Оценка недвижимости

Содержание

Введение 

1.Понятие, цели  финансового анализа в оценке  бизнеса

1.1 Понятие и  цели финансового анализа, необходимая  отчетность для финансового анализа

1.2 Корректировка  финансовой отчетности в целях  оценки бизнеса

2. Применение  методов финансового анализа  в целях оценки бизнеса 

2.1 Основные процедуры,  методы финансового анализа 

2.2 Практическое  применение результатов финансового  анализа в оценке бизнеса

Заключение 

Список использованной литературы

Введение

Анализ финансово-хозяйственной  деятельности - это процесс, при помощи которого мы оцениваем прошлое и  текущее финансовое положение и  результаты деятельности организации. Однако при этом главной целью  является оценка финансово-хозяйственной  деятельности организации относительно будущих условий существования.

Информационной  базой финансового анализа является финансовая (бухгалтерская) отчетность, потому что в классическом понимании  финансовый анализ - это анализ данных финансовой отчетности.

Анализ финансовой отчетности выступает как инструмент для выявления проблем управления финансово-хозяйственной деятельностью, для выбора направлений инвестирования капитала и прогнозирования отдельных  показателей.

Основной целью  анализа финансовой отчетности является получение ключевых (наиболее информативных) параметров, дающих объективную и  наиболее точную картину финансового  состояния и финансовых результатов  деятельности предприятия. Цель анализа  достигается в результате решения  определенного взаимосвязанного набора аналитических задач.

Финансовый анализ решает следующие задачи:

оценивает структуру  имущества организации и источников его формирования;

выявляет степень  сбалансированности между движением  материальных и финансовых ресурсов;

оценивает структуру  и потоки собственного и заемного капитала в процессе экономического кругооборота, нацеленного на извлечение максимальной или оптимальной прибыли, повышение финансовой устойчивости, обеспечение платежеспособности и т.п.;

оценивает правильное использование денежных средств  для поддержания эффективной  структуры капитала;

оценивает влияние  факторов на финансовые результаты деятельности и эффективность использования  активов организации;

осуществляет  контроль за движением финансовых потоков  организации, соблюдением норм и  нормативов расходования финансовых и  материальных ресурсов, целесообразностью  осуществления затрат.

Немаловажную  роль играет финансовый анализ в оценке бизнеса, поскольку на его основании  принимаются решения о выборе тех или иных подходов к оценке стоимости. В этом выражается актуальность выбранной темы.

Объектом исследования являются финансовые коэффициенты, применяемые  в практике финансового анализа.

Предметом исследования являются система отношений на предприятии, направленных на изучение, анализ финансового  состояния предприятия.

Целью нашей  работы является изучение методов, техники  финансового анализа для целей  оценки бизнеса.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть особенности  финансового анализа в оценке бизнеса;

проанализировать  состав отчетности, необходимой для  анализа;

рассмотреть процедуры  корректировки финансовой отчетности;

рассмотреть основные процедуры финансового анализа  на предприятии;

выявить роль финансового  анализа в оценке бизнеса.

1. Понятие, цели  финансового анализа  в оценке бизнеса

1.1 Понятие и цели  финансового анализа,  необходимая отчетность  для финансового  анализа

Финансовый анализ оцениваемого предприятия проводится на основе баланса предприятия, отчета о финансовых результатах, данных аналитических  и синтетических счетов бухгалтерского учета и других финансовых документов.

Основная цель финансового анализа - определить реальное финансовое состояние предприятия  на дату оценки и найти резервы  его улучшения.

Финансовое состояние - это способность предприятия  финансировать свою деятельность, оно  характеризуется обеспеченностью  финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия, целесообразностью их размещения и эффективностью использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами, платежеспособностью и финансовой устойчивостьюЩербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - 2-е изд., испр. - Москва: Омега-Л,2007. - С. 71.

Финансовое состояние  предприятия является комплексным  понятием. Оно характеризуется системой показателей, отражающих реальные и  потенциальные финансовые возможности  фирмы как партнера по бизнесу, объекта  инвестирования, капитала, налогоплательщика.

Финансовое состояние  может быть устойчивым, неустойчивым и кризисным. Основная характеристика хорошего финансового состояния - способность  предприятия своевременно производить  платежи, финансировать свою деятельность на расширенной основе.

Финансовое состояние  предприятия может ухудшаться или  улучшаться под влиянием совокупности внутренних и внешних факторов. К  числу первых относятся качество менеджмента, имущественное положение  фирмы. Внешними (макрофакторами) являются изменения налоговой системы, кредитной  политики, конъюнктуры рынка и  т. п.

При оценке стоимости  бизнеса, наряду с определением реального  финансового состояния предприятия  цели финансового анализа можно  дополнить следующимиКовалев В.В. Финансовый анализ: управление капиталом, выбор инвестиций, анализ отчетности. - М.: Финансы и статистика, 2006. - С. 24.:

определение реальной доходности оцениваемого предприятия  для корректного прогнозирования  денежных потоков;

выявление степени  соответствия финансовой отчетности оцениваемого предприятия общепринятым в отрасли  принципам бухгалтерского учета;

сравнение оцениваемого предприятия с его аналогами  для оценки риска, присущего данному  бизнесу, и параметров его стоимости;

оценка экономических  возможностей и перспектив бизнеса;

корректировка финансовых отчетов для целей  оценки.

Ретроспективная финансовая отчетность за последние  три - пять лет анализируется оценщиком  с целью определения потенциала бизнеса на основе его текущей  и прошлой деятельности. Желательно использовать отчетность, прошедшую  аудиторскую проверку; в отчете должно быть указано, есть или нет заключение аудитора.

В зависимости  от целей оценки и применяемых  методов финансовый анализ может  быть направлен на определение степени  рисков, сопоставление с предприятиями-аналогами, прогнозирование доходности, что  позволяет изучить показатели самого предприятия по годам, выявить тенденции, увидеть в динамике происходящие изменения в структуре капитала компании, источниках финансирования и т.п.

Повторим, что  в соответствии с целями оценки бизнеса  степень детализации финансового  анализа может быть различной:

экспресс-анализ, при котором анализируются данные бухгалтерской отчетности, оценивается  финансовая устойчивость и динамика развития, показатели оцениваемого предприятия  сравниваются с абсолютными, отраслевыми  или с показателями предприятий-аналогов;

детальный анализ финансовой устойчивости направлен  на более тщательную оценку имущественного и финансового состояния, возможностей и перспектив развития предприятия (анализируются баланс, отчет о  финансовых результатах, данные аналитического и производственного учета).

Анализу и корректировке  в целях оценки бизнеса подвергаются баланс и отчет о финансовых результатах. Баланс предприятия отражает финансово-имущественное  состояние предприятия на конкретную дату. Отчет о финансовых результатах  отражает выручку, затраты и прибыль  предприятия за определенный период (квартал, год).

Скорректированные баланс и отчет о финансовых результатах  используются в каждом из подходов к оценке. При осуществлении оценки с применением различных подходов уделяется большее или меньшее  внимание тому или другому бухгалтерскому документу Щербаков В.А., Щербакова  Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - 2-е изд., испр. - Москва: Омега-Л,2007. - С. 72.:

при оценке затратным  подходом основное внимание уделяется  анализу и корректировке баланса  предприятия;

при использовании  сравнительного подхода анализируются  и баланс, и отчет о финансовых результатах оцениваемого предприятия  и его аналогов;

в случае оценки доходным подходом больше внимания уделяется  анализу и корректировке отчета о финансовых результатах, где наиболее полно представлена информация о  доходности предприятия, на основе которой  прогнозируются денежные потоки.

При оценке следует  учитывать ряд обстоятельств, затрудняющих применение финансовой отчетности для  целей оценкиБочаров В.В. Финансовый анализ. - Спб.: Питер, 2003. - С.210.:

финансовая отчетность содержит только ретроспективную информацию;

финансовая отчетность устаревает к дате оценки (если дата оценки не зафиксирована в прошлом);

отчетность может  содержать единовременные не характерные  для оцениваемого бизнеса доходы и расходы;

стоимость активов, отраженная в балансе, редко соответствует  их рыночной стоимости;

некоторые активы не отражены в балансе, например полностью  самортизированные здания, срок экономической  «жизни» которых еще не закончился;

отчетность может  не отражать реального состояния  дел из-за ведения двойной бухгалтерии;

отчетность может  содержать ошибки бухгалтера.

Финансовая отчетность, не подвергавшаяся аудиторской проверке, должна анализироваться более тщательно. После сбора бухгалтерской отчетности осуществляется ее корректировка для  целей оценки.

Общие правила  и принципы ведения бухгалтерского учета могут различаться, что  отражается в учетной политике и  финансовой отчетности. Для получения  сопоставимости информации необходима корректировка - нормализация финансовых документов за предшествующие периоды (обычно три - пять лет) в целях установления показателей, характерных для нормального  ведения предпринимательской деятельностиБочаров  В.В. Финансовый анализ. - Спб.: Питер, 2003. - С.211..

Общие корректировки  финансовой отчетности бизнеса позволяют  приблизить к экономической реальности финансовую отчетность предприятия  и, соответственно, потоки доходов.

Корректировки показателей финансовых отчетов  проводятся для показателей, которые  имеют прямое отношение к процессу оценки. Корректировки могут быть целесообразными по следующим причинамСимионова  Н.Е. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов-на-Дону, 2004. - С.89.:

привести показатели поступлений и расходов к уровню, который характерен для операционной (основной, производственной) деятельности, которую предполагается продолжать;

представить сопоставимые финансовые данные по рассматриваемому бизнесу и аналогичным бизнесам;

привести показатели, приведенные в отчетах, в соответствие с рыночными стоимостями;

сделать поправки с учетом стоимости активов и  обязательств, не связанных с операционной (основной, производственной) деятельностью  и соответствующих поступлений  и расходов;

сделать поправки с учетом поступлений и расходов, не связанных с хозяйственной  деятельностью.

Основные направления  корректировок - исключение из финансовых отчетов следующих доходов и  расходов Симионова Н.Е. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса). - Ростов-на-Дону, 2004. - С.890.: