Договор управления многоквартирными домами

     ВАРИАНТ №6. 

     План: 

1. Договор управления многоквартирными домами. ………………………2

1.1 Предмет и иные условия договора управления многоквартирными домами…………………………………………………………………………2

1.2 Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом………………………………………………………………………….9

1.3 Договорные связи………………………………………………………10

2. Задача………………………………………………………………………14

Список использованной литературы………………………………………17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Договор управления многоквартирным  домом

1. Предмет и иные условия договора управления многоквартирными домами. 
   

     Управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать  способ управления домом в течение  года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации  органами местного самоуправления.

     Жилищный  кодекс РФ предлагает три способа  управления многоквартирным домом:

     — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме;

     — управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом или  иным специализированным потребительским  кооперативом;

     — управление управляющей организацией.

     По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов  управления иного специализированного  потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ¹.

     Договор управления многоквартирным домом  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

     В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

     1)     состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

   2)  перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

   3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

   4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

   Условия договора управления многоквартирным  домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

     Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 Жилищного Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

     При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

     Если  иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

     Если  иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая  организация ежегодно в течение  первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном  доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

     Управляющая организация за тридцать дней до прекращения  договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

     Управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Предмет договора управления многоквартирным  домом состоит из двух объектов. Первым объектом согласно определению законодателя является имущество, переданное в управление. Обязательное указание в договоре управления многоквартирным домом адреса дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и состава общего имущества в нем (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), позволяющего индивидуализировать объект управления, не вызывает никаких сомнений. Вторым объектом в предмете договора управления многоквартирным домом является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.

     Управление  многоквартирным домом включает в себя:

     •    организацию содержания и ремонта дома в соответствии с требованиями, установленными правилами содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, техническими регламентами и (или) стандартами обслуживания;

     •    организацию предоставления собственникам помещений коммунальных услуг в соответствии с правилами, принимаемыми Правительством РФ;

     •    координацию действий специализированных организаций по предоставлению услуг собственникам помещений многоквартирного дома;

     •    организацию начисления и сбора платы за предоставление жилищных и коммунальных услуг, а также иных целевых взносов;

     •    организацию распределения расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома;

     •    организацию использования общего имущества многоквартирного дома, а также помещений, находящихся в общей долевой собственности, в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

     •    представление интересов собственников в реализации их прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности;

     •    проведение мероприятий по рациональному использованию и экономии энергоресурсов;

     •    проведение мероприятий по обеспечению безопасности проживания граждан и сохранению общего имущества в многоквартирном доме;

     •    другие мероприятия, связанные с созданием комфортных условий для проживания граждан в многоквартирном доме.

     Эффективное распределение названных функций  между различными организациями является основной проблемой управления собственностью. Большая часть функций управления может успешно осуществляться самими товариществами собственников жилья.

     В Постановлении Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (с изменениями от 18 июля 2007г.) утверждены правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

     Конкурсом является форма торгов, победителем  которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право, управления которым проводится конкурс. Предмет конкурса — право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, а объект конкурса — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

     Конкурс проводится, если:

     1) собственниками помещений в многоквартирном  доме не выбран способ управления  этим домом, в том числе в  следующих случаях:

     - собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     - по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

     2) принятое собственниками  помещений в многоквартирном  доме решение о выборе способа  управления домом не реализовано,  в том числе в следующих  случаях:

     - большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

     - собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

     - не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

     3) до окончания  срока действия договора управления  многоквартирным домом, заключенного  по результатам конкурса, не выбран  способ управления этим домом  или если принятое решение  о выборе способа управления  этим домом не было реализовано.

       При проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам:

     1) соответствие претендентов установленным  федеральными законами требованиям  к лицам, осуществляющим выполнение  работ, оказание услуг, предусмотренных  договором управления многоквартирным  домом;