Подсказка по прогнозированию расходов
- Элемент расходов «амортизационные отчисления» будет иметь одинаковое значение для каждого из пяти лет прогнозного периода и рассчитывается по формуле:
- Амортизационные отчисления = VR*0,01 (1% от полной восстановительной стоимости здания).
- Амортизационные отчисления = 31850,44 * 0,01 = 318,50 тыс. руб.
Расчет налога на имущество
- Для расчета налога на имущество необходимо рассчитать остаточную стоимость здания в каждый из пяти лет прогнозного периода.
- В
1-й год прогнозного периода остаточная стоимость принимается равной
VRES
(этот показатель рассчитан в
затратном подходе).
- Остаточная стоимость 1-го года составит 27474,21 тыс. руб.
- Налог на имущество 1-й год = 27474,21 * 0,02 = 549,48 тыс. руб.
Остаточная стоимость 2-го и последующих лет
- Во
2-ой и последующие годы остаточная стоимость объекта будет ежегодно уменьшаться, т.к. с каждым годом износ накапливается.
- Остаточная стоимость 2-го года будет меньше, чем остаточная стоимость 1-го года на величину амортизационных отчислений.
- Остаточная стоимость 2-го года = 27474,21 - 318,50 = 27155,71 тыс. руб.
- Налог на имущество 2-й год = 27155,71 * 0,02 = 543,11 тыс. руб.
- Остаточная стоимость 3-го года меньше, чем остаточная стоимость 2-го года тоже на величину амортизационных отчислений и т.д.
- Остаточная стоимость 3-го года = 27155,71 - 318,50 = 26837,21 тыс. руб.
- Налог на имущество 3-й год = 26837,21 * 0,02 = 536,74 тыс. руб.
- Остаточная стоимость 4-го года = 26837,21 – 318,50 = 26518,71 тыс. руб.
- Налог на имущество 4-й год = 26518,71 * 0,02 = 530,37 тыс. руб.
- Остаточная стоимость 5-го года = 26518,71 – 318,50 = 26200,21 тыс. руб.
- Налог на имущество 5-й год = 26200,21 * 0,02 = 524,00 тыс. руб.
Учет инфляции при составлении прогноза денежных потоков
- Анализ рынка показывает, что, начиная со
2-го года, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
- Арендная плата на 5%;
- Чистый доход от кафе на
2%;
- Заработная плата персонала на 5%;
- Коммунальный услуги и прочие расходы на 3%.
Величина ставки дисконтирования
- Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне
22% для первого года использования здания;
- 25% для второго года;
- 27% для третьего года;
- 29% для четвертого года;
- 30% для пятого года.
Алгоритм расчета стоимости объекта с применением доходного метода
- Составить прогноз доходов по каждому из пяти лет прогнозного периода, для этого необходимо рассчитать:
- PGI здания (потенциальный валовой доход)
= арендная плата 1
кв.м. за 1
мес.*кол-во кв.м. здания*число месяцев работы здания в
году
- PGI подвала (потенциальный валовой доход)
= арендная плата 1
кв.м. за 1
мес.*кол-во кв.м. подвала*число месяцев работы здания в
году
Продолжение прогнозирования доходов
- Найти общий потенциальный валовой доход каждого года:
- PGI = PGI здания +
PGI подвала
- Найти
EGI – действительный валовой доход
(доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду)
- EGI = PGI * % сданных площадей
Прогноз доходов
19886,44
18939,48
17088,3
15370,46
6027,63
EGI
20933,1
19936,3
18987
18082,9
8610,9
PGI
286,61
272,96
259,96
247,59
117,9
PGI подвала
20646,48