Шпаргалка по "Гражданскому праву"

                16. Договор аренды: понятие, основные элементы. 

    Статья 606. Договор аренды

    По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. 

    Статья 607. Объекты аренды

    1. В аренду могут быть переданы  земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается.

    2. Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду  земельных участков и других  обособленных природных объектов.

    3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

    Статья 608. Арендодатель

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду. 
 

    1. Понятие договора аренды. Договор  аренды, именуемый также имущественным  наймом, - традиционный институт  гражданского права, известный  еще римскому праву. Возникновение  этого института предопределено  стремлением участников гражданского  оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.

    Согласно  ГК договор аренды (имущественного найма) - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

    Договор аренды (имущественного найма) наряду с договором найма жилого помещения  относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества  и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное  пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным. Договор аренды транспортных средств в ГК (в отличие, например, от ст. 198, 211 КТМ) рассматривается как реальный (ст. 632, 642 ГК).

    ГК - это основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик  об аренде 1989 г. <1> признаны не подлежащими  применению на территории Российской Федерации, о чем говорится в  ст. 3 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом "О защите прав потребителей", отношения по финансовой аренде - Федеральным законом от 29 октября 1998 г. "О финансовой аренде (лизинге)" <3>. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств (см., в частности, гл. X, XI КТМ). Специальные правила сдачи в аренду могут быть установлены законом для таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты (п. 2 ст. 607 ГК; ст. 22, 27 ЗК и др.). К договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п. 3 ст. 609 ГК) <4>.

    В изложенном выше определении выделяются несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества. Прежде всего, передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. По общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование. Но возможна аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование. К примеру, по договору аренды каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи, телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи их во владение абонента (см., например, ст. 76 ВК). Однако в любом случае владение и (или) пользование имуществом всегда временно. Именно временным характером владения и (или) пользования, прежде всего и отличается договор аренды от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества, как договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление). Названные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. По договорам же купли-продажи, мены и дарения - как индивидуально-определенные вещи, так и определенные родовыми признаками, потребляемые и непотребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые.

    Основной  особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества  во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер, а договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения - субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК). И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК).

    Пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права пользования  имуществом и сопряжено с такой  его эксплуатацией арендатором, которая связана с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования имущества. Этими качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг. По договору на оказание услуг заказчику может быть предоставлено во временное пользование имущество исполнителя, однако интерес заказчика сводится к получению именно услуги как таковой с исключением возможности пользования соответствующим имуществом с целью присвоения плодов, продукции и доходов, получаемых в результате использования имущества. Кроме того, предоставление услуги, сопряженное с эксплуатацией вещи, не влечет отчуждение собственника от права на ее пользование  

    Аренде  присущи и некоторые другие характерные  черты. В тех случаях, когда арендатор  получает имущество во владение, он приобретает статус его титульного владельца. Наделение арендатора подобным статусом влечет предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц (ст. 305 ГК). Это означает, в частности, что независимо от того, где и у кого будет обнаружена арендованная вещь, возможно, ее взыскание по требованию арендатора. Суть аренды состоит и в том, что при переходе права собственности или иного ограниченного вещного права на вещь к третьим лицам договор аренды сохраняет силу в полном объеме (п. 1 ст. 617 ГК). Иными словами, за правом аренды признается право следования за вещью. 

    Предоставление  арендатору вещно-правовой защиты и  признание за правом аренды права следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания для отнесения этого права к числу вещных прав. Споры о юридической природе прав арендатора велись еще в дореволюционной российской литературе. Вместе с тем права арендатора, на наш взгляд, носят обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер. Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с титульным владельцем имущества. Их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом, вплоть до его отчуждения, определяется условиями конкретного арендного договора. Устанавливаются права и обязанности в отношении арендатора и арендодателя, а не третьих лиц. И решающее значение для удовлетворения интереса управомоченного лица имеет поведение обязанного лица. Для вещных прав такое положение невозможно. Правоотношение, порождаемое договором аренды, таким образом, носит относительный характер.

    К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании разных критериев. В их основе лежит совокупность юридических и экономических признаков: предмет аренды, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, высокая стоимость объекта, его особая значимость для гражданского оборота, различие условий и особые цели пользования имуществом и др. Это предопределило и результат: нетрудно заметить, например, что аренда здания, сооружения, предприятия, отнесенных к недвижимости транспортных средств, представляет собой аренду недвижимости, т.е. одного и того же вида имущества, однако, несмотря на это, отнесена к разным видам договора аренды <*>.

--------------------------------

    <*> В то же время аренда недвижимости  не выделена в ГК в самостоятельный  вид договора аренды в отличие  от продажи недвижимости (см. §  7 гл. 30 ГК). 

    Помимо  специальных видов договоров  аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625).

    2. Стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать  любое физическое или юридическое  лицо (включая иностранное), имеющее титул, как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, 665 ГК). В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность (п. 1 ст. 626 ГК).

    В первую очередь правом сдачи имущества  в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности (ст. 209 ГК). Собственник  вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Последнее возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти. Участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества осуществляется через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК).

    К лицам, не являющимся собственниками, но управомоченным законом выступать  арендодателями, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК); казенные предприятия, как субъекты права оперативного управления (ст. 297 ГК); учреждения в отношении имущества, приобретенного ими на доходы, полученные в результате разрешенной предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК). Особенности сдачи имущества в аренду названными субъектами определяются, кроме ГК, Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"  (см. ст. 18, 19), другими федеральными законами и иными правовыми актами.

    Арендаторами  по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и  юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых  видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором  жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

    Идее  придания устойчивого характера  арендным отношениям служит правило ст. 617 ГК о сохранении силы договора при изменении сторон. При этом при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует, как уже отмечалось, правило о следовании права аренды за вещью. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

    Аналогичный подход сохранен в ГК и при смене  арендатора, если такая смена произошла  вследствие смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок. Правило это диспозитивное и может быть изменено законом или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, лишь когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. К примеру, отказ допустим, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести учебные занятия в школе, которые не способен вести его наследник.

    3. Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Так, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК).