Оценка недвижимости

МИНИСТЕРСВО ФИНАНСОВОЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСВТЕННАЯ  НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ 
 
 

Реферат 

по  дисциплине «Оценка бизнеса»  

на тему: «Оценка недвижимости». 
 
 

                                              Работу  выполнила:

                                              Комиссарова Ю.А.

                                              студентка 5курса

                                              группа БЗ-501 
 
 
 

     Москва 2011

     ОГЛАВЛЕНИЕ 

Введение……………………………………………….................................3

1. Теоретические основы оценки недвижимости………………………...5

1.1 Понятие  недвижимости………………………………………………..5

1.2 Основы оценки недвижимости………………………………………..6

1.2.1 Недвижимость как объект оценки………………………………….6

1.2.2 Принципы оценки недвижимости и процесс оценки……………...8

1.2.3 Виды стоимости……………………………………………………..19

Заключение………………………………………………………………...22

Список  использованных источников……………………………………..23 

 

      ВВЕДЕНИЕ 

     Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

     Оценка  недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

     - земельные участки; 

     - объекты жилой недвижимости (квартиры);

     - объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

     - объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы,  торговые, складские и промышленные  площади);

     - сооружения и передаточные устройства;

     - объекты, незавершенные строительством.

     Оценка  недвижимости крайне важна для обеспечения  эффективности любых инвестиций в нее.

     Стоимость недвижимости определяется целым рядом  факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

     В условиях рыночных товарно-денежных отношений  важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

     В данной работе были поставлены следующие задачи:

       - изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

     - изучение принципов, стандартов  и подходов к оценке недвижимости.

 

1. Теоретические основы оценки недвижимости

 
     

1. Понятие недвижимости

 

     Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще восемнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить, что для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.

     Согласно  историческим сведеньям, понятие «недвижимость», или «недвижимое имущество», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.

     В советский период, после отмены частной  собственности на недвижимость и  на землю, деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

     Согласно  Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

     Ст. 130 ГК РФ (в последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и всё что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»

     В связи с развитием рыночных отношений  в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

     С позиции оценочной деятельности данные определения объединяю движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

     Необходимым элементом рыночной экономики выступает  институт независимой оценки собственности, основных средств без которого невозможно становление права собственности  и демократизация экономической  жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. 
 

     

2. Основы  оценки недвижимости

 
     

1. Недвижимость  как объект оценки

     Земля является важнейшими видом и составной  частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

     Ценность  земли предопределена ее уникальными  характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме  того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

     В современных условиях субъекты различных  форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют  право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

     Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

     - приватизации;

     - передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

     - использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

     - продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

     - переуступке долговых обязательств;

     - передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

     - возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

     - составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;

     - при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

     - в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на налогооблагаемой базы.

     Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

     Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной  собственности, возникает при:

1. купле-продаже объектов недвижимости;
2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
4. дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
5. ликвидации объектов недвижимости;
6. сдаче недвижимости в аренду;
7. уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
8. страховании объектов недвижимости;
9. кредитовании под залог объектов недвижимости;
10. разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
11. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

 
 
     

2. Принципы  оценки недвижимости и процесс оценки

     Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

     1-я  группа: принципы, основанные на  представлениях потенциального  собственника;

     2-я  группа: принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости;

     3-я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

     4-я  группа: принцип наилучшего наиболее  эффективного использования.

     Первая  группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который  означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения  доходов или других выгод от использования  объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме заповедник, лечебно-оздоровительные зоны – или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

     Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

     С точки зрения сравнительного подхода  рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

     С позиции затратного подхода за продаваемый  объект недвижимости нецелесообразно  платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

     С точки зрения доходного подхода  стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной  полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

     Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные  тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса, предложения и конкуренции.