Лекции по "Оценка бизнеса"

    В основе оценки стоимости приносящей доход недвижимости лежат положения  о текущей стоимости денег, которые  будут получены через какое-то время в будущем.

    Аксиома, что деньги, полученные через год  или несколько лет, будут стоить меньше при любой экономической ситуации. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих доходов необходимо в расчет ввести соответствующие поправки.

    Накопление — это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

    Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

    Сложный процент — это процент начислений, как на основную сумму, так и на невыплаченные проценты, начисленные за предыдущий период.

    Риск — это возможность того, что инвестиции в недвижимость не обеспечат ожидаемых доходов, то есть вероятность того, что доходы окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

    Ставка  дохода на инвестиции — процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

    Приоритет отдается тем вложениям, где ставка дохода выше, а при одинаковой ставке учитывается риск вложении.

    Шесть функций денег.

    Во  всех вычислениях с использованием сложного процента используется формула:

    

    где FV - величина накопления, S - первоначальный вклад, i - процентная ставка, п — число периодов накопления процента.

    Различают следующие основные функции денег.

    1. Будущая стоимость  денежной единицы  (накопленная сумма  единицы).

    Это фактор, используемый для расчета  стоимости денежной единицы при условии, что последняя будет удерживаться в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

    FV = PV∙(1 + i)

    где FV — будущая стоимость денег; PV — текущая стоимость денег; i — ставка дохода; n — количество лет накоплений.

    Текущая стоимость — стоимость денежного потока и выручки от перепродажи (реверсии), дисконтированная по заданной ставке.

    2. Текущая стоимость  денежной единицы  (реверсии).

    Текущая стоимость единицы — это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем.

    

    где FV — будущая стоимость денег; PV — текущая стоимость денег; i — ставка дохода; п — количество лет накоплений.

    3. Текущая стоимость  аннуитета.

    Аннуитет — серия равновеликих платежей, отстоящих друг от друга на один равновеликий промежуток времени.

    Различают обычный аннуитет, когда первый платеж осуществляется через один период, начиная с настоящего момента и авансовый аннуитет, когда платеж производится в начале каждого периода.

    

    где РМТ — платеж; PV — текущая стоимость денег; i — ставка дохода; п — количество накоплений.

    4. Накопление денежной  единицы за период.

    Этот  фактор показывает, какой по истечении  установленного срока будет стоимость  серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов.

    

    Где РМТ — платеж; PV — текущая стоимость денег; i — ставка дохода; п — количество накоплений.

    5. Взнос на амортизацию  денежной единицы.

    Взнос на амортизацию денежной единицы — это регулярный периодический платеж в погашение приносящего доход кредита.

    Амортизация — это процесс погашения долга в течение времени.

    Величина  амортизации денежной единицы показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий проценты и выплату основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.

    

 

    где РМТ — платеж; PVA — текущая стоимость денег; i — ставка дохода; п — количество накоплений.

    Каждый  платеж состоит из двух частей:

    РМТ = ore + of

    где ore — погашение процентов; of — погашение кредита.

    6. Фактор фонда возмещения (of).

    Фактор  фонда возмещения — это норма погашения основной суммы кредита.

    SFF=

    где РМТ — платеж; FVA— текущая стоимость денег; i — ставка дохода; п — количество накоплений.

    Фактор  фонда возмещения составляет часть от взноса на амортизацию 1 долл., который равен сумме двух коэффициентов. Первый — ставка процента или дохода на инвестиции. Второй — фактор фонда возмещения, то есть возврат инвестированных средств. Фактор фонда возмещения, рассчитанный по тому же проценту, что и ставка кредита, является нормой погашения основной суммы кредита.

    При проведении финансовых расчетов с использованием сложного процента во всем мире широко используются специально разработанные таблицы, содержащие рассмотренные выше факторы сложного процента. Популярность использования таблиц определяется тем, что расчеты значительно упрощаются. При расчетах сложного процента используется степенная функция. Показатель степени в расчетах достигает больших значений. Например, в задаче определения эффективной ставки при ежедневном начислении показатель степени равен 360. Использование обычных калькуляторов для таких расчетов становится невозможным. Необходимо применять компьютер или финансовый калькулятор.

Вопросы для самоконтроля:

1) Временная оценка денежных потоков.

2) Охарактеризуйте первую функцию денег.

3) Охарактеризуйте вторую функцию денег.

4) Охарактеризуйте третью функцию денег.

5) Охарактеризуйте четвертую функцию денег.

6) Охарактеризуйте пятую функцию денег.

7) Охарактеризуйте  шестую функцию денег.

Рекомендуемая литература: Осн.:1,4; Доп.: 5. 

    Тема  лекции 7. Затратный подход в оценке. Оценка износа, стоимость замещения.

    Цель  лекции: Приобретение практических навыков анализа финансовой отчетности при оценке бизнеса, изучение основных показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия.

    Ключевые  слова: Финансовая отчетность. Показатели финансового состояния предприятия.

    Краткое содержание основных положений.

    Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа. К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенного. Важным и сложным моментом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и стоимости объекта недвижимости независимо от причин, ее вызвавших. Затратный подход предусматривает выполнение ряда обязательных операций, показанных на рисунке 7.1.

    Метод разбивки по компонентам основан на определении недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м ³, 1 м ², 1 пог. м, 1 нормо-ч и т.д. 

 
 
 

      +      = 
 
 
 
 

Рисунок 7.1. Общий алгоритм расчетов при затратном подходе. 

    Метод количественного обследования заключается в составлении необъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т.е. как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод, но он значительно упрощается при наличии старых смет оцениваемого объекта, по которым он строился. Кроме того, эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который сделает смету для  оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СниПов и иной необходимой в таких случаях документации. Обычно косвенные затраты составляют 10-15% от региональной стоимости строительства.

    Определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности износ принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости при использовании затратного подхода. Износ служит для учета  различий в характеристиках нового и оцениваемого объектов. Учет износа объектов выступает в виде корректировки стоимости вновь воспроизводимого здания (с помощью затратного подхода) при определении текущей стоимости оцениваемого объекта.

    Оценка  рыночной стоимости участка, на котором  находиться объект недвижимости, включает обследование:

• прав собственности на земельный участок;
• физических характеристик земельного участка;
• данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
• экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.

    Источниками этой информации могут быть городские  районные земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками. Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде. Основанной на сложении стоимости земли соответствии стоимостью замещения, с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта. При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только при условии юридически оформленного имущественного права на участок (прав собственности, вещных и обязательственных прав).

    Методы  оценки рыночной стоимости  земельных участков.

    Существует 5 основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на 3-х базисных подходах.

    Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Оцениваемый земельный участок сравнивается с сопоставимыми участками по: местоположению, времени продажи, физическим характеристикам, характеристикам дохода участка, условиям финансирования сделки купли-продажи и условиям продажи.

    Метод соотнесения (переноса) основан на анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены на цену здания и цену земельного участка. При этом сначала оценивается стоимость здания и др. сооружений, находящихся на участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и получается стоимость земельного участка, которая переносится на оцениваемый объект. Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею в будущем. Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный метод, или метод капитализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот метод.