Шпаргалка по "Гражданскому праву"

    2) запретить проживание временных  жильцов в жилом помещении  в случае несоблюдения требований  законодательства о норме жилой  площади на одного человека.

    За  наймодателем следует также признать право требовать выселения временных  жильцов, находящихся в жилом  помещении более срока, на который  они были вселены;

    3) отказать во вселении новых  проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

    4) требовать от нанимателя внесения  платы за пользование жилым  помещением и оплаты коммунальных  услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

    Наниматель  жилого помещения в договоре найма  жилого помещения обязан:

    1) использовать жилое помещение  только для проживания. Использование  жилых помещений для иных целей  не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Так, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" <*> жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении; 

    2) обеспечивать сохранность жилого  помещения и поддерживать его  в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);

    3) проводить текущий ремонт жилого  помещения (п. 1 ст. 681 ГК). Эта обязанность  тесно связана с обязанностью  по обеспечению сохранности жилого  помещения. Поскольку в процессе  использования отдельные элементы  оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются, необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в нормальном состоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя. 

    В договоре найма жилого помещения  норма об обязанности нанимателя осуществлять текущей ремонт носит диспозитивный характер. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на наймодателя;

    4) вносить плату за жилое помещение  в размере, порядке и сроки,  предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).

    В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);

    5) при прекращении договора освободить  и передать жилое помещение  наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность прямо не закреплена, однако следует из существа обязательства - получение жилого помещения в пользование на время.

    Лица, проживающие совместно с нанимателем, по общему правилу, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их действия отвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (п. 3 - 4 ст. 677 ГК). При этом, согласно ГК, указанные лица считаются сонанимателями.

    Специфично  то, что договор о солидарной ответственности заключается с нанимателем, а наймодатель об этом лишь уведомляется, хотя появление новых лиц на стороне нанимателя следовало бы отражать в договоре найма жилого помещения. Вероятно, законодатель не счел нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как это не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а лишь улучшает его положение.

    Наниматель  жилого помещения имеет право:

    1) использовать жилое помещение  для собственного проживания, а  также проживания лиц, вселенных в предусмотренном законодательством порядке;

    2) вселять других лиц для постоянного  проживания при согласии наймодателя  и всех постоянно проживающих  с нанимателем лиц; соблюдении  нормы жилой площади на одного  человека.

    При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий не требуется (ст. 679 ГК);

    3) вселить с согласия лиц, постоянно  с ним проживающих, и с предварительным  уведомлением наймодателя временных  жильцов на срок не более  шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);

    4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК). При этом предполагаемые изменения должны быть согласованы с уполномоченными государственными органами. В ГК не указывается на требования, которые может предъявить наймодатель в случае самовольного переустройства нанимателем жилого помещения. Исходя из ст. 12 ГК РФ, наймодатель в подобных случаях может потребовать восстановления жилого помещения в первоначальном состоянии либо компенсации своих расходов на восстановление жилого помещения;

    5) с согласия наймодателя передать  на срок часть или все нанятое  им помещение в пользование  поднанимателю. Ответственным перед  наймодателем по договору найма  жилого помещения остается наниматель.

    Договор поднайма жилого помещения может  быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Этот договор является возмездным. Срок его действия не может превышать срока договора найма жилого помещения.

    При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

    На  договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве  нанимателя заключить договор на новый срок (ст. 685 ГК).

    Поскольку на поднаем распространяются нормы  ГК и ЖК о договоре найма, договор  с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

    6) по истечении срока договора  заключить договор найма жилого  помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель не  вправе требовать увеличения  числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

    6. В период действия договор  найма жилого помещения может  быть изменен по основаниям, предусмотренным  гл. 29 ГК. Изменение договора коммерческого  найма жилого помещения, за  исключением договора краткосрочного найма, происходит также в случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

    Договор найма жилого помещения может  быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов  для постоянного проживания (ст. 679 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре. 

    Основанием  для изменения договора найма  жилого помещения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

    Договор найма жилого помещения должен быть изменен при принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договора. Поскольку законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением (п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ сохраняется в неизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

    7. Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требованию одной из сторон.

    Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих  в жилом помещении, в любое  время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

    По  заявлению наймодателя договор  коммерческого найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований:

    невнесение  нанимателем платы за жилое помещение  за шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    разрушение  или порча жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

    По  решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений - не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым было нарушено обязательство. Например, срок для погашения задолженности может быть предоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за задержки выплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.

    Если  в течение определенного судом  срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых  мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя  принимает решение о расторжении  договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Подобное решение принимается судом с учетом конкретных обстоятельств дела. К примеру, отсрочка допускается для поиска нанимателем жилого помещения, в которое он мог бы выселиться сразу после принятия решения о расторжении договора. Отсрочка исполнения возможна лишь при заявлении нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такое решение, даже при наличии оснований.

    Законодатель  предусматривает возможность в  определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 91 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким образом, по заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений договора его участниками.

    Расторжение договора найма жилого помещения  в случае нарушения нанимателем  договора можно рассматривать как  меру оперативного воздействия.

    За  нарушение обязательств стороны  договора найма жилого помещения  несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность. 
 
 
 
 

    Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией  на нужды социально незащищенных групп населения предусматривает  возможность решения жилищных проблем  основной части работающего населения, располагающего средними доходами, с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"  была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. 

    Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит - кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

    Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

    Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

    1) предварительная квалификация (одобрение)  заемщика;

    2) оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита  и определение максимально возможной  суммы ипотечного кредита с  учетом доходов заемщика, наличия  собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

    3) подбор квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика  и требованиям кредитора;

    4) оценка жилья - предмета ипотеки  с целью определения его рыночной  стоимости;

    5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.