Договор управления многоквартирных домов

        

                              Оглавление: 

1.Введение…………………………………..3 

2.Общие вопросы договора управления многоквартирным домом……6 

3.Заключение изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом………………………………………………..16  

4.Значение договора управления многоквартирным домом…………20 

5.Практический анализ договора управления многоквартирным домом..21 

6. Заключение………………………………………………………………23 

Список  использованной литературы……………………………………..24

 

                                       Введение. 

     Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.

     Согласно  статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону.

     Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

     С советских времён и до сих пор  жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы  это было оправдано, но в современных  условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.

     В 2000 г. почти завершилась демонополизация  жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность развивать конкуренцию в сфере содержания и ремонта жилья и управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

     В конце 2004г. выходит новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя новый  раздел - Управление многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ.

     Управление  многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

     Управление  жилищным фондом включает в себя¹:

     а) организацию эксплуатации;

     б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

     в) все виды работ с нанимателями и арендаторами.

     Граждане, неправительственные, общественные организации  и иные добровольные объединения  нанимателей, арендаторов и собственников  жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.²

     Собственники  помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

     1) непосредственное управление собственниками  помещений в многоквартирном  доме;

     2) управление товариществом собственников  жилья, жилищным кооперативом  или иным специализированным потребительским кооперативом;

     3) управление управляющей организацией.

     Договор управления многоквартирным домом - это сравнительно новый вид договора в жилищном праве. Жилищный кодекс РСФСР  не предусматривал такого договора. К  нему применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства. В работе я расскажу о понятии договора управления многоквартирным домом, выделю основания для его заключения, его существенные условия, изменение и его прекращение, а также на основании вышеизложенного определю плюсы и минусы данного договора.

     В написании работы я использовала нормативные акты: постановления, указы и решения, действующие на территории Российской Федерации, монографии, статьи и работы юристов, комментарии к законодательству.

 

  Общие вопросы договора управления многоквартирным домом. 

     Основания заключения договора управления многоквартирным  домом

     Жилищный кодекс РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах право выбора способа управления многоквартирным жилым домом.

     Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

     Жилищный  кодекс установил единый принцип  для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Законодатель  определил три основных способа  управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

     Способами управления многоквартирным домом  являются³:

     - непосредственное управление собственниками  помещений в многоквартирном  доме;

     - управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

     - управление управляющей организацией.

     Ранее не было возможности выбора управляющей организации. Такие организации создавались централизованно. Многоквартирные дома передавались им не только в управление, а в хозяйственное ведение, на баланс.

     В настоящее время привлечение  управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация  занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных способов управления не исключается привлечение управляющей организации.

     Вместе  с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к управляющим организациям, сложный порядок заключения договора управления - с каждым из собственников помещений многоквартирного дома и т.д., создают сложности с применением данного способа управления на практике. К тому же нет еще достаточной информации об управляющих организациях и качестве выполняемых ими работ и предоставляемых услуг.

     Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.

     Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

     1) собственниками помещений в многоквартирном  доме не выбран способ управления  этим домом, в частности:

     - общее собрание по вопросу  выбора способа управления многоквартирным  домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     - по истечении 2 месяцев после  вступления в законную силу  решения суда о признании несостоявшимся  общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     2) принятое собственниками помещений  в многоквартирном доме решение  о выборе способа управления  домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

     - большинство собственников помещений  в многоквартирном доме не  заключили договоры, необходимые  при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);

     - собственники помещений в многоквартирном  доме не направили в уполномоченный  федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

     - не заключены договоры управления  многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

     Заключение  договора управления многоквартирным  домом без проведения открытого  конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный  конкурс в соответствии с законодательством  признан несостоявшимся.

     Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом  местного самоуправления открытого  конкурса по отбору управляющей организации  для управления многоквартирным домом».

     Законодатель  предоставил собственникам право  в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении  также должно быть принято на общем  собрании собственников.

     Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

     Одним из способов управления многоквартирным  домом является передача функций  управления управляющей организации. При выборе общим собранием собственников  помещений данного способа управления необходимо выбрать такую организацию.

     Взаимоотношения между собственниками и управляющей  организацией должны основываться на основании договора таким договором  является договор управления многоквартирным домом.

     Понятие договора управления многоквартирным  домом.

     Заключение договора управления многоквартирным домом.

     По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация), по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

     Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.