Dизноса
Кизноса
Тнорм
Тфакт
VR
элемента
% от VR
Конструктивные элементы
Подсказка для расчета физического износа
- Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а потом начисляется их износ.
- Dизноса = VR элемента*Кизноса
- Кизноса = Тфакт/Тнорм
- Необходимые для расчета физического износа данные приведены в таблице.
- В результате расчетов будет получена общая сумма физического износа
Dр
Завершение применения затратного подхода
- Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
- (VRES) = VR – D
- (VRES) = 31850,44 – 4376,23 = 27474,21 тыс. руб.
- Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
- VCA = 27474,21 + 7835,60 = 35309,81 тыс. руб.
Исходные данные для применения доходного подхода
- Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей и дохода от деятельности кафе, принадлежащего ему.
- Ставка арендной платы за
1 кв.м. полезной площади здания составляет
500 руб. в месяц.
- Ставка арендной платы за
1 кв.м. площади подвала составляет
150 руб. в месяц.
- Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц.
Ремонт
- Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составит
2500 тыс. руб.
- Срок выполнения ремонтных работ
6 месяцев
(в это время здание закрывается на ремонт).
- После ремонта помещения можно сдавать в аренду.
Данные для составления прогноза доходов (период прогнозирования 5 лет)
- Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей;
- Во второй –
85% площадей;
- В третий –
90% площадей;
- В четвертый и пятый год незанятые площади не превысят
5% площадей
Данные для прогнозирования расходов
- Расходы по эксплуатации всего здания включают:
- Заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц;
- Начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26,2% от ФОТ;
- Оплату коммунальных услуг –
100 руб. в месяц в расчете на
1 кв.м. полезной площади здания;
- Прочие расходы в размере
60 руб. в месяц в расчете на
1 кв.м. полезной площади;
- Налог на имущество в размере
2% от остаточной стоимости здания;
- Амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от полной восстановительной стоимости здания.