19663,33
18727,06
17835,3
8493,0
PGI здания
5
4
3
2
1
Период
Показатель
Расчеты к прогнозу доходов
- Расчет ставки арендной платы
(по условию арендная плата увеличивается ежегодно на
5%):
- 2-й год: здания =
500 + 5% = 525 руб. , подвала = 150 + 5% = 157,5 руб.
- 3-й год:
525 + 5% = 551,25 руб., подвала = 157, 5+ 5% = 165,37 руб.
- 4-й год:551,25
+ 5% = 578,81 руб., подвала = 165,37 + 5% = 173,64 руб.
- 5-й год:578,81
+ 5% = 607,75 руб., подвала = 173, 64 + 5% = 182,32 руб.
- PGI здания 1-й
год:
500 * 2831 * 6 = 8493000 руб. или 8493,0 тыс. руб.
- PGI здания 2-й
год:
525 * 2831 * 12 = 17835300 руб. или 17835,3 тыс. руб.
- PGI здания 3-й
год:
551,25 * 2831 * 12 = 18727065 руб. или 18727,06 тыс. руб.
- PGI здания 4-й
год:
578,81 * 2831 * 12 = 19663333,32 руб. или 19663,33 тыс. руб.
- PGI здания 5-й
год:
607,75 * 2831 * 12 = 20646483 руб. или 20646,48 тыс. руб.
- PGI подвала 1-й
год:
150 * 131 *6 = 117900 руб. или 117,9 тыс. руб.
- PGI подвала 2-й
год:
157,5 * 131 * 12 = 247590 руб. или 247,59 тыс. руб.
- PGI подвала 3-й
год:
165,37 * 131 *12= 259961,64 руб. или 259,96 тыс. руб.
- PGI подвала 4-й
год:
173,64 * 131 *12= 272962,08 руб. или 272,96 тыс. руб.
- PGI подвала 5-й
год:
182,32 * 131 *12 = 286607,04 руб. или 286,61 тыс. руб.
- PGI 1-й год =
8493,0 + 117,9 = 8610,9 тыс. руб.
- PGI 2-й год =
17835,3 + 247,59 = 9041,44 тыс. руб.
- PGI 3-й год =
18727,06 + 259,96 = 9493,51 тыс. руб.
- PGI 4-й год =
19663,33 + 272,96 = 9968,15 тыс. руб.
- PGI 5-й год =
20646,48 + 286,61 = 10466,5 тыс. руб.
- EGI 1-й год =
8610,9 * 0,70 = 6027,63 тыс. руб.
- EGI 2-й год =
18082,9 * 0,85 = 15370,46 тыс. руб.
- EGI 3-й год =
18987 * 0,90 = 17088,3 тыс. руб.
- EGI 4-й год =
19936,3 * 0,95 = 18939,48 тыс. руб.
- EGI 5-й год =
20933,1 * 0,95 = 19886,44 тыс. руб.
Составление прогноза операционных расходов (ОЕ)
- При составлении прогноза расходов необходимо обратить внимание на статьи, которые указаны в расчете на один месяц и осуществить расчет на год, с учетом того, что в году
12 мес.
- Такими статьями являются:
- Заработная плата персонала;
- Начисления на заработную плату;
- Оплату коммунальных услуг;
- Прочие расходы.
Особенность расчета расходов в первый год
- При составлении прогноза расходов, необходимо в статьях расходов выявить те, которые имеют место даже при отсутствии работы здания, т.е. в период текущего ремонта:
- Оплата коммунальных услуг;
- Налог на имущество;
- Амортизационные отчисления.
- Таким образом, в первые полгода работы здания операционные расходы будут иметь место только по перечисленным статьям.
Расчет чистого операционного дохода
- После завершения составления прогноза доходов
(EGI) и расходов
(ОЕ) каждого года, необходимо найти разницу между ними, которая и представляет собой чистый операционный доход
(NOI)
- NOI = EGI - ОЕ
Расчет суммарного чистого операционного дохода
- Суммарный чистый операционный доход складывается из чистого операционного дохода от аренды здания и чистого операционного дохода от кафе
- NOIсумм = NOIаренды + NOIкафе
Прогноз операционных расходов
17759
17004,1
16284,3
15597,9
12386,7
Итого
2400,29
2330,26
2262,37
2196,62
2132,64
Прочие расходы
-
-
-
-
2500
Стоимость ремонта
318,50
318,50
318,50
318,50
318,50
Амортизационные
отчисления
524,00
530,37
536,74
543,11
549,48
Налог на имущество
4000,48
3883,89
3770,86
3661,03
3554,4
Оплата коммунальных
услуг
840,74
800,71
762,58
726,26
691,68
Начисления на
заработную плату
3208,94
3056,13
2910,6
2772
2640
Заработная плата
персонала
5