МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

«Забайкальский  Государственный Университет»

(ЗабГУ)

Институт  переподготовки и повышения квалификации

Кафедра АУ, ФиК 
 
 
 
 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Оценка недвижимости»

вариант №5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Чита 2011 г.

 

Содержание 

     1. Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости 3

     2. Методы расчета и внесения поправок при сравнительном подходе. Процесс внесения поправок в цены продаж 5

     Задание 5 14

     Список используемых источников 15

 

      1. Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход - то совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

     При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

     В основе этого подхода лежит принцип замещения.

     Информация, необходимая для применения затратного подхода:

     - уровень заработной платы;

     - величина накладных расходов;

     - затраты на оборудование;

     - нормы прибыли строителей в данном регионе;

     - рыночные цены на строительные материалы.

     Этапы затратного подхода:

     - расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

     - расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

     - расчет накопленного износа (И_н):

     - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

     - функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

     - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

     - расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа 

     Су=С_нс-С_и 

     - определение итоговой стоимости недвижимости 

     С_зп= С_з+С_у.

     Преимущества затратного подхода:

     1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

     2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

     - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

     - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

     - оценка общественно-государственных и специальных объектов;

     - оценка объектов на малоактивных рынках;

     - оценка для целей страхования и налогообложения.

     Недостатки затратного подхода:

     1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

     2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

     3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

     4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

     5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

     6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России

      2. Методы расчета и внесения поправок при сравнительном подходе. Процесс внесения поправок в цены продаж

       Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

     Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения – при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

     Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода.

     1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

     2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

     3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

     4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

     На первом этапе оценки недвижимости с применением сравнительного подхода изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и устанавливается, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиолее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

     Сегментирование рынка – это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

     Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

     Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

     Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать ряд моментов.

     Срок экспозиции – это время, которое объект должен находиться на рынке, для того чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.

     Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене, и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

     Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты – аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может применяться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

     Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются :

     1) права собственности на недвижимость;

     2) условия финансирования;

     3) условия и время продажи;

     4) местоположение;

     5) физические характеристики.

     Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

     Единицы сравнения земли:

     - цена за 1 га;

     - цена за сотку;

     - цена за 1 фронтальный метр;

     - цена за 1 м².

     Единицы сравнения застроенных участков:

     - цена за 1 м² общей площади;

     - цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

     - цена за 1 м³.

     В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

     Классификация и суть поправок. Разные способы расчета и внесения корректировок на отличия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки (рис. 1):

      

  

     Рис. 1. Классификация поправок

     Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

     К процентным поправкам можно отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи.

     Стоимостные поправки

     1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

     К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

     2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

     К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.).