Оценка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 

1. Оценка недвижимости затратным подходом 

2. Оценка недвижимости сравнительным подходом Ошибка! Закладка не определена.

3. Оценка недвижимости доходным подходом Ошибка! Закладка не определена.

Заключение 43

Список литературы Ошибка! Закладка не определена.

 

ВВЕДЕНИЕ

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает  все большее значение. Важность этого  вида оценочной деятельности обуславливается  как расширением сектора частной  собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты  недвижимости характеризуются, как  правило, большим количеством различных  параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном  регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и  обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные  компьютерные системы, включая сети передачи данных.

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет собой  сложный и уникальный процесс, поскольку  практически невозможно найти два  абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены  по одному типовому проекту, но расположены  на разных земельных участках, их стоимость  может значительно отличаться.

В настоящее время рынок  недвижимости в России находится  в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового  назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке  недвижимости уже появляются и свободные  земельные участки.

Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.  
Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Эти методы рассмотрены в  данной курсовой работе на конкретном примере объекта оценки: здание столовой.

1.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ  ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода  ( рис. 1):

• Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
• Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
• Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
• Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
• Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной  единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной  единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,         (1)

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); 
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор  типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;
• близость физических характеристик;
• сопоставимый хронологический возраст объектов;
• другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам 

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и  косвенных затрат, необходимых для  устройства единицы объема по формуле:

,                                                (1.1)

где Сзд – стоимость строительства здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;

Сj – стоимость единицы объема;

n – количество выделенных компонентов здания;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• субподряд;
• разбивка по профилю работ;
• выделение затрат.

Метод субподряда основан  на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем  рассчитываются суммарные затраты  по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю  аналогичен предыдущему и основан  на расчете затрат на наем различных  специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения  для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Рис. 1 Процедура оценки стоимости  недвижимости затратным подходом

 Метод количественного  обследования 

Данный метод основан  на применении детального количественного  расчета затрат на монтаж отдельных  компонентов, оборудования и строительства  здания в целом. Кроме расчета  прямых затрат необходим учет накладных  расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений - это сумма  денежных средств, необходимых для  его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости  производится расчет размера капитальных  вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства  включает следующие элементы:

• строительные работы;
• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
• прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие  методы расчета затрат:

• ресурсный;
• ресурсно-индексный;
• базисно-индексный;
• базисно-компенсационный; 
  на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в  текущих (прогнозных) ценах и тарифах  ресурсов (элементов затрат), ведется  исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе  вспомогательных, применяемых в  процессе производства работ), а также  данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические  цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда  рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных  показателей и базовых стоимостных  показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что  до наступления стабилизации экономической  ситуации и формирования соответствующих  рыночных структур наиболее приоритетными  методами расчета сметной стоимости  являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта  недвижимости