Шпаргалка по "Гражданскому праву"

    3) помещение должно быть изолированным,  т.е. имеющим самостоятельный  вход, и отделенным от других  помещений. Не может передаваться  по договору найма помещение,  имеющее общий вход с другим  помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений. 

    Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим  нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

    Помещение, признанное в установленном порядке  непригодным для проживания, не может  быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства (ст. 168 ГК).

    Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания". 

    Непригодными  для проживания признаются жилые  дома (жилые помещения):

    а) находящиеся в ветхом состоянии;

    б) находящиеся в аварийном состоянии;

    в) в которых выявлено вредное воздействие  факторов среды обитания.

    Таким образом, возможность безопасного  использования жилого помещения  определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

    Критерии  и технические условия отнесения  жилых домов (жилых помещений) к  категории ветхих или аварийных  должны определяться Министерством  промышленности и энергетики РФ.

    Критерии  отнесения жилых домов (жилых  помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

    Размер  жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.

    Вместе  с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК, пригодность  жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством. Одним  из критериев определения пригодности  для проживания является определенный размер жилого помещения. ГК (ст. 679) устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для договора коммерческого найма необходимо соблюдение не нормы предоставления жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади. Причем эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.

    Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно либо вообще не определено, договор считается  незаключенным.

    Существенное  условие договора найма жилого помещения - цена (размер платы за наем). 

    По  поводу того, следует ли условие  о цене считать существенным для  договора найма жилого помещения, высказываются  разные точки зрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться  в качестве существенного условия данного договора. Соответственно при отсутствии в договоре найма условия о цене следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Однако представляется, что определение размера наемной платы в договоре найма жилого помещения зависит от ряда факторов, характеризующих жилое помещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень благоустроенности. Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение. Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилые помещения, находящиеся в одном доме, могут различаться по их состоянию (помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст. 424 ГК к договору найма жилого помещения представляется невозможным, равно как при определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). 

    В договоре коммерческого найма жилого помещения цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Кодекс допускает  возможность ограничения свободы  сторон в формировании данного условия путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

    Платежи нанимателей, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности  включают плату за:

    а) содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

    б) капитальный ремонт жилищного фонда;

    в) наем жилья.

    Размер  платы за содержание и ремонт жилья  в жилищном фонде любой формы  собственности зависит от общей  площади жилого помещения и комплекса  оказываемых услуг.

    Размер  платы за наем жилого помещения устанавливается в зависимости от общей площади и качества жилого помещения (ст. 15.1 Основ федеральной жилищной политики).

    Одностороннее изменение размера платы за жилое  помещение не допускается, за исключением  случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

    Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату  ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Это правило  является императивным для договора социального найма, а к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре (п. 3 ст. 682 ГК).

    Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. К примеру, на практике часто  жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

    Еще одним условием, обычно указываемым  в договоре коммерческого найма  жилого помещения, является срок. Договор  коммерческого найма жилого помещения  заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения.

    Договоры  коммерческого найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК). Однако эти ограничения диспозитивны. Перечисленные возможности могут быть предоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.

    5. Стороны договора найма жилого  помещения наделены взаимными  правами и обязанностями.

    Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:

    1) передать нанимателю указанное  в договоре свободное жилое  помещение в состоянии, пригодном  для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

    Таким образом, исполнение обязательства  по передаче жилого помещения будет  считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

    помещение должно быть свободным, т.е. в нем  не должны на момент передачи постоянно  или временно находиться иные лица;

    помещение должно быть в состоянии, пригодном  для проживания;

    2) осуществлять надлежащую эксплуатацию  жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК). 

    Вопрос  о правовой природе отношений  по обеспечению граждан коммунальными  услугами в науке решается неоднозначно. Одни считают, что это самостоятельные  обязательственные отношения, которые  возникают из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами. Требования к объекту договора найма предполагают определенный уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно определенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения с предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель получает эти услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем договором найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей организацией; 

    3) производить капитальный ремонт  сданного внаем жилого помещения.

    Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).

    ГК  не предусматривает обязанности  наймодателя по обеспечению нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор коммерческого найма заключается на ограниченный срок - до пяти лет, у наймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в капитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов из жилого помещения, но, тем не менее, заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности.

    Вместе  с тем законодательство не исключает  возможности установления в договоре обязанности наймодателя предоставить другое жилое помещение при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;

    4) не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    Если  наймодатель отказался от продления  договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в  течение года со дня истечения  срока договора найма жилого помещения  заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать  признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

    Наймодатель по договору найма жилого помещения  вправе:

    1) с согласия нанимателя переоборудовать  жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;