Комплексная задача по оценке недвижимости

 
 
 
 

Подсказка по прогнозированию расходов 

• Элемент расходов «амортизационные отчисления» будет иметь одинаковое значение для каждого из пяти лет прогнозного периода и рассчитывается по формуле:
• Амортизационные отчисления = VR*0,01 (1% от полной восстановительной стоимости здания).
• Амортизационные отчисления = 31850,44 * 0,01 = 318,50 тыс. руб.

 
 
 
 

Расчет налога на имущество 

• Для расчета налога на имущество необходимо рассчитать остаточную стоимость здания в каждый из пяти лет прогнозного периода.
• В 1-й год прогнозного периода остаточная стоимость принимается равной VRES (этот показатель рассчитан в затратном подходе).
• Остаточная стоимость 1-го года составит 27474,21 тыс. руб.
• Налог на имущество 1-й год = 27474,21 * 0,02 = 549,48 тыс. руб.

 
 
 
 

Остаточная стоимость 2-го и последующих лет 

• Во 2-ой и последующие годы остаточная стоимость объекта будет ежегодно уменьшаться, т.к. с каждым годом износ накапливается.
• Остаточная стоимость 2-го года будет меньше, чем остаточная стоимость 1-го года на величину амортизационных отчислений.
• Остаточная стоимость 2-го года = 27474,21 - 318,50 = 27155,71 тыс. руб.
• Налог на имущество 2-й год = 27155,71 * 0,02 = 543,11 тыс. руб.
• Остаточная стоимость 3-го года меньше, чем остаточная стоимость 2-го года тоже на величину амортизационных отчислений и т.д.
• Остаточная стоимость 3-го года = 27155,71 - 318,50 = 26837,21 тыс. руб.
• Налог на имущество 3-й год = 26837,21 * 0,02 = 536,74 тыс. руб.
• Остаточная стоимость 4-го года = 26837,21 – 318,50 = 26518,71 тыс. руб.
• Налог на имущество 4-й год = 26518,71 * 0,02 = 530,37 тыс. руб.
• Остаточная стоимость 5-го года = 26518,71 – 318,50 = 26200,21 тыс. руб.
• Налог на имущество 5-й год = 26200,21 * 0,02 = 524,00 тыс. руб.

 
 
 
 

Учет инфляции при составлении прогноза денежных потоков 

• Анализ рынка показывает, что, начиная со 2-го года, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
• Арендная плата на 5%;
• Чистый доход от кафе на 2%;
• Заработная плата персонала на 5%;
• Коммунальный услуги и прочие расходы на 3%.

 
 
 
 

Величина ставки дисконтирования 

• Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года использования здания;
• 25% для второго года;
• 27% для третьего года;
• 29% для четвертого года;
• 30% для пятого года.

 
 
 
 

Алгоритм расчета стоимости объекта с применением доходного метода 

• Составить прогноз доходов по каждому из пяти лет прогнозного периода, для этого необходимо рассчитать:
• PGI здания (потенциальный валовой доход) = арендная плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. здания*число месяцев работы здания в году
• PGI подвала (потенциальный валовой доход) = арендная плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. подвала*число месяцев работы здания в году

 
 
 
 

Продолжение прогнозирования доходов 

• Найти общий потенциальный валовой доход каждого года:
• PGI = PGI здания + PGI подвала
• Найти EGI – действительный валовой доход (доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду)
• EGI = PGI * % сданных площадей

 
 
 
 

Прогноз доходов 

19886,44 

18939,48 

17088,3 

15370,46 

6027,63 

EGI 

20933,1 

19936,3 

18987 

18082,9 

8610,9 

PGI 

286,61 

272,96 

259,96 

247,59 

117,9 

PGI подвала 

20646,48