Оценка недвижимости

    Оценка  имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается  на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного  подхода возможно лишь при наличии  необходимых условий.

      Информация, используемая в том  или ином подходе, отражает  либо настоящее положение фирмы,  либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

      Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала  фирмы определяется той суммой, за которую она может быть  продана при наличии достаточно  сформированного рынка. Другими  словами, наиболее вероятной ценой  стоимости оцениваемого бизнеса  может быть реальная цена продажи  сходной фирмы, зафиксированная рынком.

      Теоретической основой сравнительного  подхода, доказывающей возможность  его применения, а также объективность  результативной величины, являются  следующие базовые положения.  Во-первых,  оценщик использует  в качестве ориентира реально  сформированные рынком цены на  сходные предприятия, либо их  акции. При наличии развитого  финансового рынка фактическая  цена купли-продажи предприятия  в целом или одной акции  наиболее интегрально учитывает  многочисленные факторы, влияющие  на величину стоимости собственного  капитала предприятия. К таким  факторам можно отнести соотношение  спроса и предложения на данный  вид бизнеса, уровень риска,  перспективы развития отрасли,  конкретные особенности предприятия  и многое другое, что, в конечном  счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку. Во-вторых, сравнительный  подход базируется на принципе  альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход.  Производственные, технологические  и другие особенности конкретного  бизнеса интересуют инвестора  только с позиции перспектив  получения дохода. Стремление получить  максимальный доход на вложенный  капитал при адекватном уровне  риска и свободном размещении  инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

      Сравнительный подход обладает  рядом преимуществ и недостатков,  которые должен учитывать профессиональный  оценщик. Основным преимуществом  сравнительного подхода является  то, что оценщик ориентируется  на фактические цены купли-продажи  сходных предприятий. В данном  случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только  корректировками, обеспечивающими  сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

      Сравнительный подход базируется  на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

      Другим достоинством сравнительного  подхода является реальное отражение  спроса и предложения на данный  объект инвестирования, поскольку  цена фактически совершенной  сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

      Вместе с тем сравнительный  подход имеет ряд существенных  недостатков, ограничивающих его  использование в оценочной прак­тике.

      Во-первых, базой для расчета являются  достигнутые в прошлом финансовые  результаты. Следовательно, метод  игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

      Во-вторых, сравнительный подход  возможен только при наличии  самой разносторонней финансовой  информации не только по оцениваемому  предприятию, но и по большому  числу сходных фирм, отобранных  оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации  от предприятий аналогов является  достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

      В-третьих, оценщик должен делать  сложные корректировки, вносить  поправки в итоговую величину  и промежуточные расчеты, требующие  серьезного обоснования. Это связано  с тем, что на практике не  существует абсолютно одинаковых  предприятий. Поэтому оценщик  обязан выявить эти различия  и определить пути их нивелирования  в процессе определения итоговой  величины стоимости. Возможность  применения сравнительного подхода  в первую очередь зависит от  наличия активного финансового  рынка, поскольку подход предполагает  использование данных о фактически  совершенных сделках. Второе условие  — это открытость рынка или  доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым  условием является наличие специальных  служб, накапливающих ценовую  и финансовую информацию. Формирование  соответствующего банка данных  облегчит работу оценщика, поскольку  сравнительный подход является  достаточно трудоемким и дорогостоящим.

      Сравнительный подход предполагает  использование трех основных  методов, выбор которых зависит  от целей, объекта и конкретных  условий оценки. 

    1. Метод компании-аналога. 

    2. Метод сделок. 

    3. Метод отраслевых коэффициентов. 

      Рассмотрим содержание, оптимальную  сферу и необходимые условия применения каждого метода

    Метод компании-аналога, или метод рынка  капитала, основан на использовании  цен, сформированных открытым фондовым рынком.

    Базой для сравнения служит цена одной  акции акционерных обществ открытого  типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

    Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в  целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную  сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

    Метод отраслевых коэффициентов, или метод  отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений  между ценой и определенными  финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые  формулы определения стоимости  оцениваемого предприятия.

    Рассмотрим  более подробно метод компании-аналога, который используется чаще всего. Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:  

    I этап. Сбор необходимой информации. 

    II этап. Сопоставление списка аналогичных  предприятий. 

    III этап. Финансовый анализ. 

    IV этап. Расчет ценовых мультипликаторов. 

    V этап. Выбор величины мультипликатора,  которую целесообразно применить  к оцениваемой компании. 

    VI этап. Определение итоговой величины 

      взвешивания промежуточных результатов. 

    VII этап. Внесение итоговых корректировок. стоимости методом. Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации. 

    1. Рыночная (ценовая) информация. 

    2. Финансовая информация. 

    Рыночная  информация включает данные о фактических  ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой фирмой, а также информацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделен собственный  капитал компании, оказывает прямое влияние на стоимость одной акции. Две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут  иметь различную стоимость одной  акции, если их число в сравниваемых компаниях различно.

    Финансовая  информация прежде всего представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки.

    Сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность  и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения  обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные данным способом, имеют  наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависит от возможности  привлечения широкого круга компаний-аналогов. Следовательно, основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и  достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам. Однако появление в последние  годы фирм, специализирующихся на сборе  и анализе подобной информации, а  также различных электронных  источников является существенным прорывом в данном направлении. Таким образом, дальнейшее развитие оценочной инфраструктуры будет способствовать расширению сферы  использования сравнительного подхода.