Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

В отечественной цивилистике высказано мнение о том, что триада правомочий собственника не исчерпывает всего объема права собственности. В основе любого права, в том числе права собственности, лежит юридически защищенный интерес, заключающийся не столько в триаде правомочий, сколько в самом факте принадлежности части ценностного содержания общего имущества*(233). Объекты инфраструктуры, элементы благоустройства, современное оборудование и т.п., находящиеся в общей собственности, повышают комфортность и привлекательность каждого из основных объектов, а следовательно, и их стоимость. Значит, размер эксплуатационных расходов, приходящихся на каждого из сособственников, увеличивается. В этом смысле примечательно мнение Д.Б. Савельева о том, что доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат на содержание общего имущества. Таким образом, по мнению автора, "доля участия домовладельца обусловлена степенью его интереса"*(234). Вместе с тем указанная степень интереса может быть неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в данном доме. В связи с этим ученые ранее высказывали предположение о возможности нахождения определенной группы объектов общего имущества в многоквартирном доме во владении и пользовании отдельных жильцов*(235). Сторонники данной идеи отмечают, что часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества является одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом существования относительных правоотношений между сособственниками*(236). Достойно внимания и предложение, которое сводится к возможности осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме только теми домовладельцами, для обслуживания чьих помещений оно предназначено, которые имеют к нему доступ*(237). Одобряя такую идею, все же считаем, что целесообразно подобным образом установить порядок реализации правомочий пользования и в определенных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, исполнения обязанностей содержания такого имущества, оставив реализацию правомочий владения и, частично, распоряжения общим имуществом (например, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение его размера) за всем коллективом собственников помещений в доме.

Между тем законодатель не делает различий ни в правовом режиме объектов общего имущества различного целевого назначения, ни в правовом режиме общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме (например, крыши) и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Не урегулированы и вопросы, возникающие в связи с развитием комплекса недвижимого имущества. Например, кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме, не имея интереса к устройству на крыше солярия, хранилища в подвальных помещениях, крытой автомобильной стоянки во дворе или к строительству хозяйственных кладовых, отказывается от участия в несении соответствующих расходов. Как это обстоятельство после создания объекта должно повлиять, и повлияет ли оно вообще, на размер доли в праве такого собственника на общее имущество? На практике различные улучшения общего имущества в многоквартирном доме производятся только за счет тех собственников, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, при которой затраты на приобретение имущества несет часть собственников помещений в многоквартирном доме, а имущество переходит в долевую собственность всех собственников помещений в таком доме, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.

В связи с этим следует обратиться к вопросу о правовом режиме таких дополнительных объектов, дискуссионному в цивилистической литературе. Одни ученые, обсуждая данную проблему, отмечают неконституционность подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме*(238), включающего в состав общего имущества дома построенные за счет средств собственников помещений объекты недвижимости, поскольку данное положение, по их мнению, "фактически вводит запрет на оборот этих объектов, что является неоправданным ограничением права собственности граждан и уменьшает возможности для развития многоквартирного дома"*(239). Другие, в свою очередь, предлагают выделять общее имущество в многоквартирном доме, которое изначально не было общим, хотя и используется всеми или частью домовладельцев, т.е. предназначено для обслуживания более двух помещений*(240). К такому имуществу могут быть отнесены объекты, возведенные дополнительно, земельные участки, предназначенные для строительства данных объектов, предусмотренные в п. 1 ч. 2 ст. 44, п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. В связи с этим, по мнению указанных авторов, необходимо различать в многоквартирном доме общее имущество, на которое распространяется специальный режим общей долевой собственности домовладельцев, и имущество, принадлежащее на праве обычной общей долевой собственности и домовладельцам, и, возможно, третьим лицам*(241). Предложение о различении в многоквартирном доме двух видов общего имущества заслуживает внимания, однако вызывает возражение утверждение о распространении на эти дополнительные объекты правового режима обычной общей долевой собственности. На наш взгляд, пока дополнительные объекты общего имущества не сформированы в качестве самостоятельного объекта права, входят в состав единого комплекса общего имущества в многоквартирном доме и связаны общим назначением - обслуживанием помещений в доме, и поскольку собственниками этих объектов являются исключительно собственники помещений данного дома*(242), на такое имущество должен распространяться специальный правовой режим общей долевой собственности, установленный для общего имущества в многоквартирном доме. Между тем данный вывод отнюдь не означает, что эти объекты не должны обладать оборотоспособностью. Представляется, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме они могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, после чего могут в полном объеме быть включены в гражданский оборот.

Из изложенной позиции следует, что нельзя согласиться с выводами некоторых ученых по поводу судьбы доли в праве общей собственности на указанное имущество. Одни авторы полагают, что такая доля в праве при отчуждении помещения домовладельцем не следует судьбе права собственности на указанное помещение, должна подлежать самостоятельной регистрации и выступать самостоятельным предметом сделок*(243). По мнению других, такие дополнительные объекты должны свободно отчуждаться собственниками (с учетом права преимущественной покупки)*(244). Мы же, в свою очередь, считаем, что к доле собственника помещения в праве общей собственности на данные объекты все же необходимо применять правила, установленные для доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Следовательно, возникает вопрос: возможен ли иной расчет размера доли в праве на данное имущество? По общему правилу размер доли зависит от характера тех юридических оснований, из которых возникли отношения по общей собственности. Например, если отношения общей собственности возникают в результате совместного строительства, размер доли определяется трудовыми затратами и имущественными взносами, произведенными для приобретения общего имущества тем или иным сособственником*(245). Таким образом, поскольку право общей долевой собственности на дополнительные объекты возникает не в силу закона (т.е. независимо от воли собственников, при приобретении помещения в многоквартирном доме), а на основании решения собственников помещений в доме, в результате их совместной волевой деятельности, на первый взгляд, при определении так называемых долей участия в данном случае следует исходить именно из вклада собственников, принимавших участие в создании этих объектов. Между тем нельзя забывать, что основной целью возведения дополнительных объектов должно быть обслуживание принадлежащих собственникам помещений в доме. Поэтому, учитывая императивность правила, установленного в п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляется, что вклад каждого собственника помещения в многоквартирном доме, участвующего в создании дополнительного объекта, следует все же рассчитывать в соответствии с его долей в праве собственности на основное общее имущество дома, определяемой пропорционально размеру площади принадлежащего ему помещения.

В целях разрешения обозначенных проблем предлагаем систему максимального учета интересов собственников при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, формируемую по трем направлениям.

Во-первых, в изложенных выше случаях разумным выходом видится дифференцированный подход к общему имуществу многоквартирного дома. В связи с этим целесообразно, возвращаясь к предложенному делению общего имущества на три группы объектов, внести некоторые уточнения:

наряду с делением на три группы все объекты общего имущества в многоквартирном доме следует разделить на основные (предусмотренные проектом) и дополнительные (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме);

в свою очередь:

а) основные объекты общего имущества, входящие в каждую из трех групп, в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома можно дифференцировать на подгруппы объектов, обслуживающих помещения, например, всего здания, блок-секции, подъезда;

б) дополнительные объекты общего имущества дома (например, приобретенные земельные участки, возведенные на них объекты благоустройства) следует выделять в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении).

Рекомендуем отображать указанную дифференциацию объектов общего имущества в техническом паспорте многоквартирного дома*(246) и в акте о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме*(247) в виде таблицы - экспликации общего имущества, которая поможет детально регламентировать как состав объектов общего имущества, так и процедуру принятия сособственниками решений в отношении каждого объекта общего имущества в многоквартирном доме.

Во-вторых, в результате рассмотрения вопросов об осуществлении собственниками общего имущества в многоквартирном доме их правомочий, в том числе о произведенных улучшениях общего имущества, представляется, что в любом случае размер доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество дома как единица измерения участия такого собственника в реализации его правомочий и исполнении обязанностей остается неизменным. Он в принципе не может измениться, пока не изменится площадь принадлежащего собственнику помещения, поскольку зависит именно от ее размера. На наш взгляд, в данных случаях расширяются либо сужаются границы (зона) интереса собственника в отношении различных объектов общего имущества или досягаемое пространство реализации его права.

Таким образом, в целях построения эффективного механизма осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме представляется целесообразным автономизировать интересы собственников по территориальному критерию. Под автономизацией интересов понимается выявление физических границ (зоны) интереса.

На базе проведенного исследования сформулируем принцип автономизации интересов собственников общего имущества в доме:

Участие в принятии решения об определенном объекте общего имущества в многоквартирном доме тех собственников, в границах (зоне) интереса которых находится данный объект общего имущества:

для основных объектов - собственников, помещения которых непосредственно связаны с объектом (обслуживаются объектом);

для дополнительных объектов - собственников, участвующих в создании (приобретении) объекта.

Участие в несении бремени расходов в отношении конкретного объекта общего имущества в многоквартирном доме тех собственников, в границах (зоне) интереса которых находится данный объект общего имущества.

Участие в получении доходов в результате исполнения вышеуказанного решения, в извлечении полезных свойств из имущества иным образом только тех собственников, которые участвуют в несении бремени расходов на данный объект общего имущества.

Считаем возможным применение данного принципа при решении вопросов пользования и распоряжения общим имуществом (за исключением сделок и иных действий (кроме реконструкции), влекущих за собой уменьшение размера основного общего имущества; определения пределов использования основного земельного участка; выбора формы управления многоквартирным домом), исполнения обязанностей по его содержанию, оставив осуществление правомочия владения и указанных способов распоряжения за всеми собственниками помещений в доме.

В частности, механизм реализации правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, сформированный с помощью указанного принципа, может быть представлен в виде таблицы (табл. 2).

Таблица 2. Механизм реализации правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме

┌──────────────────────────┬────────┬───────────────────────────────────┐

│Способы распоряжение общим│Объекти-│         Субъектный состав         │

│        имуществом        │  вный  ├───────────┬───────────┬───────────┤

│                          │ состав │  Субъект  │  Субъект  │  Субъект  │

│                          │        │ принятия  │  несения  │ получения │

│                          │        │  решения  │ расходов  │  доходов  │

│                          │        ├───┬───┬───┼───┬───┬───┼───┬───┬───┤

│                          │        │1* │ 2 │ 3 │ 1 │ 2 │ 3 │ 1 │ 2 │ 3 │

├──────────────────────────┼────────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│Сделки  и  иные   действия│Осн.    │ + │   │   │ + │   │   │ + │   │   │