Срок  физической жизни — это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

    Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

    Метод рыночной выборки.

    Этот  метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Алгоритм метода следующий:

    Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним.

    Шаг 2. Расчет стоимости участка земли.

    Шаг 3. Вычитание стоимости земли из общей цепи продажи и получение  стоимости здания (СЗ).

    Шаг 4. Расчет ПВС каждого объекта.

    Шаг 5. Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов (ПВС —  СЗ).

    Шаг 6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).

    Шаг 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

    Шаг 8. Получение среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа на ПВС.

    Шаг 9. Перевод полученной величины в  проценты.

    Для применения этого метода необходима обширная рыночная информация и развитый рынок продаж оцениваемого объекта, что в условиях становления рынка отсутствует.

Вопросы для самоконтроля:

1) Характеристика затратного подхода в оценке.

2) Методики оценки, применяемые в затратном подходе в оценке.

3) Понятие и виды износа.

Рекомендуемая литература: Осн.: 1,2; доп.: 3.

    Тема  лекции 8. Доходный подход  в  оценке.

    Цель  лекции: Знакомство с основными методами оценки доходного подхода и возможностью применения их в оценке бизнеса.

    Ключевые  слова: Доходный подход. Методы доходного подхода.

    Краткое содержание основных положений.

    Задача  оценщика состоит в том, чтобы  определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и  эксплуатации недвижимости.

    Среди методов оценки доходного подхода можно выделить три основных.

    1. Метод валовой ренты.

    Подход  с использованием мультипликатора  валовой ренты (GRM) основан па предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

    GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному.

    В зависимости от традиций рынка валовой  доход может рассматриваться  либо в годовом исчислении, либо в месячном.

    Аппарат GRM часто применяется в странах  с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. При этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

    Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому методу. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.

    2. Метод прямой капитализации.

    Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

    По  вопросам капитализации дохода написано большое количество литературы разного  уровня сложности. Однако в основе теории капитализации заложены достаточно простые понятия, которые оценщик должен ясно себе представлять.

    Базовыми  понятиями в методах капитализации  являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).

    В рамках доходного подхода стоимость  недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

    

    V = NOI/R.

    На  этой простой формуле строится продуманная  и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.

    Если  в проведенном анализе стоимости  используется доход за один год (или  среднегодовой доход), то такой метод  оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

    Чистый  операционный доход (NOI).

    Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка недвижимости (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы) такие понятия не используют. По- этому оценщику важно самому иметь четкие представления о нем и давать необходимые пояснения NOI в отчете об оценке и других документах.

    Чистый  операционный доход — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового до хода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания.

    NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

    Последовательность  расчета NOI следующая:

    1. Определяется потенциальный валовой  доход (ПВД) от сдачи недвижимости  в аренду в первый после  даты оценки год на условиях  рыночной арендной платы.

    2. Определяется эффективный валовой  доход (ЭВД) посредством вычитания  из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендой платы.

    3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются  все годовые прогнозируемые расходы,  к которым относятся постоянные  и операционные расходы, а также  резервы.

    К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев, страхование работников и т. п.).

    К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы  на содержание недвижимости, представление  услуг арендаторам и поддержание  устойчивого потока доходов.

    Ниже  приведен типичный перечень операционных расходов:

    - оплата услуг по управлению имуществом;

    - коммунальные услуги;

    - зарплата персонала;

    - налоги па зарплату;

    - пособия служащих

    - оплата договорных услуг (телефон,  противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта  и др.);

    - содержание помещения, его уборка  и др.;

    - уборка прилегающей территории;

    - плата за юридические, бухгалтерские  и аудитор ские услуги;

    - реклама;

    - расходы на автотранспорт;

    - представительские расходы;

    - содержание на косметический  ремонт;

    - расходы на сауну и бассейн;

    - банковские платежи.

    В каждом конкретном случае этот перечень может быть больше или меньше. Однако следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

    При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик может получить неверный результат.

    Для их учета в оценке недвижимости введено  понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. На самом деле владельцы недвижимости этого не делают, поэтому оценщик в отчете должен объяснить, что вкладывается в понятие “резерв”.

    К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания.

    Задача  оценщика заключается в том, чтобы  получить и проанализировать все  необходимые данные для определения NOI. Задача эта сложная, так как эти данные не находятся в одном каком-то месте. Необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть их.

    В процессе работы необходимо опросить владельца недвижимости, бухгалтера, управляющего, менеджера, налогового инспектора и других лиц, связанных с оцениваемой  недвижимостью, а также изучить всю документацию по ней.

    Ставка  капитализации (R).

    Наиболее  сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации  является получение ее с помощью  собранных па рынке данных.

    Ставка  капитализации, определенная таким  способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI, как если бы эти объекты оценивались вновь.

    Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

    Другим  методом определения ставки капитализации  является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

    Если  известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

    В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам.

    В условиях же экономического кризиса, происходящего  в пашей стране, безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования ЦБ, ставка по вкладам Сбербанка или ставка по вкладам наиболее надежных банков России. При этом следует отличать ставки доходов в долларовом и рублевом исчислении.

    Вложения  капитала в недвижимость имеют более  высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом  взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости.

    Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.