Оценка Недвижимости

ЗАДАНИЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ  РАСЧЁТНО-ПРАКТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ (СКВОЗНОЙ  РАСЧЁТНОЙ ЗАДАЧИ)

2.1. Общие  условия решения сквозной расчетной   задачи 

     Определить  стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной  оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.1. 

Таблица 2.1

 

2.2. Условия  решения сквозной расчетной   задачи в части определения   стоимости объекта недвижимости доходным подходом 

     Определить  стоимость складского комплекса (см. п. 2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

     По  данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м² в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году –  до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида  составляют в среднем 10 % от ДВД.

     Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 8,25 %. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2). 

Таблица 2.2

 

     После приобретения недвижимости капитальные  вложения в здание предполагаются в  размере 20 % ежегодно.  

2.3. Условия  решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 

     Определить  стоимость складского комплекса (см. п. 2.1) сравнительным подходом. Анализ местного рынка складских помещений позволил выявить объекты-аналоги, т.е. объекты аналогичные оцениваемому объекту, характеристики которых по вариантам решения задачи отражены в таблице 2.3.

     Оцениваемый объект и объекты-аналоги 2, 3 и 4 находятся в районе Б, а объект-аналог 1 в районе А. В районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 %  меньше (объекты продаются дешевле).  

Таблица 2.3

       
 
 
 

2.4. Условия  решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости  затратным подходом 

     Определить  стоимость складского комплекса (см. п. 2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м³ здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.4 и 2.5).

Таблица 2.4  Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. (для группы капитальности II)

 

Таблица 2.5 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах

(к таблице 2.4)

 

     Согласно  данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_69-84 = 1,19.

     Согласно  данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_84-010 = 69,74.

     По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20  % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

     Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.6). 

Таблица 2.6