4
3
2
1
Период
Показатель
Прогноз операционных расходов (расчеты)
- Расчет заработной платы
(по условию заработная плата ежегодно увеличивается на
5%)
- 1-й год: по условию задачи 220000 руб.
- 2-й год:
220000 + 5% = 231000 руб.
- 3-й год:
231000 + 5% = 242550 руб.
- 4-й год:
242550 + 5% = 254677,5 руб.
- 5-й год:
254677,5 + 5% = 267411,37 руб.
- Годовая заработная плата составит:
- 1-й год:
220000 * 12 = 2640000 руб. или 2640 тыс. руб.
- 2-й год:
231000 * 12 = 2772000 руб. или 2772 тыс. руб.
- 3-й год:
242550 * 12 = 2910600 руб. или 2910,6 тыс. руб.
- 4-й год:
254677,5 * 12 = 3056130 руб. или 3056,13 тыс. руб.
- 5-й год:
267411,37 * 12 = 3208936,44 руб. или 3208,94 тыс. руб.
- Начисления на заработную плату:
- 1-й год:
2640 * 0,262 = 691,68 тыс. руб.
- 2-й год:
2772 * 0,262 = 726,26 тыс. руб.
- 3-й год:
2910,6 * 0,262 = 762,58 тыс. руб.
- 4-й год:
3056,13 * 0,262 = 800,71 тыс. руб.
- 5-й год:
3208,94 * 0,262 = 840,74 тыс. руб.
Прогноз операционных расходов (расчеты продолжение)
- Расчет коммунальных услуг
(по условию заработная плата ежегодно увеличивается на
3%):
- 1-й год: по условию задачи 100
руб.
- 2-й год:
100 + 3% = 103 руб.
- 3-й год:
103 + 3% = 106,09 руб.
- 4-й год:
106,09 + 3% = 109,27 руб.
- 5-й год:
109,27 + 3% = 112,55 руб.
- Оплата коммунальных услуг составит:
- 1-й год:
100 * 12 * (2831 + 131) = 3554,4 тыс. руб.
- 2-й год:
103 * 12 * (2831 + 131)= 3661,03 тыс. руб.
- 3-й год:
106,09 * 12 * (2831 + 131) = 3770,86 тыс. руб.
- 4-й год:
109,27 * 12 * (2831 + 131) = 3883,89 тыс. руб.
- 5-й год:
112,55 * 12 * (2831 + 131) = 4000,48 тыс. руб.
- Расчет прочих расходов
(по условию заработная плата ежегодно увеличивается на
3%):
- 1-й год: по условию задачи 60 руб.
- 2-й год:
60 + 3% = 61,8 руб.
- 3-й год:
61,8 + 3% = 63,65 руб.
- 4-й год:
63,65 + 3% = 65,56 руб.
- 5-й год:
65,56 + 3% = 67,53 руб.
- Оплата коммунальных услуг составит:
- 1-й год:
60 * 12 * (2831 + 131) = 2132,64 тыс. руб.
- 2-й год:
61,8 * 12 * (2831 + 131)= 2196,62 тыс. руб.
- 3-й год:
63,65 * 12 * (2831 + 131) = 2262,37 тыс. руб.
- 4-й год:
65,56 * 12 * (2831 + 131) = 2330,26 тыс. руб.
- 5-й год:
67,53 * 12 * (2831 + 131) = 2400,29 тыс. руб.
Расчет чистого операционного дохода
2127,44
1935,38
804,0
-227,44
-6359,07
Чистый операционный доход
17759
17004,1
16284,3
15597,9
12386,7
Расходы
19886,44
18939,48
17088,3
15370,46
6027,63
Доходы
5
4
3
2
1
Период
Показатель
Расчет суммарного чистого операционного дохода
3327,44
3135,38
2004
972,56
-5759,07
Суммарный чистый операционный доход
1200
1200
1200
1200
600
Доход от кафе
2127,44
1935,38
804,0
-227,44
-6359,07
Доход от аренды
5
4
3
2
1
Период
Показатель
Доход от кафе составит:
1-й год: 100000 * 6 =
600000 руб. или 600
тыс. руб.
2-й год: 100000 * 12 =
1200000 руб. или 1200 тыс. руб.
3-й год: 100000 * 12 =
1200000 руб. или 1200 тыс. руб.
4-й год: 100000 * 12 =
1200000 руб. или 1200 тыс. руб.
5-й год: 100000 * 12 =
1200000 руб. или 1200 тыс. руб.
Дисконтирование чистого операционного дохода
- Каждую сумму чистого операционного дохода, рассчитанную на каждую из пяти лет прогнозного периода, необходимо продиконтировать, т.е. привести к сегодняшнему моменту времени по следующей формуле:
- Дисконтированная величина NOIсумм = NOIсумм/(1+k)`
- где
k – коэффициент дисконтирования
- i- год, в который получен спрогнозированный доход
Результирующие этапы доходного подхода
- Найденные дисконтированные величины необходимо сложить, этот показатель будет являться дисконтированным чистым доходом от объекта
- Помимо этого необходимо найти стоимость реверсии по модели Гордона
- Стоимость реверсии – это стоимость объекта по окончании прогнозного периода (т.к. через 5 лет здание все еще будет существовать и иметь определенную стоимость