Автор: Пользователь скрыл имя, 28 Февраля 2013 в 06:05, контрольная работа
УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ:
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1022 кв.м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города.
Ставка земельного налога для данного участка составляет 90 руб. за 1 кв.м.
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Южно-Уральский государственный университет»
Кафедра экономической теорий и мировой экономики
Расчетно-графическая работа
По курсу: «оценка недвижимости»
Челябинск 2013 г.
УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ:
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1022 кв.м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города.
Ставка земельного налога для данного участка составляет 90 руб. за 1 кв.м.
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной безопасности.
В здании имеется необходимое количество телефонных линий.
На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором.
На первом этаже помещается кафе.
В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под оптовые склады.
Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объем здания – 10 022 куб. м
Полезная (арендная) площадь здания – 2822 кв. м
Полезная (арендная) площадь подвала – 122 кв. м
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 1800 руб. за 1 кв. м
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 05
Здание имеет все виды износа.
В здании отсутствует система
охранной сигнализации, что не отвечает
современным требованиям к
Стоимость устройства такой
системы составляет 60% от полной восстановительной
стоимости системы
Внешний износ:
Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1 % от полной восстановительной стоимости здания.
РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ:
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL=95*TL*SL,
где VL- стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL- ставка земельного налога, руб.;
SL – площадь земельного участка, кв.м
Стоимость земельного участка рассчитывается исходя из следующих данных:
ставка земельного налога: TL =90 руб. ; площадь земельного участка: SL =1022
Таким образом, VL=95*90*1022=8738100 руб.
Переводим все рассчитанные показатели в тыс. руб.
VL=8738 тыс. руб.
Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности:
Определяется полная восстановительная стоимость здания- VR
VR=CD+CI+P,
где:
CD – прямые затраты, тыс. руб.;
CI – косвенные затраты, тыс. руб.;
P- предпринимательская прибыль, тыс.руб.
VR=18942+7577+20457=46976 тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
CD= CD1*BV*K,
где:
CD1 – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;
BV – строительный объем оцениваемого здания, куб. м;
К – коэффициент отличий оцениваемого здания от типового.
CD= 18001*10022*1,05=18942
Косвенные затраты составят (CI) 40% от прямых затрат. Предпринимательская прибыль рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции .
CI= CD*40%; CI=18942*0,4=7577
Строительные проекты в обычных условиях являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% дохода на вложенный капитал.
Р= CI=+CD*20%; Р=18942+7577*0,2=20457
В условиях кризиса
процент предпринимательской
Расчет накопительного износа D=Dp+DF+DE,
где:
Dp- физический износ здания, тыс. руб.;
DF- функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE - внешний износ здания, тыс. руб..
Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания , а затем рассчитывается их износ.
Dизноса=VR элемента*Kизноса
Kизноса= Тфакт/Тнорм
Необходимые для расчета физического износа данные приведены в таблице.
Конструктивные элементы |
%отVR |
VR элемента |
Tфакт |
Tнорм |
Kизноса |
Dизноса |
Фундамент |
7 |
3288 |
5 |
100 |
0,05 |
164 |
Наружные стены |
16 |
7516 |
5 |
100 |
0,05 |
375 |
Перекрытия |
14 |
6576 |
5 |
100 |
0,05 |
329 |
Кровля |
8 |
3758 |
5 |
50 |
0,05 |
188 |
Перегородки |
8 |
3758 |
5 |
80 |
0,062 |
233 |
Внутренняя отделка |
6 |
2819 |
5 |
5 |
1 |
2819 |
Наружная отделка |
3 |
1409 |
5 |
60 |
0,083 |
117 |
Система водоснабжения и капитализации |
10 |
4698 |
5 |
50 |
0,1 |
470 |
Система электроснабжения |
7 |
3288 |
5 |
40 |
0,125 |
411 |
Система отопления |
9 |
4228 |
5 |
50 |
0,1 |
423 |
Система вентиляции |
2 |
940 |
5 |
40 |
0,125 |
117 |
Система пожаротушения |
3 |
1409 |
5 |
50 |
0,1 |
141 |
Система телефонизации |
2 |
940 |
5 |
40 |
0,125 |
117 |
Лифты |
5 |
2348 |
5 |
30 |
0,166 |
390 |
Всего |
100 |
46975 |
70 |
795 |
2,186 |
6294 |
В результате расчетов получена общая сумма физического износа здания (Dp).
Dp=6294
Определяется остаточная стоимость здания (V RES ) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
V RES = VR – D; V RES =46975-6294=40681 тыс. руб
Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу ( VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
VCA= V RES +VL; VCA=40681+8738=49419 тыс. руб.
Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей и дохода от деятельности кафе, принадлежащего ему.
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания составляет 500 руб. в месяц
Ставка арендной платы за 1 кв. м площади подвала составляет 150 руб. в месяц.
Расположенное на 1-м этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 2500 тыс. руб.
Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев ( в это время здание закрывается на ремонт)
После ремонта помещения можно сдавать в аренду
Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей;
во второй – 85% площадей;
в третий – 90%;
в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.
Расходы по эксплуатации всего здания включают:
заработную плату персонала ( фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц;
начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26,2 % от ФОТ;
оплату коммунальных услуг – 100 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;
прочие расходы в размере 60 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади;
налог на имущество в размере 2 % от остаточной стоимости здания;
амортизационные отчисления на восстановление здания – 1 % от полной восстановительной стоимости здания
Элемент расходов «амортизационные
отчисления» будет иметь
Амортизационные отчисления =VR *0,01 (1% от полной восстановительной стоимости здания)
Амортизационные отчисления равны на протяжении всех 5 лет и составят: 46976 *0,01=470
В первый год остаточная стоимость принимается равной V RES
V RES =40681 тыс. руб
Во 2ой и последующие годы остаточная стоимость объекта будет ежегодно уменьшаться, т.к. с каждым годом износ накапливается.
Остаточная стоимость 2го года будет меньше, чем остаточная стоимость 1го года на величину амортизационных отчислений 40681-470=40211
Остаточная стоимость 3го года меньше, чем остаточная стоимость 2го года тоже на величину амортизационных отчислений. 40211-470=39741
Остаточная стоимость 4го года будет меньше, чем остаточная стоимость 3го года на величину амортизационных отчислений 39741-470=39271
Остаточная стоимость 5го года меньше, чем остаточная стоимость 4го года тоже на величину амортизационных отчислений. 39271-470=38801
Анализ рынка показывает, что , начиная со второго года, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
арендная плата – на 5 %;
чистый доход от кафе – на 2 %;
заработная плата персонала – на 5 %;
коммунальные услуги и прочие расходы – на 3 %
Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года использования здания;
25% - для второго года;
27% - для третьего года;
29% - для четвертого;
30% - для пятого года.
Составить прогноз доходов по каждому из 5-ти лет прогнозного периода, для этого необходимо рассчитать:
PGI здания (потенциальный валовой доход)= арендная плата 1 кв. м за 1 мес.*кол-во кв. м здания* число месяцев работы здания в году
PGI здания=500*2822*12=16932
PGI подвала (потенциальный валовой доход)= арендная плата 1 кв. м за 1 мес.*кол-во кв. м подвала* число месяцев работы здания в году
PGI подвала=150*122*12=220
Найти общий потенциальный валовой доход каждого года:
PGI = PGI здания +PGI подвала
PGI=16932+220=17152
Найти EGI -действительный валовой доход (доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду)
EGI =PGI *% сданных площадей
EGI первого года: EGI=PGI *0,7; EGI первого года=17152*0,7=12006
EGI второго года: EGI=PGI *0,85; EGI второго года=17152*0,85=14580
EGI третьего года: EGI=PGI *0,90; EGI третьего года=17152*0,9=15437
EGI четвертого и пятого годов : EGI=PGI *0,05; EGI четвертого и пятого годов=17152*0,05=858
При составлении прогноза расходов необходимо обратить внимание на статьи, которые указаны в расчете на один месяц и осуществить расчет расходов на год, с учетом того, что в году 12 мес.
Такими статьями являются:
заработная плата персонала;
начисления на заработную;
оплату коммунальных услуг
прочие расходы.
Найдем расход на заработную плату персонала за каждый год с учетом составления производственных расходов на 12 месяцев:
Расход по заработной плате в год составит: 220000*6=1320 тыс.руб.
Расход заработной платы во второй и последующие годы увеличивается на 5%
Значит: во второй год заработная плата составит: 2640000*0,05=132; 2640000+132000=2772 тыс.р.
В третий год: 2772000*0,05=138600; 138600+2772000=2910 тыс.руб.
В четвертый год: 2910600*0,05=145530; 2910600+145530=3056 тыс.руб.
В пятый год расход по з/п равен: 3056130*0,05=152806; 3056130+152806=3208 тыс. руб.
Начисления на заработную плату составляют 26,2% от ФОТ (фонда оплаты труда)
В первый год з/п начисляется, лишь за 6 месяцев соответственно начисления за первый год будут равны: 2640000*26,2%=691680
Во второй год: 2772000*26,2%=726264
В третий год: 2910600*26,2%=762577
В четвертый год: 3056130*26,2%=800706
В пятый год: 3208636*26,2%=840662
При составлении прогноза расходов, необходимо в статьях расходов выявить те, которые имеют место даже при отсутствии работы здания, т.е. в период текущего ремонта:
оплата коммунальных услуг;
налог на имущество;
амортизационные отчисления.
Таким образом, в первые полгода работы здание операционные расходы будут иметь место только по перечисленным статьям.
Оплата коммунальных услуг составит в первый год: 2822*100*12=3386
Во второй год увеличатся на 3%: 3386*0,03=102; 102+3386=3488
В третий год увеличатся на 3% относительно второго года: 3488*0,03=104; 104+3488=3592
В четвертый год: 3592*0,03=107; 107+3592=3700
В пятый год: 3700*0,03=111; 111+3700=3811
Найдем прочие расходы: в первый год 2822*60*6=1016
Во второй год: 203280,03=61; 61+2032=2093
В третий год: 209380,03=63; 63+2093=2156
В четвертый год: 2156*0,03=65; 65+2156=2221
В пятый год=2221*0,03=67; 67+2221=2288
Налог на имущество будет равен: в первый год: 40681*0,02=813
Во второй год 40211*0,02=804, в третий год 39741*0,02=794
В четвертый год 39271*0,02=785 и в пятый год 38801*0,02=776
После завершения составления прогноза доходов (EGI) и расходов (OE) каждого года, необходимо найти разницу между ними, которая и представляет собой чистый операционный доход (NOI)
NOI=EGI-OE ;
Где, EGI- доходы за каждый отдельный год
OE- расходы за каждый год, которые включают в себя расходы: по з/п, начисления на з/п, оплату коммунальных услуг и прочие расходы.
NOI первого года = 29757-7697=22060
NOI второго года =32953-10353=22601
NOI третьего года =33835-10686=23150
NOI четвертого года =19281-11032=8249
NOI пятого года =19307-11393=7914
Суммарный чистый операционный доход складывается из чистого операционного дохода от аренды здания и чистого операционного дохода от кафе
NOIсумм =NOI аренды+NOI кафе
NOIсумм 1 год=600+16932=17532
NOIсумм 2 год= 1224+17778=19002
NOIсумм 3 год = 1248+18666=19914
NOIсумм 4 год = 1273+19599=20872
NOIсумм 5 год = 1298+20578=21876
Сначала найдем доход от аренды кофе с учетом его увеличения на 2% в каждом последующем году. В первый ход доход от аренды кофе составит 100*6=600
Во второй год 1200*0,02+1200=1224
В третий год 1224*0,02+600=1248
В четвертый год 1248*0,02+1248=1273
В пятый год 1273*0,02+1273=1298
Затем найдем доход от аренды здания.
В первый год мы примем доход от аренды здания равным потенциальному валовому доходу PGI т.е. он составит 16932 В последующие годы доход от аренды здания будет увеличиваться на 5%.
Значит во второй год он составит: 16932*0,05+16932=17778
В третий 17778*0,05+17778=18666
В четвертый 18666*0,05+18666=19599
В пятый 19599*0,05+19599=20578
Каждую сумму чистого операционного дохода, рассчитанную на каждый из 5ти лет прогнозного периода, необходимо продисконтировать, т.е. привести к сегодняшнему моменту времени, по следующей формуле: