Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Примечательно, что идея "двойного требования к кворуму" ранее уже была воплощена в российском законодательстве. В частности, в Закон об обороте земель СХН редакцией от 18 июля 2005 г. введена норма, содержащая двойное требование к кворуму общего собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 1.1 ст. 14 указанного Закона, общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее 20% от их общего числа или владеющие более 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок*(215).

На основании проведенного исследования предлагаем внести следующие изменения в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 45 изложить в следующей редакции: "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие более половины собственников помещений в данном доме или их представителей, обладающие в совокупности более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников";

часть 3 статьи 146 изложить в следующей редакции: "Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей, обладающие в совокупности более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества".

Кроме того, с целью приведения в соответствие терминов в ч. 3 ст. 135 ЖК РФ считаем, что целесообразно:

изложить данную статью в следующей редакции: "Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно составлять большинство собственников помещений в многоквартирном доме, обладающее в совокупности более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме".

Аспект третий. В упомянутой выше ситуации, когда один или несколько собственников в доме обладают подавляющим большинством голосов, даже при разрешении проблемы равноправного присутствия на собрании всех собственников остается без ответа вопрос о возможности реализации мелкими собственниками своего права на управление в виде влияния на принятие решений. Например, в г. Сочи были созданы несколько ТСЖ, основным членом которых стал орган местного самоуправления в связи с тем, что 60-70% жилых домов находится в муниципальном жилищном фонде. Таким образом, именно органу местного самоуправления принадлежит монополия на право выбора ремонтно-эксплуатирующей организации из числа муниципальных унитарных предприятий, а также своим подавляющим числом голосов он влияет на значимые вопросы, касающиеся ремонта и содержания общего имущества в доме*(216).

Как верно отмечено в литературе, предлагаемая в Жилищном кодексе РФ система управления не только не способствует активизации собственников, но лишает всякого смысла участие в управлении собственников, имеющих небольшое количество голосов, поскольку они реально не могут влиять на принимаемые решения. Например, если даже собственник, принимавший участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обжалует решение собрания в суд, то последний вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ)*(217).

На наш взгляд, для ситуаций, когда один или несколько собственников, участвующих в общем собрании, обладают более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании, следует при голосовании установить такую систему мер, которая повлечет за собой ослабление абсолютного влияния монополиста на принятие решений. Необходимо исходить из того, что количество голосов собственников рассчитывается соразмерно площади принадлежащих им помещений. И если в целом доме, например, какому-либо одному собственнику принадлежит более 50% площади всех помещений, то при рассмотрении этого дома по структурно-обособленным частям (в частности, подъездам) возможны различные варианты, иными словами, в одном из подъездов данный собственник может владеть площадью почти всех находящихся там помещений, тогда как в другом подъезде - только третью площади помещений подъезда. Таким образом, если провести подсчет голосов по группам собственников, сформированным в границах упомянутых частей многоквартирного дома, то у остальных собственников появится шанс повлиять на результаты голосования и тем самым принять выгодное или отклонить невыгодное для них решение.

Заметим, что идея голосования по группам введена законодателем при установлении порядка проведения общего собрания членов ТСЖ. Так, указанная в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ форма голосования предусматривает возможность проведения раздельного голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений (жилые либо нежилые) и решаемых вопросов. В соответствии с трактовкой создателей ЖК РФ данная форма голосования предполагает, что отдельные члены ТСЖ (например, собственники нежилых помещений) для проведения голосования вправе объединиться в группу и поручить одному лицу представлять их интересы и голосовать от их имени (от имени группы) на общем собрании членов ТСЖ с учетом всех принадлежащих такой группе голосов*(218). К сожалению, следует признать, что полноценного развития в Жилищном кодексе РФ, включая ее применение в отношении общего собрания собственников помещений в доме, эта идея не получила.

Развивая данную мысль, предлагаем в качестве варианта решения рассматриваемой проблемы ввести новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования - методику группировки голосов по территориальному критерию, заключающуюся в следующем. По итогам общего голосования по какому-либо вопросу повестки дня общего собрания производится двухступенчатый подсчет голосов:

на I ступени подсчет голосов ведется по группам собственников, сформированным в границах структурно-обособленных частей многоквартирного дома (подъездов, возможно, блока встроенных нежилых помещений первого этажа (при наличии) и т.п.). Чем больше групп, тем эффективнее метод. Решение по поставленному на голосование вопросу принимается в каждой из групп абсолютным большинством голосов собственников, входящих в группу;

на II ступени выявляются группы, в которых решение абсолютным большинством голосов принято (в этих группах суммируется число голосов, поданных за это решение), и группы, в которых решение не принято (в таких группах суммируется число голосов против данного решения). При суммировании голоса воздержавшихся не учитываются. Затем применяется система относительного большинства: решение считается принятым окончательно, если вышеуказанное совокупное число голосов "за" больше совокупного числа голосов "против" его принятия.

Считаем, что методика группировки голосов по территориальному критерию может применяться при проведении и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и общего собрания членов ТСЖ. Предложенная методика призвана защитить интересы "мелких" собственников, которые при определенных условиях не смогут повлиять на принятие значимых для них решений. Именно она, с нашей точки зрения, дает шанс собственникам, обладающим малым количеством голосов, реализовать принадлежащее им право на управление общим имуществом многоквартирного дома. Сказанное становится особенно актуальным, если подавляющее большинство голосов находится в руках одного лица, как это наблюдается в приведенном выше случае.

Апробируем данную методику на конкретном примере. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном четырехподъездном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями решается вопрос о выборе управляющей организации. Один из участников, орган местного самоуправления, обладающий 60% голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников, желает "продвинуть" выгодное для него муниципальное предприятие, которое не устраивает остальных собственников. При использовании существующей в ЖК РФ системы голосования это ему, безусловно, удалось бы. Однако, применяя предложенную методику, которая отражена на рис. 2, при определенном соотношении голосов оставшееся меньшинство собственников получает реальную возможность отклонить выбор неугодной им управляющей организации.

Считаем приемлемым легальное закрепление разработанной нами методики путем дополнения ст. 46 ЖК РФ частью 1.1 следующего содержания:

"1.1. В ситуациях, когда менее десяти процентов участвующих в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в доме, для принятия решений применяется двухступенчатый подсчет голосов по результатам общего голосования. На первой ступени подсчет голосов ведется по группам собственников, сформированным в границах структурно-обособленных частей многоквартирного дома (подъездов, блока встроенных нежилых помещений и т.п.). Решение по поставленному на голосование вопросу принимается в каждой группе абсолютным большинством голосов собственников, входящих в группу, в порядке, установленном частью 1 настоящей статьи. На второй ступени выявляются группы, в которых решение принято (в них суммируется число голосов "за"), и группы, в которых решение не принято (в них суммируется число голосов "против"). Итоговое решение принимается относительным большинством голосов, то есть считается принятым, если полученное в результате суммирования совокупное число голосов "за" больше совокупного числа голосов "против" его принятия".

По нашему мнению, изложенные предложения по указанным трем аспектам позволят решить ряд теоретических вопросов, касающихся реализации собственниками общего имущества в многоквартирном доме правообязанности по управлению последним, а также будут способствовать сбалансированному осуществлению ими своих правомочий и исполнению обязанностей в отношении этого имущества.

2.3. Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ 2005 г. устранил часть практических проблем, касающихся владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, возникавших ранее, в период применении к этим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и утратившего ныне силу Закона о ТСЖ. Однако при наличии положительных моментов следует отметить определенную бессистемность легального подхода к вопросу о механизмах реализации права собственности применительно к отношениям общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

При рассмотрении существующих проблем в первую очередь следует обратить внимание на реализацию правомочия распоряжения, в частности на способы распоряжения, приводящие к уменьшению размера этого имущества. Их значимость обусловлена тем, что именно они осуществимы исключительно с согласия всех собственников помещений в данном доме. В законодательстве предусмотрены только реконструкция помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) и общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Однако если рассматривать общее имущество многоквартирного дома как имущество в общем смысле, то, на наш взгляд, наряду с указанными можно выделить и иные способы, влекущие за собой уменьшение его размера по основаниям, предусмотренным в п. 1 ст. 235 ГК РФ:

отчуждение части имущества;

уничтожение (снос) части имущества;

отказ собственника от права собственности на часть имущества (перевод в разряд бесхозяйных недвижимых вещей).

Вопрос о возможности отчуждения общего имущества в многоквартирном доме актуален и в настоящее время, поскольку не урегулирован жилищным законодательством. В частности, в ранее действовавшем Законе о ТСЖ (п. 3 ст. 8) содержалось отсутствующее в современном законодательстве правило, в соответствии с которым отчуждение (продажа, мена) общего имущества допускалось лишь при согласии всех домовладельцев и при условии его отчуждения вместе с остальными составляющими кондоминиума. Жилищный кодекс РФ по-прежнему не содержит прямого разрешения на отчуждение общего имущества в многоквартирном доме. С одной стороны, он запрещает собственнику помещения выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество и отчуждение указанной доли отдельно от права собственности на данное помещение (ч. 4 ст. 37), а с другой - предусматривает возможность присоединения части общего имущества к помещениям в результате их реконструкции, переустройства и перепланировки (ч. 2 ст. 40). Данные нормы, по меньшей мере, свидетельствуют о непоследовательности и рассогласованности отдельных положений Кодекса.

Жилищный кодекс РФ обходит стороной вопросы о допустимости отчуждения общего имущества в многоквартирном доме и о порядке этого отчуждения. Применительно к такому имуществу установлено правило, в соответствии с которым уменьшение его размера возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Очевидно, что в указанном случае достичь согласия в действительности весьма проблематично. По мнению цивилистов, решение вопроса подобным образом "практически невозможно, так как принцип единогласия не предоставляет никакого выхода для возможного его отсутствия"*(219). Данная позиция обоснована тем, что "правомочия, принадлежащие сособственнику, имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, во-первых, в силу специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав"*(220). Таким образом, в целях разрешения проблем, связанных с осуществлением собственниками своих правомочий на общее имущество в многоквартирном доме, следует работать именно в этих двух направлениях.