Комплексная задача по оценке недвижимости

3327,44  

3135,38  

2004  

972,56  

-5759,07  

Суммарный чистый операционный доход, тыс. руб.  

1200  

1200  

1200  

1200  

600  

Доход от кафе, тыс. руб.  

2127,44  

1935,38  

804,0  

-227,44  

-6359,07  

Чистый операционный доход, тыс. руб.  

17759  

17004,1  

16284,3  

15597,9  

12386,7  

Итого расходы, тыс. руб. 

2400,29  

2330,26  

2262,37  

2196,62  

2132,64  

Прочие расходы, тыс. руб.  

- 

- 

- 

- 

2500 

Стоимость ремонта, тыс. руб.  

5 

4 

3 

2 

1 

Значение показателя по периодам 

Показатель  

Дисконтированный чистый доход от объекта = -4720,55 + 622,44 + 1242,48 + 1884,13 + 1968,90 = 997,4 тыс. руб.  

 
 
 
 

Формула модели Гордона 

• Стоимость реверсии (Vterm) на момент окончания прогнозного периода:

 
 
 

• NOIi+1 – чистый операционный доход за первый год постпрогнозного периода;
• r – ставка дисконтирования, принимаем ее равной ставке дисконтирования 5го года;
• g – долгосрочные темпы роста денежного потока

 
 
 
 

Показатель долгосрочные темпы роста 

• Долгосрочный темп проста денежного потока принимает в задаче равным:
• g=5%
• Таким образом, при расчете стоимости реверсии в формулу Гордона подставляем в числителе – чистый дисконтированный доход 6-го года – NOI6.
• Значение g=5% означает, что NOI шестого года превышает NOI пятого года на 5%, т.е.

NOI6 = NOI5 * 1,05

NOI6 = 3327,44 * 1,05 = 3493,81 тыс. руб. 

 
 
 
 

Знаменатель формулы Гордона 

• В знаменателе формулы Гордона в качестве ставки дисконтирования используем ставку дисконтирования пятого года, равную 30%, следовательно,
• r=0,30
• В качестве значения долгосрочных темпов роста используем
• g=0,05
• Таким образом, стоимость реверсии составит:
• Vterm = 3493,81/(0,30-0,05) = 13975,24 тыс. руб.

 
 
 
 

Итоговая формула стоимости объекта по доходному подходу 

• Рыночная стоимость объекта недвижимости, определяемая по доходному подходу (Vдоход), рассчитывается как сумма дисконтированной стоимости будущих потоков чистого операционного дохода (NOI) и дисконтированной величины стоимости реверсии (Vterm)