По мнению указанного автора, в части владения и пользования прав домовладельца на общее имущество идентичны правам сособственников при общей совместной собственности (п. 1 ст. 253 ГК РФ). В этой связи он считает правовой режим "обслуживающей" долевой собственности, по сути, симбиозом "общегражданской" долевой и совместной собственности*(171).

Правомочия собственника помещения дополнительно ограничены нормами об управлении многоквартирным домом.

Эта главная особенность, отличающая данное правоотношение как от "общегражданской" долевой собственности, так и от общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире, безусловно, позволяет выделить право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве самостоятельной разновидности права общей долевой собственности. Такое понимание дает основания ученым справедливо заявлять о появлении "новой легальной конструкции права общей долевой собственности, смысл которой заключается в том, что законодатель попытался соединить правомочия и обязанности собственников общего имущества с системой управления этим имуществом"*(172). Действительно, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома выражается в довольно сложной совокупности прав и обязанностей собственников помещений в таком доме, для превращения которой в функционирующую систему правоотношений необходимо построить эффективную модель реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников через систему управления данным имуществом.

Вместе с тем рассматриваемую ситуацию нельзя назвать уникальной. Схожая ситуация складывается и в отношениях общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируемых Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(173) (далее - Закон об обороте земель СХН). Там также проявляются управленческие моменты, "вторгающиеся" в право собственности, хоть и в меньшей степени, чем в исследуемой правовой модели.

При рассмотрении права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в объективном смысле очевидно существенное расхождение положений гл. 16 ГК РФ с положениями Жилищного кодекса РФ, что ставит под сомнение применение норм данного Кодекса, противоречащих Гражданскому кодексу. Анализ соотношения норм ст. 289 и 290 гл. 18 ГК РФ, а также норм Жилищного кодекса с нормами гл. 16 ГК РФ показывает, что, за исключением ст. 244 (понятие и основания возникновения общей собственности), а также ст. 248 и 249 ГК РФ, нормы гл. 16 ГК РФ не рассчитаны на правовой режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома*(174). В сущности, налицо межотраслевая коллизия, основанная на существовании так называемого параллельного регулирования отношений общей долевой собственности по поводу специфического объекта - общего имущества в многоквартирном доме. Подобные коллизионные явления, по справедливому утверждению цивилистов, "ведут к нарушению системности правового регулирования и тем самым снижают его эффективность"*(175).

Между тем в литературе существует мнение о том, что нельзя говорить о противоречии норм Жилищного кодекса РФ в части, касающейся регулирования права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, нормам гл. 16 ГК РФ: нормы Жилищного кодекса не входят в иерархию норм об общей долевой собственности, включенных в гл. 16 ГК РФ, а коррелируют, прежде всего, ст. 289 и 290 ГК РФ, определяющим правовую природу и особенности долевой собственности в многоквартирном доме и являющимся lex specialis по отношению к нормам гл. 16 ГК РФ. При этом нормы Жилищного кодекса лишь развивают указанные нормы Гражданского кодекса, а не противоречат им*(176). Данная позиция представляется спорной, поскольку здесь описывается ситуация, которая должна быть, но которой нет в реальности: формально, с точки зрения юридической техники корреляция норм специального законодательства (ст. 289, 290 ГК РФ и Жилищного кодекса) нормам основополагающей гл. 16 ГК РФ не прослеживается.

Подобная проблема, очевидно, возникает и при регулировании других видов права общей долевой собственности, например, права общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, хотя надо отдать должное тому, что в Законе об обороте земель СХН (п. 1 ст. 12) отсылка к Гражданскому кодексу все же имеется.