Оценка недвижимости

Дудкина Анастасия  Валерьевна

 

Практикум

Дисциплина  «Практика оценки стоимости недвижимости»

Выполнил(а): ФИО

 

 

1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

 

R = 7+2,5+2,5+2,5=14,5%

 

Rкап = 0,145-0,4*(0,145/((1+0,145)^20-1)) = 0,140857

 

Стоимость объекта оценки = 700000/0,140857=4969579 руб.

 

2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

 

R = 7+2,5+2,5+2,5=14,5%

 

Rкап = 0,145-0,4*(0,145/((1+0,145)^20-1)) = 0,140857

 

Стоимость объекта оценки = 700000/0,140857=4969579 руб.

 

3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

 

Премия за риск ликвидности = Безрисковая  ставка*Срок экспозиции (мес)/12=7*3/12=1,75%

 

R = 7+2,5+2,5+1,75=13,75

 

Rкап = 0,1375+0,7*(0,1375/((1+0,07)^20-1)) = 0,17104

 

Стоимость объекта оценки = 700000/0,17104=4092610 руб.

 

4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

	Вариант использования	офис	магазин	кафе
1.	Площадь помещения, м2	500
2.	Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год	14000	13500	13000
3.	Потери от недоиспользования, %	10	10	10
4.	Операционные расходы, руб./м2 в год	2500	2000	3500
5.	Коэффициент капитализации, %	15	15	15
6.	Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования  объекта по данному варианту, руб.	200000	0	0

Лучшее использование  под магазин, так как прибыль с офисом будет одна и та же, но его ремонтировать не надо.

 

5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300;  4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

Определим ставку дисконтирования: r = rf +p1+p2+p3, где  rf – безрисковая  ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия  за инвестиционный менеджмент

 

r = 8% +2.5%+1.5%+1.5%= 13,5%

	1 год	2 год	3 год	4 год
СF=ЧОД	700000	1100000	1300000	900000
Текущая стоимость денежных потоков(ЧОД)=	700 000 / (1+0,135)=616 740 руб	1 100 000/(1+0,135)2    = 853 888 руб	1 300 000/(1+0,135)3    = 889 111 руб	900000/(1+0,135)4    = 542 332 руб
Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии)  (Vterm),  руб.				4 500 000
Текущая стоимость реверсии, руб.				4 500 000//(1+0,135)4= 2 711 660
Рыночная стоимость  объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб.	616 740 + 853 888 + 889 111 +542 332 + 2 711 660 =  5 613 731 рублей

 

 

6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

	Вариант использования	Прогнозный период			Постпрог-нозный период
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м2	300
2.	Рыночная ставка аренды, $/м2 в год	500	510	515	520
3.	Потери от недоиспользования, %	50	20	15	15
4.	Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год	90	95	100	110
5.	Расходы на ремонт, $/ м2	100	0	0	0

 

Определим ставку дисконтирования: r = rf +p1+p2+p3, где  rf – безрисковая  ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент

 

r = 7% +2.5%+1.5%+1.5%= 12,5%

 

Расчет денежных потоков  в $

№п/п	Показатели	Прогнозный период			4 год
		1 год	2 год	3 год
1	Потенциальный валовой  доход (ПВД), ПВД = S ∙ Cар	150 000	153 000	154 500	156 000
2	Действительный валовой доход,ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь)	75 000	122 400	131325	132 600
3	Операционные расходы ( плюс ремонт)	(90*300) +(100*300)=57000	95*300=28500	100*300=30000	110*300=33000
4	Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД),NOI = ДВД – ОР	18000	93900	101325	99600
5	Текущая стоимость  денежных потоков(ЧОД)	18000/(1+0,125)1= 16000	93900/(1+0,125)2=74193	101325/(1+0,125)3= 71164
6	Ставка капитализации	Поскольку по условию  задачи стоимость перепродажи будет  составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости, тогда ставку капитализации принимаем равной  r   R=r = 0.125
7	Стоимость продажи объекта  в конце прогнозного периода (стоимость  реверсии)  (Vterm), тыс. руб.Vterm = ЧОД(4ый год)/R	99600/0.125= 796 800
8	Текущая стоимость реверсии	796 800/(1+0,125)3 = 559 618
9	Рыночная стоимость  объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб.	Курс доллара на 16.01.2013 составляет 30,555616000+74193+71164+559 618=720975*30,2556= 21813531,21 рублей

 

 

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель	Объекты -аналоги
	№1 №1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	12 000 000	1 500 000	1 400 000	1 000 000
ЧОД, руб.	2 200 000	305 000	310 000	215 000

 

 

Расчет ставки капитализации  проведнм методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

 

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Объекты-аналоги	1	2	3	4
Ставка капитализации R	0,1834	0,2034	0,2215	0,125
Среднее значение ставки капитализации	0,1834
Стоимость магазина V= ЧОД/R	4 500 000 / 0.1834=24 536 532 рубля

 

 

 

 

8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне

 

Метод парных продаж. Парными  продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

 

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

 

П=   Цопп х-ка оц/   Цопп х-ка ан  - 1                                        

 

где П – поправка (корректировка);

 

Цопп х-ка оц  – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

 

Цопп х-ка ан  – цена объекта парной продажи, различающаяся  характеристика у которого соответствует  аналогичному объекту.

 

Расчет поправки по местоположению:

 

Поправка по отношению Центра к аналогам

 

П спал = 147000/128000 – 1 = 0,1485      или     +14,85%

 

П пром = 147000/115000 – 1 = 0,278   или     +27,8%

 

Поправка по отношению  Спального района к аналогам

 

П центр = 128000/147000 – 1 = - 0,129     или     -12,9%

 

П пром = 128000/115000 – 1 = 0,113   или     +11,3%

 

Поправка по отношению  Пром.зоны  к аналогам

 

П центр = 115000/147000 –1 = - 0,2177     или     -21,77%

 

П спальн = 115000/128000 – 1 = -0,102   или     -10,2%

 

 

 

 

 

 

 

 

9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

 

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	145	140
Время продажи	10 апреля 2009	Апрель 2009	Январь 2009	Октябрь 2008
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

 

Расчет поправки на время  продажи:

 

Пвр пр = (1 + ∆Iцен)(tоц – tан) – 1,                                           

 

где Пвр пр  – поправка на время продажи;

 

∆Iцен – годовой  темп прироста цен на данном сегменте рынка;