Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Вместе с тем законодатель дает повод для рассмотрения управления многоквартирным домом и в широком смысле - как системы действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома, и действий по организации предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в доме*(146). Иными словами, управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит из двух элементов: управления общим имуществом в многоквартирном доме и действий по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме. В этом случае управление общим имуществом дома является частью управления многоквартирным домом. В настоящей работе мы в первую очередь говорим об управлении общим имуществом многоквартирного дома, хотя иногда будем обращаться и к управлению домом в целом.

Для целей выбранного исследования определим содержание управления общим имуществом в многоквартирном доме и в результате сформируем дефиницию данного понятия, обобщив выявленные ранее свойства управления имуществом в целом, с учетом особенностей указанного вида управления имуществом. Итак, управление общим имуществом в многоквартирном доме:

- представляет собой упорядочивающую систему действий по поводу особого (сложного) объекта - общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве собственности множеству особых субъектов - собственников помещений данного дома, закрытом в этом смысле для иных субъектов имущественных отношений. Такая сложность объектного и субъектного состава порождает необходимость организовать многочисленных собственников и предложить им адекватные способы реализации их правомочий путем построения отдельного организационно-правового механизма, из-за чего неизбежно возникает вопрос об управлении;

- направлено на обеспечение сохранности и эффективного функционирования этого имущества, не имея своей основной целью извлечение прибыли*(147);

- является формой осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственников этого имущества, обладающих им на особом, "зависимом" праве общей долевой собственности (сущность и специфика данного права подробно будут рассмотрены в следующей главе). Содержание права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме как субъективного права включает в себя традиционную триаду правомочий (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), наряду с которыми закон возлагает на собственников бремя содержания этого имущества (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Согласно ранее изложенной позиции несение расходов на содержание имущества является публичной обязанностью собственника. В то же время, когда в обеспечении сохранности имущества заинтересовано несколько лиц, несение бремени выступает и как обязательство каждого сособственника перед прочими сособственниками*(148);

- организуется исключительно в интересах собственников этого имущества и по усмотрению исключительно собственников (кроме случаев, предусмотренных в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ*(149)). В продолжение постулата п. 2 ст. 209 ГК РФ о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия, в Жилищном кодексе РФ применительно к общему имуществу в многоквартирном доме закреплены нормы об управлении этим имуществом (в частности, ч. 2 ст. 161). Причем управленческие функции (с возможностью их частичного делегирования) возложены именно на самих собственников помещений в доме;

- устанавливается в определенных пределах, предусмотренных законом и самими собственниками. Самостоятельно выбирая на общем собрании одну из предусмотренных законом форм управления многоквартирным домом, собственники помещений в доме тем самым устанавливают систему управления этим домом, в частности, общим имуществом в нем в определенных пределах. Объем функций каждого управляющего субъекта при разных формах управления различен и определен законом. Причем, как было доказано выше, при неизменном нахождении неотъемлемых функций управления общим имуществом в зоне управленческой деятельности собственника объем включения отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления. Кроме того, объем отчуждаемых управленческих функций каждого из иных субъектов управления может корректироваться самими собственниками в зависимости от числа привлекаемых субъектов (последнее утверждение будет аргументировано позднее).

Исходя из проведенного анализа содержания рассматриваемого правового явления, предлагаем следующее определение: управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками.

Управление здесь, в сущности, решает вопрос организации функционирования права собственности, а следовательно, эффективности его реализации. Представляется, что управление имуществом в рассматриваемом аспекте выходит на такой уровень, когда оно может влиять на права собственника данного имущества. Иными словами, имеет место явление автономии управления: дополнительная функция, установленная по согласованию собственников, выходит за рамки реализации их правомочий и оказывает влияние на права этих собственников. Как было указано выше, "функция" управления всегда "стремилась" к обособлению (самостоятельности) от "функции" собственности. Важно определить степень такой самостоятельности, дабы цель введения управления не превратилась в самоцель.

При эффективном управлении неизбежны ограничения прав собственника, более того, управление базируется на ограничениях права, представляющих собой "правовое явление, воздействующее на волю субъектов ограничиваемых прав с целью понуждения собственника терпеть определенные действия третьих лиц в сфере его юридического господства либо воздерживаться от определенных действий"*(150). Однако эти ограничения не должны нарушать права собственника. В результате незаконных решений об управлении общим имуществом в многоквартирном доме на собственников помещений в таком доме могут быть возложены излишние имущественные обязанности, созданы препятствия в осуществлении права собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо могут произойти негативные изменения в общем имуществе, связанные с его частичным уничтожением или перестройкой, например, решения об установлении сборов на содержание многоквартирного дома в размерах, превышающих необходимые затраты, о проведении дорогостоящей декоративной реконструкции. Подобные обстоятельства создают угрозу правам собственников, поскольку исполнение такого решения, безусловно, повлечет за собой нарушение прав последних. Интересы собственников при принятии органами управления многоквартирным домом решений, нарушающих их права, безусловно, могут быть защищены путем признания данных решений незаконными (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), однако это не устраняет всей проблемы. К тому же волеизъявление большинства собственников может быть признано судом недействительным в интересах отдельных собственников.

Поэтому интересы большинства собственников также должны иметь защиту в тех случаях, когда отдельные собственники без видимых причин выступают против принятия решений, требующих единогласия, и решений, принимаемых большинством голосов, т.е. когда происходит злоупотребление правом. В качестве злоупотребления правом следует рассматривать действия, не только направленные на причинение вреда, но и несоразмерно ущемляющие интересы других лиц. Например, собственник, выступающий против решения, выполнение которого незначительно ухудшит его положение, в то время как положение других лиц существенно улучшится, злоупотребляет своим правом*(151). Традиционно ученые рассматривают злоупотребление правом как выход за пределы осуществления прав, однако правовая норма определяет содержание права. Например, В.П. Грибанов квалифицировал злоупотребление правом как поведение, при котором "управомоченный субъект, действуя в границах принадлежащего ему субъективного права, в рамках тех возможностей, которые составляют содержание данного права, использует формы его реализации, выходящие за установленные законом пределы осуществления права"*(152).

Таким образом, особенность управления заключается в том, что оно влияет на процессы, утрачивая порой свое обслуживающее предназначение. Поэтому существует необходимость, не "извратив" целей введения управления, сохранить некий баланс интересов, за гранью которого либо ограничения, установленные самими собственниками, приведут к нарушению их же прав, либо собственник злоупотребит своим правом. Достичь такого компромисса можно, определив пределы реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме посредством введения правовых механизмов регулирования отношений между сособственниками, между собственниками и иными субъектами управления, - одним словом, с помощью построения такой системы управления имуществом, находящимся в общей собственности, которая позволит этому имуществу наиболее эффективно функционировать.

Глава 2. Реализация собственниками права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Рассмотрим правовое поле реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме через систему управления этим имуществом как весьма, на наш взгляд, сложного, интересного и открытого для исследований правового явления. Данный вопрос следует анализировать с учетом специфики внутренних отношений между сособственниками, обладающими правом общей собственности на такое имущество, предварительно познав сущность указанного права.

2.1. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Изучение института права общей собственности как особого правового феномена всегда вызывало острые дискуссии в цивилистике. Актуальность указанной темы значительно возросла с принятием Жилищного кодекса РФ, который закрепил и конкретизировал установленную в Гражданском кодексе РФ (ст. 290) конструкцию зависимого (несамостоятельного) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Это событие активизировало новую волну споров в современной цивилистической науке, в частности, о содержании, особенностях и месте данной правовой конструкции в рамках института права собственности.

Рассматривая проблему выделения разновидностей (т.е. относительно автономных групп норм) в рамках того или иного института, следует помнить принцип их разграничения. Правовой режим разновидностей весьма схож, но не идентичен. Сходство предопределяется наличием общих норм. Отличия, в свою очередь, обусловлены специальными нормами, изменяющими общие правила и отделяющими тем самым одну разновидность от другой.

Можно обозначить следующие основные подходы к вопросу о правовой природе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме*(153).

Некоторые ученые (С.Г. Певницкий) выделяют такую особую разновидность собственности, как "коммунальная" собственность (от лат. community - территориально-пространственная общность свободных граждан), объясняя это возможностью выделения некоторых сущностных свойств общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принципиально, качественно отличающих ее от общей собственности в традиционном понимании*(154). По мнению оппонентов, выделять общую собственность на общее имущество в многоквартирных домах как особую разновидность права собственности нецелесообразно, так как специфика данного права укладывается в рамки традиционной общей собственности, имеющей "свои особенности и значительное число ограничений"*(155). Чтобы сделать вывод о выделении общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве отдельной разновидности наряду с традиционной общей собственностью либо о рассмотрении ее в рамках данной правовой модели, следует выявить соответствие содержания указанной правовой конструкции отличительным характеристикам права общей собственности.

Общая собственность в традиционном смысле этого понятия, согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. Первое отличие данного правоотношения обусловлено множественностью управомоченных субъектов - сособственников. Каждому из них в качестве носителей пассивной обязанности корреспондируют как третьи лица, так и все остальные сособственники. Таким образом, участник общей собственности выступает носителем не только субъективного права собственности, но и пассивной обязанности воздерживаться от нарушения прав других сособственников*(156). Поскольку субъектный состав собственности на общее имущество в многоквартирном доме включает в себя собственников помещений в доме, в силу определения дома как "многоквартирного", подразумевается значительное число лиц на стороне собственника. При этом не создается нового субъекта, которому принадлежало бы в целом какое-то особое "право общей собственности", а существует та же множественность лиц, каждое из которых является собственником общего имущества.

Проблема общей собственности заключается, прежде всего, в том, что собственность традиционно полагается продолжением воли лица в "своем" имуществе. В данном же случае формирование и изъявление воли "коллективного" собственника весьма осложнено, кроме того, ставится под вопрос и само отношение к имуществу, которое, принадлежа каждому, как бы не принадлежит никому*(157). Данная ситуация обусловливает необходимость использования некой правовой конструкции, позволяющей рассматривать сособственников, право собственности каждого из которых ограничено в связи с аналогичными правами других участников, как обладателей не стесненного ограничениями права собственности. Именно для этой цели в литературе и законодательстве применяется понятие права общей собственности как своего рода правовой прием, позволяющий участникам общей собственности вместе выступать в гражданском обороте при распоряжении общей вещью*(158).