Лекции по "Оценка бизнеса"

    Методы  учета рисков бизнеса.

    1. Метод сценариев.

    Следует отметить, что денежные потоки можно  формировать как номинальные (учитывающие уровень инфляции), так и реальные (не учитывающие уровень инфляции), что обуславливает применение адекватной денежному потоку ставки дисконта и определяет особенность использования метода сценариев.

    При работе с номинальными денежными  потоками метод сценариев предполагает учет рисков бизнеса посредством корректировки на них самих прогнозируемых денежных потоков, составляющих основу расчета остаточной текущей стоимости оцениваемого бизнеса.

    Применяется данный метод в качестве ставки дисконта берется номинальная безрисковая ставка доходности R. Риски бизнеса сказываются только на изменении величины планируемых будущих дисконтных потоков.

    Все ожидаемые показатели, составляющие в формуле суммарную прогнозируемую величину денежного потока в будущем периоде t (ДПt), должны корректироваться в будущем на вероятность проявления именно данного значения соответствующего показателя, что оценивается субъективно, экспертно, но на основе минимальных документированных данных маркетинговых и иных исследований. Окончательные величины рассматриваемых показателей исчисляются как взвешенные на вероятности альтернативных их значений суммы этих значений.

    Строгое применение метода сценариев на практике очень сложно и трудоемко, требует  весьма объемной информации о вероятностях различных исходов при проявлении отдельных показателей. Необходима проработка достаточно разветвленных сценариев. Упрощенная модификация метода сценариев сокращает количество прорабатываемых сценариев до трех, то есть позволяет приближенно оценивать средний ожидаемый денежный поток, выделяя три сценария: пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный.

    2. Метод сценариев при работе с реальными денежными потоками.

    Денежные  потоки в реальном выражении рассматривают  в постоянных ценах без учета  инфляции, ожидаемой за срок осуществления бизнеса. Планировать такие потоки легче, чем номинальные.

    Особенностью  использования метода сценариев  при работе с реальными денежными  потоками является то, что он распадается на два этапа.

    На  первом этапе применения метода сценариев ожидаемые по бизнесу денежные потоки корректируются с учетом всех видов рисков, но без учета и инфляционного риска, на втором инфляционный риск учитывается отдельно.

    Рассмотрим  эти этапы подробнее. На первом этапе  выделяют:

    – риск конкуренции, т.е. уменьшение доли на рынке вследствие появления более мощного или нового конкурента;

    – риск изменения обменного курса  национальной валюты, что неизбежно  скажется, например, на импорте сырья или экспорте продукции;

    – риск изменения платежеспособности потребителей.

    По  каждому выделенному риску определяют пессимистические, оптимистические  и наиболее вероятные сценарии денежных потоков. Далее, общие пессимистические, оптимистический, наиболее вероятный сценарий развития всего бизнеса определяются для гипотетических случаев, когда по всем рискам одновременно будут выполнятся соответственно пессимистические, оптимистические и наиболее вероятные сценарии. Затем на основе правила шести сигм математической статистики выводятся скорректированные денежные потоки.

    На  втором этапе для отдельного учета инфляционного риска корректируется безрисковая ставка дисконта.

   Вопросы для самоконтроля:

1. Сущность метода капитализации доходов (прибыли).
2. Анализ финансовой отчетности.
3. Выбор величины дохода которая будет капитализирована.
4. Расчет ставки капитализации.
5. Кумулятивный подход расчета ставки капитализации.

     Рекомендуемая литература: Осн.: 1,3; доп.: 4. 

    Тема  лекции 11. Подход прямого сравнительного анализа продаж.

    Цель  лекции: Изучение основных методов, применяемых при оценке сравнительным подходом.

    Ключевые  слова: Подход сравнительного анализа продаж. Методы САП.

    Краткое содержание основных положений.

    Подход сравнительного анализа продаж (САП) — метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объемов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

    Этот  метод основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Этот метод применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия peализуются на рынке купли-продажи квартир.

    Оценщику  важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода САП. Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на не большую отсрочку на оформление сделки. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения.

    Метод САП также может называться:

    • подходом прямого сравнительного анализа  продаж;

    • методом сравнительных продаж;

    • рыночным методом;

    •методом  рыночной информации.

    Алгоритм  метода.

    1. Выявляются недавние продажи  сопоставимых объектов на соответствующем  рынке. Источники информации:

    • собственное досье оценщика;

    • INTERNET, электронная база данных;

    • риэлторские фирмы;

    • досье брокеров по недвижимости;

    • нотариусы;

    • архивы кредитных учреждений (ипотечные  банки);

    • страховые компании;

    • строительно-инвестиционные компании;

    • территориальные управления по несостоятельности и банкротству;

    • территориальные управления Госкомимущества и ДР.

    2. Проверка информации о сделках:

    • подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлторской компанией);

    •выявление  условий продажи, то есть учитывать  сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны

    обладали  типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям. (Внимание: дети — родители, муж — жена, фирма;  дочерняя компания).

    3. Корректировка стоимости сопоставимых  объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

    Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

    Методы  определения поправок.

    Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое  оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

    Поправки  в денежном выражении — это  сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

    Процентные  поправки используются тогда, когда  сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что  существуют процентные отличия.

    Причем  существуют 2 вида учета процентных поправок:

    • независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

    • кумулятивная процентная поправка, когда  учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

    Американским  институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок  внесения поправок:

    1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

    2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.).

    3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

    4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

    5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

    Третий  вид поправки — общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

    В связи с большим разнообразием  объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.

    Различными  сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

    Например, на рынке продажи земли действуют  единицы: цена за 1 сотку; цена за 1 га; цена за 1 застроенный лот; цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги пли побережья); цена за единицу плотности застройки.

    При анализе застроенных участков могут  использоваться следующие характеристики:

    • цена за 1 м²;

    • цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;

    • цена за 1 м³ строительного объема;

    • цена за комнату или квартиру;

    • цена за единицу, приносящую доход (стадионы — за одно посадочное место, гаражи — за одно место парковки).

    Важным  моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

    Принятой  процедурой является изучение каждого  результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой  недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.