Оценка бизнеса

    Введение

      Переход нашей страны к рыночной  экономике потребовал углубленного  развития ряда новых областей  науки и практики, в частности,  оценки стоимости недвижимости.

      Рынок недвижимости – сектор  национальной рыночной экономики,  представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

      Сейчас на рынке недвижимости  представлены жилые квартиры  и комнаты, офисные здания и  помещения, здания производственного  и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

      В производственно-экономической  практике экономических субъектов  появляется множество случаев,  когда возникает необходимость  оценить рыночную стоимость имущества  предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

      Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет  собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

    Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости бизнеса, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

    Основная  цель дипломной работы заключается: обосновать рыночную стоимость ООО «Айболит» и разработать рекомендации по росту его стоимости.

    Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

• Изучить теоретические основы оценки рыночной стоимости предприятия;
• Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
• Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;
• Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки;

    Объект  исследования – процедура определения  рыночной стоимости имущества.

      Предмет исследования – обоснование  рыночной стоимости объекта недвижимости  и разработка рекомендаций по  ее увеличению.

      Структурно работа состоит из  введения, трех глав, заключения  и списка литературы. В первой  главе рассматриваются теоретические  основы оценки недвижимости, во  второй главе рассчитывается  рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

      Теоретической и методологической  основой исследования является  диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая  литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения. 

    Глава 1. Описание и характеристики обьекта оценки ООО «Айболит»

1. Описание, параметры и характеристики объекта оценки

 

    Жилое кирпичное 5-этажное здание на бутовом  ленточном фундаменте, из силикатного  кирпича, с железобетонными перекрытиями.

    Оцениваемые встроенные помещения расположены  на первом этаже 5-этажного жилого здания. Здание имеет в плане прямоугольную форму. Год постройки – 1966.

    Прилегающая территория: вдоль фасада - пешеходный тротуар, газон с деревьями, за ним  параллельно – асфальтированная дорога. С противоположной стороны - вдоль здания - асфальтированный дворовый проезд, за ним - благоустроенная дворовая территория. Имеются стихийные парковочные места для а/м. Благоустройство – озеленение по периметру (лиственные деревья), благоустроенная дворовая территория.

    Состояние здания по внешнему осмотру:

    Наружные  стены – состояние хорошее. Имеется местами выветривание кирпичной кладки глубиной до 0,5см. Прифундаментная часть – окрашена фасадной краской - местами небольшое осыпание краски. Планируемый снос (реконструкция): не числится на учёте

    Данные  фотофиксации представлены в Приложении к диплому.

    Оцениваемые встроенные нежилые помещения расположены  на первом этаже 5-ми этажного жилого здания.

    Текущее использование – используются в  качестве торгово-складских.

    Подробный состав, параметры и взаиморасположение комнат оцениваемого помещения указаны в Приложении к диплому: – Экспликация, Поэтажный план. (см. также Рис.1)

    Высота  потолка – 3,65м.

    Входы в оцениваемые помещения:  1-ый вход со стороны улицы Гурьянова.

    2-й  вход - находится с торца  здания (со стороны двора).

    Состояние оцениваемых помещений:

    Все помещения находятся в удовлетворительном состоянии.

    В т.ч.:

    Отделка:  Пол – линолиум (истертость в  некоторых местах). Стены – штукатурка, покраска, плитка. Потолок – побелка. Двери – дерево. Окна – двойные  створчатые с окраской, наблюдаются трещины в местах сопряжения с коробкой.

    Инженерные  системы: водопровод, канализация, горячая  вода, отопление от котельной, электроснабжение, телефонная линия– функционирует  исправно.

    Выводы  по состоянию оцениваемых помещений:  Помещения находятся в удовлетворительном  состоянии для текущего их вида использования в рамках своего класса. Данные фотофиксации представлены в Приложении к диплому.

Описание  и анализ локального местоположения

    Адрес местоположения Объекта: г. Белоусово, ул. Гурьянова, д. 6 Объект оценки расположен  на территории МО ГП г. Белоусово, в юго-западной части.

    Здание, в котором находятся оцениваемые  помещения, расположено на первой линии  домов по улице Гурьянова, в 200 м  от пересечения с улицей Жуковской  и 500м от пересечения с Калужским шоссе (А101). Транспортная доступность – отличная.

    Общественный  транспорт:

    В 200 м, 3 мин. пешком по улице Гурьянова  – остановка общественноготранспорта.

    Ближайшие крупные транспортные магистрали:

    В 500 м – (А101) Калужское шоссе, в 2,5км – Киевское шоссе (М3)

    Подъезд к зданию на а/м может осуществляться со стороны ул. Жуковская и со стороны Калужского шоссе

            Ближайшая окружающая застройка:  преимущественно жилая: жилые  многоэтажные дома Рядом расположены(на  первом этаже по соседству) – магазин продуктов, почта, магазин обуви.

    Преобладающая застройка района в целом –  смешанная, преимущественно жилая. Имеются административные здания, учреждения культуры, образовательные и детские  дошкольные учреждения.

    Инфраструктура  района

    В зоне шаговой доступности (до 300м – 5 мин. пешком): множество торговых учреждений; предприятия общественного питания (кафе); учреждения культуры, больница.

    Экологическая обстановка прилегающей территории - хорошая для города Белоусово. Обусловлена  хорошим озеленением.

    Наличие объектов, снижающих или повышающих привлекательность местоположения: Развитая инфраструктура (см. выше), транспортная доступность, отсутствие рядом крупных  торговых (аптечных) пунктов.

    Таким образом, местоположение Объекта характеризуется  отличной транспортной доступностью, выгодным, в разрезе текущего использования, расположением. Местоположение Объекта показано на рис. 2

        Общая характеристика района: социально-экономическое развитие Жуковского района определяется главным образом стратегией, направленной на развитие приоритетных отраслей и сфер деятельности.

    Учитывая, что исторически район являлся  сельскохозяйственным и дотационным, в 2000 году администрацией района была поставлена стратегическая цель –  развитие промышленности и выход  района на бездотационный уровень.

    Основными задачами по реализации поставленной цели являются: обеспечение устойчивого  социально-экономического развития района, создание условий для привлечения  инвестиций, обеспечение улучшения  качества жизни всех слоев населения.

    В результате, с 2004г., благодаря более  быстрому развитию промышленности, Жуковский  район вошел в категорию районов Калужской области со смешанной экономикой. 

    1.2 Анализ рынка 

    С 01.01.2006 г. в составе района находятся 3 городских поселения: МО «город Жуков», МО «город Кременки», МО «город Белоусово» и 12 сельских поселений.

    Общий объем ВВП района в 2010 г. оценивается  на уровне 11,2 млрд.руб.( в 2009г.-9,4 млрд.руб.)

    Основной  промышленный потенциал сосредоточен в трех муниципальных образованиях:  МО «город Жуков» – 29 %, СП «Истье» - 25,9 %, СП «Верховье» - 11,6 %.

    В МО «город Жуков» активно развивается  научный комплекс, который составляет 27% ВВП района. 

    Основной  задачей, которую администрация  района ставит перед собой – это  добиться бездотационного бюджета за счет развития:

    - Промышленности

    - Туризма

    - Сохранения и дальнейшего развития  сельского хозяйства.

    На  основе этого улучшить качество жизни  населения. 

    В связи с введением в действие на территории Жуковского района с 01.01.2006г. закона 131-ФЗ «Об основных принципах местного самоуправления» и образованием в составе района самостоятельных муниципальных образований, программы социально-экономического развития разработаны во всех 15-ти поселениях на период 2007-2011 гг. 

    Основными бюджетообразующими отраслями экономики в Жуковском районе являются промышленность и наука.

    В районе 45 промышленных предприятий. Ежегодно наблюдается рост промышленного производства. По оценке 2009 г. удельный вес промышленности в общем объеме ВВП района составил 30%. До конца 2009 г. объем промышленного производства ожидается на уровне 3,1 млрд.руб. В настоящее время на территории района реализуется ряд крупных инвестиционных проектов, связанных с производством пластмассовых труб, полиэтиленовой пленки.

    Высокими  темпами в районе развивается наука. ФГУП КНИРТИ ведет работы по выполнению экспортных заказов. Среднемесячный уровень оплаты труда на предприятии составляет в настоящее время 23 тыс.руб. – один из самых высоких в районе. Стабильность и социальная защищенность – это факторы, привлекающие на работу в институт молодежь. Специалистам предоставляется жилье.

    Наряду  с развитием промышленности, науки, перспективным направлением деятельности администрации района, является развитие туризма.

    Жуковский район, с его уникальными памятниками природы и архитектуры давно стал излюбленным местом отдыха для приезжающих туристов.

    Активное  развитие туристического бизнеса может  дать существенные налоговые поступления  в бюджет.

    На  территории района уже созданы две  базы для отдыха и приема туристов – «Вятичи» и «Сосновый бор».

    Наряду  с традиционным отдыхом Жуковский  район развивает агротуризм.

    На  территории района, в сельском поселении  «совхоз Победа» расположен уникальный единственный в России Парк Птиц «Воробьи» , где находятся 240 типов птиц общим количеством 1500 шт. и страусиная ферма.  Действуют 7 коттеджей для приема семей и гостиница.