Оценка недвижимости

Содержание

Введение……………………………………………………………………..….2

1. Отчет об оценке рыночной  стоимости жилой недвижимости

1.1 Титульный лист………………………………………………….……..…...4

1.2. Сопроводительное письмо……………………………………….……..…5

1.3. Дата и объем технического освидетельствования………………...……..6

1.4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе…………..…….7

1.5. Анализ местоположения объекта оценки…………………………..…....15

1.6. Описание объекта оценки…………………………………………….…..16

1.7. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом………...17

1.8. Определение рыночной стоимости доходным подходом………………23

1.9.Согласование результатов  оценки………………………………………..28

Заключение……………………………………………………………………..29

Список литературы…………………………………………………………….30

Приложения…………………………………………………………………….31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом  обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Согласно ст 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[1]

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не только в роли места проживания, но также и как объект экономических  и правовых отношений, так и вложение капитала

Оценка недвижимого имущества  необходима при:

- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

-  акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- кадастровой оценке для  целей налогообложения объектов  недвижимости;

- страхование объектов недвижимости;

- ликвидация объектов  недвижимости;

- разработка инвестиционных  проектов и привлечение инвесторов;

- и других операциях  связанных с реализацией имущественных  прав на объекты не движимости. [7]

Оценка недвижимого имущества  помогает определить реальную стоимость объекта на рынка и, следовательно, максимально выгодно им распорядиться.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Титульный лист.

 

Тюменский государственный архитектурно-строительный университет

 

 

Отчет: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 133, кв. 57.»

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКАЗЧИК: Иванов.И.И.

 

 

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Тюменский государственный  архитектурно-строительный университет

 

 

 

Дата проведения оценки: 29 октября 2012 года.

 

 

 

 

 

 

 

Сопроводительное  письмо

Уважаемый Иванов Иван Иванович

В соответствии с договором  № 001, заключенным между Вами и  обществом с ограниченной ответственность, в лице генерального директора, произведена  оценка объекта, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную  по адресу: г. Тюмень, ул. Республики 133, кв. 57, по состоянию на 29 октября 2012г.

Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта для  реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это  письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.[4] Полня характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом с учётом всех принятых допущений и ограничений.

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяет сделать вывод, что рыночная стоимость объекта  оценки, включающая в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу : г. Тюмень, ул. Республики 133, кв. 57 по состоянию на 10 ноября 2011г, с учетом округления составляет

2 982 000 руб.

(два миллиона девятьсот восемьдесят две тысяч рублей)

Настоящий отчет составлен  в соответствии с Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998. № 135-ФЗ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Дата и объем  технического освидетельствования

 

Техническое обследование проводилось  в период с 29 октября 2012 года по 10 ноября 2012 года.

Процесс технического освидетельствования  включал в себя общий визуальный осмотр объекта оценки - двухкомнатной  квартиры, состоящей из двух жилых  комнат, кухни, прихожей, коридора, ванной, санузла и балкона. При осмотре  жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления,  горячим и холодным водоснабжением. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном  состоянии. Санузел и ванная комната  удовлетворяют санитарно-гигиеническим  требованиям. Вся сантехника находится  в хорошем состоянии.

В процессе обследования был также осмотрен подъезд. Выявлены небольшие трещины, но явных деформаций и повреждений нет, следы устранения дефектов так же отсутствуют.

Затем был изучен технический  паспорт и установлено, что оцениваемый  объект действительно является личной собственностью заказчика (на основании свидетельства о регистрации права собственности).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ социально-экономической  ситуации в регионе

 

Природно-климатические  ресурсы Тюменской области.

Тюменская область — субъект Российской Федерации, входит в состав Уральского федерального округа. Административный центр — г. Тюмень.

граничит с Курганской, Свердловской, Омской, Томской областями, Ненецким автономным округом, Республикой Коми, Красноярским краем, Пермским краем и Северо-Казахстанской областью Казахстана. Это единственный регион России, простирающийся (вместе с автономными округами) от Северного Ледовитого океана на севере до государственной границы на юге.

Тюменская область (с автономными  округами ХМАО и ЯНАО) находится  в юго-восточной части Западно-Сибирской  низменной равнины.

Область находится в природных  зонах арктических пустынь, тундры, лесотундры , тайги, смешанных лесов и лесостепи.

В большей части территории, область имеет экстремальные  природно-климатические условия— 40 % её отнесено к районам Крайнего Севера или приравнено к ним. Климат арктический, субарктический на севере и умеренный — в центре и на юге.

Средняя температура января колеблется от −17°Ст в районе Тюмени, до −27°С на севере.

По территории области  протекает более 70 тысяч водотоков и озёр. Крупнейшие реки области — Обь (185 км³/год) и Иртыш (36,5 км³/год) — имеют судоходное значение. [10]

В Тюменской области сосредоточена  основная часть запасов нефти  и газа страны. Общий объём поисково-разведочного бурения превысил 45 млн. км. Добыча нефти сосредоточена в Среднем Приобье. Газ добывается преимущественно в северных районах.

Рудные полезные ископаемые и драгоценные камни открыты  на восточном склоне Приполярного и  Полярного Урала (в частности, месторождения свинца, меди, хромитов).

Большая часть территории (43 млн га) покрыта лесами.

Лесотундра - это весьма своеобразный комплекс сосуществующих и часто  сменяющих друг друга тундр, редколесий, участков лиственничных лесов и  болот. Тайга - самая крупная из пересекающих Тюменскую область растительных зон. Полоса таёжных лесов заключена  между 58 град. и 66 град. с. ш. Протяженность  её составляет 1200 км и занимает она  три четверти территории области. По лесным ресурсам область занимает третье место в Российской Федерации. [10]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основные итоги  социально-экономического развития Тюменской  области (без автономных округов) за январь-июнь 2012 года

 

1. Общая оценка  социально-экономической ситуации  в регионе

В I полугодии 2012 года общая  ситуация в реальном секторе экономики  и социальной сфере области характеризовалась  позитивными процессами. В промышленности достигнуто значительное увеличение объемов  добычи нефти, ускоренными темпами  развивались предприятия стройиндустрии, машиностроительного и лесного  комплексов.

Поддерживаются высокие  объемы строительства жилья. Сохранены  положительные тенденции в аграрном секторе, сфере занятости. Существенно  возросли объемы розничного товарооборота  и платных услуг населению.

2. Промышленное  производство

Индекс промышленного  производства по итогам I полугодия 2012 года составил 116,1% (в среднем по России - 103,1%), в том числе в добыче полезных ископаемых - 121,3%, в обрабатывающих производствах - 116,1%, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - 106,9%.

3. Строительство

В I полугодии 2012 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 37765,9 млн. рублей, что на 53,1% превышает уровень соответствующего периода прошлого года.

Организациями всех форм собственности  введено 795,4 тыс. кв. метров общей площади  жилых домов (113,2%), в том числе 19,2% построено индивидуальными застройщиками.

За счет средств областного бюджета продолжается финансирование строительства объектов социальной сферы. С начала года введены в  эксплуатацию дом культуры в с. Вагай, спортивные комплексы в городах Ишиме, Заводоуковске и Тобольске. Состоялось открытие нового корпуса Тюменского перинатального центра. До конца года намечено ввести в эксплуатацию 8 спортивных сооружений, 3 школы, поликлинику и ряд других социально значимых объектов. Планируется завершение строительства второй очереди Областного онкологического диспансера.

4. Потребительский рынок

Сохраняется высокий уровень  потребительского спроса. За I полугодие 2012 года оборот розничной торговли составил 112,8 млрд. рублей (111,4% к соответствующему периоду предыдущего года). В расчете  на душу населения реализовано товаров  на сумму 83,4 тыс. рублей.

Оборот розничной торговли на 95,1% сформирован торгующими организациями  и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в  стационарной торговой сети (вне рынка) и на 4, 9% –розничными рынками  и ярмарками (в I полугодии 2011 года – 94,3% и 5, 7% соответственно).

Населению области оказано  платных услуг на сумму 26,2 млрд. рублей, прирост в сопоставимых ценах  составил 5, 3%. На душу населения оказано  платных услуг на сумму 19,4 тыс. рублей. Наблюдается рост физического объема бытовых, транспортных, жилищных и ветеринарных услуг, услуг связи, культуры, гостиниц, физической культуры и спорта.

5. Внешняя торговля (оборот), в том числе экспорт и импорт

Совокупный внешнеторговый оборот в зоне деятельности Тюменской  таможни за I полугодие 2012 года составил 1183,1 млн. долл. США (экспорт – 909,1 и  импорт – 274 млн. долл. США), что на 0, 2% превышает аналогичный показатель прошлого года. Объем экспорта товаров  в стоимостном выражении увеличился на 16,2%, импортные поставки сократились  на 31,2%.

Всего за I полугодие 2012 года зарегистрировано 154 участника внешнеэкономической  деятельности, из которых 55 впервые  осуществляли внешнюю торговлю в  зоне деятельности Тюменской таможни.

6. Инвестиции

При содействии Правительства  области реализуется ряд крупных  инвестиционных проектов по созданию новых, расширению и модернизации действующих  предприятий.