Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

│(кроме     реконструкции),├────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│влекущие     за      собой│Доп.    │   │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │

│уменьшение размера ОИ**   │        │   │   │   │   │   │   │   │   │   │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Реконструкция           (с│Осн.    │   │ + │   │   │   │ + │   │   │ + │

│уменьшением размера ОИ)   ├────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│                          │Доп.    │   │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Реконструкция           (с│Осн.    │   │ + │   │   │   │ + │   │   │ + │

│расширением            или├────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│надстройкой ОИ)           │Доп.    │   │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Получение   (приобретение)│Осн.    │   │ + │   │   │   │   │   │   │   │

│земельных   участков   для├────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│стр-ва;      строительство│Доп.    │   │   │   │   │   │ + │   │   │ + │

│хозяйственных    и    иных│        │   │   │   │   │   │   │   │   │   │

│построек                  │        │   │   │   │   │   │   │   │   │   │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Определение       пределов│Осн.    │ + │   │   │ + │   │   │ + │   │   │

│использования   земельного├────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│участка, в  т.ч.  введение│Доп.    │   │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │

│ограничений пользования им│        │   │   │   │   │   │   │   │   │   │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Передача   части      ОИ в│Осн.    │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │   │

│пользование (аренду)      ├────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│                          │Доп.    │   │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Капитальный ремонт ОИ     │Осн.    │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │   │

│                          ├────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│                          │Доп.    │   │   │ + │   │   │ + │   │   │ + │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Выбор  способа  управления│Осн.    │ + │   │   │ + │   │   │ + │   │   │

│многоквартирным домом     │Доп.    │   │   │   │   │   │   │   │   │   │

└──────────────────────────┴────────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘

*1 - все собственники помещений в многоквартирном доме;

2 - собственники помещений, непосредственно связанных с объектом общего имущества;

3 - собственники, участвующие в создании (приобретении) объекта общего имущества, в реконструкции;

**ОИ - общее имущество в многоквартирном доме.

В-третьих, приведенные выше дифференциация объектов общего имущества в многоквартирном доме и сформулированный принцип автономизации интересов собственников по территориальному критерию должны быть положены в основу распределения сфер влияния собственников по определенным частям (подгруппам объектов) общего имущества такого дома. Иначе говоря, в зависимости от вида объектов общего имущества и решаемых в отношении него вопросов может быть допущено управление определенной частью общего имущества дома, осуществляемое усеченным составом собственников, в зоне интереса которых находится данная часть общего имущества. С позиций системного подхода имеет смысл говорить о возможности выделения внутри системы управления общим имуществом в многоквартирном доме ряда подсистем, каждая из которых распространяется на определенную часть общего имущества дома.

Таким образом, допустимо, на наш взгляд, наряду с общими собраниями собственников всех помещений в доме введение общих собраний собственников помещений в блок-секции, подъезде и т.п., безусловно, с усеченными компетенцией и составом объекта управления.

С учетом данного подхода считаем целесообразным дополнить часть 2 статьи 45 ЖК РФ абзацем следующего содержания: "В зависимости от вида объектов общего имущества в многоквартирном доме и решаемых в отношении этого имущества вопросов допускается созыв внеочередных общих собраний собственников, чьи помещения непосредственно связаны с указанным имуществом в силу конструктивных особенностей дома, либо собственников, принимавших участие в создании или приобретении дополнительных объектов общего имущества в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в блок-секции, подъезде и т.п.). Внеочередное общее собрание таких собственников проводится в порядке, установленном статьями 44-48 настоящего Кодекса".

Наконец, обсудим еще одну проблему, существовавшую при ранее действовавшем законодательстве, которое не давало ясного ответа на вопрос о том, в каком порядке должны приниматься решения на общем собрании домовладельцев: единогласно, как следует из п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, либо простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев в соответствии с п. 7 ст. 22 Закона о ТСЖ. Кроме того, перечень вопросов, составлявших компетенцию общего собрания домовладельцев, был весьма ограничен. Несмотря на то что ЖК РФ 2005 г., безусловно, восполнил существовавший пробел в отношении и компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка принятия решений на таком собрании, коллизия все же осталась, видимо, в связи с отсутствием определенной системности в подходе законодателя к решению данных вопросов.

Повторим: наличие в многоквартирном доме правоотношений общей долевой собственности обусловливает необходимость создания такого правового механизма управления имуществом, который обеспечит разумный компромисс интересов большинства и меньшинства сособственников. В римском праве данная проблема разрешалась путем дифференциации порядка совершения юридических действий, касающихся всей вещи, находящейся в общей собственности, в зависимости от значимости этих действий. Так, если пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры мог самостоятельно каждый сособственник, то принципиально важные и исключительные меры мог запретить любой сособственник*(248). Справедливо, на наш взгляд, мнение о том, что специфика правоотношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме (наличие значительного числа сособственников) тем более делает необходимым дифференцирование порядка принятия этими сособственниками решений по управлению таким имуществом в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений*(249).

Проведем анализ на примере правомочия распоряжения имуществом. В этой связи заслуживает внимания высказанное в литературе предложение подразделять все способы распоряжения общим имуществом в зависимости от влияния на юридическую судьбу вещи на способы, приводящие к изменению: 1) состояния объекта общей собственности; 2) принадлежности (субъектного состава собственников) общего имущества; 3) и состояния, и принадлежности общего объекта*(250). Очевидна следующая зависимость: чем большее влияние способ распоряжения оказывает на юридическую судьбу общего имущества, тем существеннее затрагиваются интересы сособственников, а следовательно, большее количество голосов требуется для принятия решения об осуществлении данного действия. В связи с этим представляется целесообразным, уточнив классификацию Л.М. Минкиной, подразделить все способы распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме на способы:

Влекущие за собой изменение как состояния (уменьшение размера), так и вещной принадлежности (субъектного состава собственников) общего объекта.

Вызывающие изменение либо состояния, либо принадлежности объекта общей собственности, подразделяемые на способы:

- приводящие к изменению состояния (увеличению размера) общего объекта;

- влекущие за собой изменение субъектного состава пользователей общего имущества (обременение правами третьих лиц);

- не вызывающие изменения ни состояния, ни принадлежности общего объекта.

Таблица 3. Классификация способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме

┌───────────────┬──────────────┬───────────────────────────┬────────────┐

│   N группы    │      1       │             2             │     3      │

├───────────────┴──────────────┴───────────────────────────┴────────────┤

│            Субъектный состав (правовая принадлежность ОИ*)            │

├───────────────┬──────────────┬───────────────────────────┬────────────┤

│Объектный      │Изменяется    │Не    изменяется     вещная│Правовая    │

│состав  (размер│вещная        │принадлежность,  но   имеет│принадлеж-  │

│ОИ)            │принадлежность│место:                     │ность     не│

│               │(состав       ├───────────────┬───────────┤изменяется  │

│               │собственников)│увеличение     │изменение  │            │

│               │              │объема         │субъектного│            │

│               │              │дополнительных │состава    │            │

│               │              │капиталовложе- │пользовате-│            │

│               │              │ний            │лей        │            │

│               │              │               │(обремене- │            │

│               │              │               │ние правами│            │

│               │              │               │третьих    │            │

│               │              │               │лиц)       │            │

├────┬──────────┼──────────────┼───────────────┼───────────┼────────────┤

│Из- │Уменьшает-│-             │               │           │            │

│ме- │ся        │реконструкция │               │           │            │

│няе-│          │(с уменьшением│               │           │            │

│тся │          │ОИ);          │               │           │            │

│    │          │-      сделки,│               │           │            │

│    │          │влекущие      │               │           │            │

│    │          │уменьшение    │               │           │            │

│    │          │размера ОИ;   │               │           │            │

│    │          │-         снос│               │           │            │

│    │          │объектов ОИ   │               │           │            │

│    ├──────────┼──────────────┼───────────────┼───────────┼────────────┤

│    │Увеличива-│              │- реконструкция│           │            │

│    │ется      │              │(с  расширением│           │            │

│    │          │              │или надстройкой│           │            │

│    │          │              │ОИ);           │           │            │

│    │          │              │- строительство│           │            │

│    │          │              │хоз.   и   иных│           │            │

│    │          │              │построек;      │           │            │

│    │          │              │-     получение│           │            │

│    │          │              │(приобретение) │           │            │

│    │          │              │земельных      │           │            │

│    │          │              │участков    для│           │            │

│    │          │              │жилищного     и│           │            │

│    │          │              │иного          │           │            │

│    │          │              │строительства  │           │            │

├────┴──────────┼──────────────┼───────────────┼───────────┼────────────┤

│Не изменяется  │              │               │-          │-      выбор│