МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ 

ГОУ ВПО «РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РИНХ)» 
 

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ 

кафедра ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА 

Домашнее  задание по курсу

Жилищного права

Вариант №1

На тему:

«Особенности  управления многоквартирными домами» 
 

студента 3 курса

                                                                                    заочной формы обучения 

гр. 632-з 

                                                                                    Корчаги А.В.

                                                                               

Научный руководитель:

Ст.препод.

Маркин  С.В                                                                                   

                                                                                 Оценка 

Миллерово

2011 

План:

Введение___________________________________________________________3

1. Стороны и основные начала управления многоквартирными домами_______5

2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом___7

3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом_10

Заключение________________________________________________________11

Библиографический список___________________________________________12 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     В условиях административно-плановых методов  управления экономикой управление в  жилищной сфере, осуществлялось преимущественно  одним лицом - социалистическим государством, выступающим в качестве единого  собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство  и созданные для этого специальные  организации не могли качественно  и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого  многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции  и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений  в многоквартирном доме, осуществляемыми  специальными государственными организациями.

     В связи с переходом на рыночные формы ведение хозяйства и  изменением отношений собственности  было закреплено право граждан иметь  в собственности недвижимость, в  том числе и квартиры, согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда.

     В результате передачи в собственность  изолированных жилых помещений  в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных  помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих  более одного помещения, остался  неизменным. Между тем на собственников  жилых помещений в многоквартирном  доме была возложена обязанность  по несению расходов на их содержание и ремонт.

     В 1996 году специальным Федеральным  законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"¹ (далее - закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления.

     Между тем концепция данного закона содержала явные недоработки.

     В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе  многочисленных актов жилищного  законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. Новый Жилищный кодекс РФ² существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества.

     Однако  приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным  домом в ЖК РФ далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в  определении правовой природы отдельных  категорий и сделок, в порядке  согласования воли сособственников  и принятия общих решений, в определении  размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных  способов управления многоквартирного дома и др. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 1. Стороны и основные начала управления многоквартирными домами.

    Важной  особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирных  домах (кондоминиумах) является то, что  всем собственникам жилых помещений  наряду с принадлежащими им помещениями  принадлежит доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме.

    Законодательно  устанавливаются жесткие требования по несению собственником обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном  доме. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме.

    Объектами управления в многоквартирном доме являются:

    каждое  жилое и нежилое помещение, принадлежащее  отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет);

    общее имущество, принадлежащее на праве  общей долевой собственности  всем собственникам помещений в  доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).

    Управление  имуществом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.

    Управление  жильем как предпринимательская  деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или  их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и  работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий  принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет  осуществлять конкретные работы и предоставлять  услуги, заключает договоры подряда  и контролирует работу исполнителей.

    Таким образом, субъектами управления многоквартирным  домом являются собственники помещений  в доме и управляющий. Каждый в  пределах своей компетенции. ³

    В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и  предоставлению коммунальных услуг  и рассматривается как составная  часть - организация работ и услуг, а управляющий - как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.

    Для России как страны с формирующимся  рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя "управляющими компаниями", стремятся оказывать  своими силами весь комплекс услуг  по управлению, обслуживанию и ремонту  многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью  по управлению. Эта "универсальность" управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной  ценности и преимуществ профессионального  управления и ориентируются в  своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие  организации часто создаются  на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших  собственную материально-техническую  базу и персонал для осуществления  работ по содержанию и ремонту  многоквартирных домов, поэтому  они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к  деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто  приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие  как подрядчики муниципалитетов  по содержанию и ремонту жилья, заключают  с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением.⁴

2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом

     В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием  разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших  домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.

     Результатом такого подхода было неэффективное  содержание и обслуживание жилищного  фонда, его ускоренный износ. В постсоветские  годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы  обслуживания жилого фонда.

     С первых лет рыночных реформ предпринимались  попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами, появились такие понятия, как: "кондоминиум" и "товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах". Данные нормы впоследствии были закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ, который также ввёл в действие ныне действующий Жилищный кодекс.⁵

     При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" на жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.

    Жилищный  Кодекс Российской Федерации устанавливает  обязанность собственников помещений  в многоквартирном доме выбрать  способ управления таким многоквартирным  домом.

    Под управлением многоквартирным домом  понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

    Управление  многоквартирным домом может  осуществляться следующими способами:

    непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме;

    управление  товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским  кооперативом;

    управление  управляющей организацией.⁶

     К сожалению, реализация новых правил, введенных ЖК РФ, происходит очень  медленно. В связи с неготовностью  населения к проведению общих  собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще  не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов  по выбору управляющих организаций  для тех домов, в которых не выбран способ управления.

     Лишь  в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников  жилья (далее - ТСЖ) или привлекли  частные управляющие организации  для содержания общего имущества  в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом. В ст.161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.

     В объективном смысле управление многоквартирным  домом - это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного  воздействия на поведение собственников  помещений в многоквартирном  доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном  доме, предоставления коммунальных услуг.

     В субъективном смысле управление многоквартирным  домом - это гражданско-правовая обязанность  по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических  действий управляющим субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственниками помещений в  многоквартирном доме) воздействия  на поведение собственников помещений  в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном  доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей.⁷